Acquisto casa ( da donazione)

[pier03]

Tecnicamente il contratto è concluso con la comunicazione al proponente dell'avvenuta accettazione della sua proposta.
Comprando tramite agenzia, lo trovo il metodo più serio e conveniente di procedere.
Di solito, poi, si usa versare in un secondo momento una caparra più sostanziosa, e in quell'occasione si riscrive il contratto, in una forma più "scorrevole" rispetto al modulo della proposta. Se c'è condizione sospensiva, si riscrive dopo l'avveramento della condizione.
Questo secondo contratto preliminare, in realtà identico al primo, tranne nel caso in cui siano sopravvenuti accordi diversi tra le parti, può essere fatto privatamente, o anche dal notaio; è una scelta dell'acquirente.
In certi casi la peculiarità della situazione consiglia di incaricare il notaio, in alcuni casi è addirittura consigliabile farlo come atto pubblico da trascrivere.
Quando lavoravo io come agente, onestamente mi sono sempre occupata personalmente dei contratti, e non mi è mai capitato che mi chiedessero di farlo predisporre al notaio, o di firmare in presenza dello stesso; però è fattibil

Trovo ineccepibile tutti i tuoi passaggi...
Ti riporto invece cosa mi è stato prospettato.
Proposta, accettazione, attesa per la risoluzione delle clausole sospensive, registrazione della stessa proposta, per intenderci il modulo pre-compilato direttamente all’agenzia dell’entrate ( senza riscriverla).
Che ne pensi ?
io comunque se accettata la proposta, farei interfacciare il mio notaio con l’agenzia per la questione polizza donazione e rinuncia all’azione di riduzione e restituzione fin da subito ( così verificano lo statuto di famiglia, tutti i legittimari presenti, prendono accordi sulle modalità di questa rinuncia, stipulano la polizza ecc.)
Mi consigli a questo punto di fare preliminare dal notaio all’avveramento di queste clausole, oppure visto che il notaio ha praticamente visto già tutto si va poi diretti al rogito tra 6 mesi, con la proposta registrata ?

grazie.

 

[francesca63]

Proposta, accettazione, attesa per la risoluzione delle clausole sospensive, registrazione della stessa proposta, per intenderci il modulo pre-compilato direttamente all’agenzia dell’entrate ( senza riscriverla).

Io riscriverei e farei rifirmare il contratto, a quel punto senza più sospensive, anche senza andare dal notaio ma comunque con il suo “placet”, anche perché sarebbe più semplice e lineare registrare una scrittura a quel punto definitiva e priva di clausole superate: anche quanto proposto non è sbagliato, ma solo inutilmente “confuso”, è un po’ “sciatto”, secondo me.
Non mi pare un gran lavoro fare come ti ho scritto che farei io.
Trovo corretto far interagire notaio e agenzia, dopo l’accettazione; ma ancora più importante è che sia lui a predisporre le condizioni da inserire in proposta da subito.

 

[pier03]

Trovo corretto far interagire notaio e agenzia, dopo l’accettazione; ma ancora più importante è che sia lui a predisporre le condizioni da inserire in proposta da subito

come ti dicevo ieri il notaio mi ha detto di inserire che la proposta è vincolata ad accettazione mutuo, atto di rinuncia all’azione di riduzione e restituzione di tutti i legittimari presenti nello stato di famiglia, stipula polizza donazione sicura a carico del venditore.
Per te è corretto ? Più di così non saprei cosa fare
Poi lascerò fare al notaio i vari passaggi con l’agenzia.

 

[francesca63]

Per te è corretto ?

Perfetto

 

[pier03]

Perfetto

ciao francesca, sono di nuovo a richiedere il tuo aiuto in quanto non ho trovato l’accordo con l’agente immobiliare per i termini della proposta.
L’agente non vuole vincolare la proposta per più di 30 gg è in più per un maggior vincolo contrattuale vuole degli anticipi prima del rogito tra le parti.
Io rispondo all’agente, nessun problema ma dobbiamo superare i vincoli.
la mia banca non è un problema in quanto entro 30 gg mi fa la delibera, tu invece( riferito all’agente) in questi 30 gg occupati insieme al mio notaio di far fare la polizza donazione sicura ( che la banca chiederà) e gli atti di rinuncia all’azione di restituzione e riduzione ai legittimari del venditore.
Concludo con l’agente dicendo attenzione dalla delibera mutuo poi entro 4 mesi dobbiamo fare rogito....
Il problema sorge qui, dal fatto che il venditore non esce prima di marzo 2022, a me sta benissimo , mi presenterei in banca verso fine anno così deliberano e si va al rogito.
All’agente questa cosa non va bene perché si troverebbe la proposta vincolata per mesi e soprattuto no provvigione...
Come posso risolvere ?
essendoci una donazione io voglio assolutamente che la mia banca mi deliberi il mutuo prima di procedere, però il problema è che se scade la delibera può essere un problema rifare la pratica ( magari la banca cambia idea sulla donazione) e soprattutto costi per me inutili....
Preciso che anagraficamente io non ho problemi sul rilascio mutuo, fosse stato un altro immobile non avrei messo neanche il vincolo, ma in questo caso il problema è proprio l’immobile e devo vincolarmi alla decisione della banca ......

ti ringrazio per i consigli

 

[francesca63]

L’agente non vuole vincolare la proposta per più di 30 gg

L’agente dovrebbe sapere perfettamente che una sospensiva così breve non si potrà mai avverare, soprattutto quella per il mutuo; come hai ben detto tu, con rogito da farsi nel marzo ‘22 una delibera veloce scadrebbe .
Non vedo vie d’uscita, se ognuno resta sulle sue posizioni, e temo che, se vuoi quella casa, anche tu dovrai andare incontro alle necessità altrui, su qualche aspetto, o rinunciare all’acquisto.
Se il venditore vuole vendere a marzo, trovo anche logico che la sospensiva non possa durare fino a dicembre; quindi, dato per scontato che le rinunce all'azione di riduzione si possono fare da subito, e che la polizza potrai farla e pagarla anche tu (eventualmente decurtando la cifra dalla cifra che avevi in mente di proporre che avevi in mente; ma questo fa parte della trattativa), resta il problema del mutuo, che non si può chiedere ora per allora.
O tu rinunci alla sospensiva mutuo, o il venditore accetta di vendere prima di marzo; terza strada non la vedo .
A meno di incontrarvi personalmente,e discutere della cosa di persona, insieme all'agente ( che però parte con il piede sbagliato, pensando ai suoi interessi, suggerendo una sospensiva inutile perché troppo breve).
Cosa dice il tuo notaio, di questa complicazione relativa alle tempistiche ?

 

[pier03]

Cosa dice il tuo notaio, di questa complicazione relativa alle tempistiche ?

il notaio da parte sua non vede problemi, in quanto per lui è molto semplice…se venditore accetta la proposta, intanto si procede con la stipula della polizza, atto di rinuncia vari e quando l’agenzia mi da il via (a questo punto a novembre/dicembre) si va in banca per la delibera e la proposta a quel punto diventa preliminare di vendita ( lui mi ha detto che può benissimo fare il compresso l’agente e registrarlo) ma solo ed esclusivamente a quel punto posso procedere a versare altri acconti in quanto tutti i vincoli sono superati.
L’agente ha anche provato a dirmi, che per delibera bastava che io anagraficamente fossi mutuabile, ma ho prontamente risposto che il problema non sono io ma l’immobile quindi ci vuole la delibera e stop.
Il problema di queste tempistiche così lunghe non è nè il mio nè del venditore ( andrebbe bene a tutti e due)….
Il problema è dell’agente, io capisco che si ritroverebbe una proposta così a lungo termine, ma tanto con qualsiasi acquirente avrebbe lo stesso problema ( a meno che non trova un acquirente che non fa mutuo oppure un acquirente disinformato, così folle da non vincolare la proposta al mutuo vista la donazione).
Hai delle idee per compiacere l’agente ? Eventualmente una volta che c’è la polizza e l’atto di rinuncia posso proporre un preliminare di vendita trascritto dal mio notaio ( condizionato alla delibera mutuo) così l’agente capisce le mie serie intenzioni e io mi tutelo in caso di problemi con la banca ?

Grazie

 

[francesca63]

Hai delle idee per compiacere l’agente ?

Se il venditore è d’accordo, non vedo come l’agente possa opporsi.
Chiedi un incontro, e cerca di capire se il venditore è consapevole di tutte le implicazioni della tua proposta: se lo è, l’agente dovrà seguire le sue indicazioni.

notaio da parte sua non vede problemi,

Certo, non è lui a dover eventualmente rinunciare all’acquisto 😉

e la proposta a quel punto diventa preliminare di vendita

la proposta accettata, con accettazione comunicata al proponente, è già un contratto preliminare; solo, in pendenza delle condizioni sospensive, non è ancora efficace.