Mimi

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A seguito di una brutta e seria situazione contabile condominiale per un amministratore a dir poco onesto, che grazie all'aiuto ricevuto da tutti voi stiamo risolvendo. Ci siamo trovati in una situazione circolare senza via di uscita (il cane che si morde la coda), Chiedo all'amministratore di visionare e rilasciarmi copia delle fatture dell'acqua, leggo sulle fatture che ci sono pagamenti di fatture arretrate da pagare, chiedo ulteriori delucidazioni all'amministratore e non ottenendo risposta seguo la procedura prevista ed inoltro direttamente alla societa SMAT richiesta di conoscere lo stato di pagamento del condominio, la SMAT mi risponde dicendo che deve prima comunicare all'amministratore tale richiesta e se questo fa opposizione non mi da nessuna risposta, e mi cita testualmente: Come previsto dall'art. 3 DPR 184 del 12 Aprile 2006, la scrivente darà comunicazione all'amministratore il quale presenterà motivata opposizione slla richiesta di accesso a documenti amministrativi. Quindi è una presa in giro ? Il condomino ha il diritto di chiedere, amministratore ha il dovere di adempiere se non lo fa si procede con la richiesta di accesso a gli atti, ma questao deve prima avvisrae amministratore che se fa opposizione non mi viene consegnato nulla. Ma è una presa in giro questa? anche perchè alla fine la SMAT in caso di morosità i soldi li chiede al condominio e come fra a sapere il condominio se si è morosi non avendo nessuna informazione? Possibile che bisogna sempre rivolgersi ad un avvocato, tirare fuori dei soldi per essere messo a conoscenza di un probabile debito a nostro carico?
 

francesca63

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Chiedo all'amministratore di visionare e rilasciarmi copia delle fatture dell'acqua, leggo sulle fatture che ci sono pagamenti di fatture arretrate da pagare,
Se c’è scritto , lo sai già che c’erano fatture arretrate.
Puoi solo verificare nei documenti bancari se sono state pagate recentemente.
Se l’amministratore non vi mette a disposizione i documenti che vi servono , presso il suo studio, potete rivolgervi al giudice per mandarlo via.
 

matusalemme

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Per un parere circa la tua situazione condominiale e le eventuali iniziative possibili, prova a a contattare SMAT - GARANTE DELL' UTENTE e sentire se e cosa consigliano

sul sito relativo, in fondo, trovi tutti i dati necessari: e-mail, fax, telefono

sarà necessario aver la prova scritta delle richieste avanzate e disattese dall'amministratore, non semplici telefonate

però è anche bene sapere che, così facendo, si può svegliare il can (SMAT) che dorme

-----------------------------------------------

circa la revoca dell'amministratore, vai a vederti l'art. 1129 ,11° comma, cod. civ.

la revoca dell'amministratore può deliberarla anche l'assemblea

in ogni tempo e senza addurre motivazioni di sorta, stante il carattere fiduciario dell'incarico conferito

naturalmente, per non esporsi a richieste di danni, sarebbe meglio avere già le prove documentali di quel che si afferma e motivare la revoca per giusta causa/gravi irregolarità

vedi un elenco (esemplificativo , e non tassativo) di gravi irregolarità al comma successivo 1129, 12°comma,cod. civ.

anche per questa procedura di revoca per giusta causa/gravi irregolarità, occorrerà convocare l'assemblea e, quindi, valgon i discorsi già fatti in altro post
 

Mimi

Membro Attivo
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Se c’è scritto , lo sai già che c’erano fatture arretrate.
Puoi solo verificare nei documenti bancari se sono state pagate recentemente.
Se l’amministratore non vi mette a disposizione i documenti che vi servono , presso il suo studio, potete rivolgervi al giudice per mandarlo via.
Per un parere circa la tua situazione condominiale e le eventuali iniziative possibili, prova a a contattare SMAT - GARANTE DELL' UTENTE e sentire se e cosa consigliano
Inazzitutto un Buon anno 2022, e ringrazio per i vostri consigli, la nostra situazione condominiale è stata trattata molto ampliamente su immobilio, ho aperto diverse discussioni ma trattando diverse problematiche/situazioni ed ho ricevuto da tutti voi tantissime informazioni le quali mi hanno messo, o meglio è stato messo il condominio tutto, nella condizione di agire. In sintesi questi i fatti:
- All'nizio il condominio tutto era diviso al 50% (pro e contro Amm.re) ed io che ho sollevato il problema faccio parte del condominio da soli quasi 5 anni,
- Amm.re ci consegna documentazione ed E.C. "Taroccati", manomessi, con dei copia ed incolla ma che comunque, con un po di conoscenze di contabilità, si è potuto appurare un consistente ammanco,
- Non è stato possibile procedere ad una denuncia dato che non era possibile dimostrare che quella documentazione "taroccata" ci fosse stata consegnata dall'Amm.re e che non avessimo prodotta noi,
- Attiviamo la procedura con la banca per avere gli E.C. ma la banca ci comunica che non può consegnarci copia dato che Amm.re ha fatto opposizione, e dopo aver visionato gli E.C. in nostro possesso ci consiglia di far fare richiesta da un avvocato,
- stessa procedura con la SMAT e stesso risultato non ci viene consegnato nulla perchè Amm.re ha fatto opposizione,
- Intanto il condominio si è compattato e tutti i 1000/1000 sono contro Amm.re e si decide di revocarlo anche se siamo a metà anno della gestione,
- dopo circa 3 mesi che siamo in questo "pantano" rileviamo dalle fatture "taroccate" della SMAT che il contratto è stato attivato 15 anni dopo la costituzione del condominio nel 1992,
- che dal C.F. risulta che il contratto è intestato a nome di un condomino, ma questo condomino entra a far parte del condominio nel 2009
- Adesso abbiamo attivata la procedura che porterà alla revoca dell'amministratore ed alla nomina del nuovo Amm.re approvando con riserva le 2 gestioni 2019-2020 e 2020-2021 (gestioni che si chiudono da sempre il 30 giugno)
In questa situazione il condominio si chiedeva: Aspettare il cambio dell'amministratore il quale ci metterà a conoscenza della reale situazione contabile e poi di conseguenza procedere eventualmente con una azione legale oppure procedere immediatamente ad una denuncia presso i CC per utilizzo dei dati del condomino per aver stipulato un contratto con la SMAT dove sicuramente ci sono fatture arretrate da pagare e da sapere solo l'ammontare di tale fatture?
Ecco, purtroppo come è la nostra situazione condominiale, non vorremmo fare dei passi affrettati rivolgendoci ad un avvocato, iniziando a tirare fuori dei soldi quando poi, forse, sicuramente il nuovo amministratore ha il potere di fare, controllare, verificare ed infine consigliarci per decidere una eventuale azione legale.
Ringrazio nuovamente tutti voi con i vostri consigli ed informazione che mi state dando.
 

matusalemme

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solo per info




avete chiesto direttamente all'Ufficio del Garante dell'utente presso lo Smat, non all'ufficio contatti col pubblico?


 
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Mimi

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avete chiesto direttamente all'Ufficio del Garante dell'utente presso lo Smat, non all'ufficio contatti col pubblico?
Come scrivevo....il cane che si morde la coda.....
- Inviata raccomandata all'amministratore senza ricevere risposta
- Fatta richiesta alla banca accludendo la raccomandata inviata all'amministratore e questa dopo 30 gg. dice che non può consegnare copia degli E.C. perchè amministratore ha fatto opposizione quindi? come risolvere il problema?
- stessa cosa con la smat compilata tutta la documentazione ricevuta dalla SMAT "Richiesta di accesso a gli atti" allegata raccomandata inoltrata all'amministratore e la SMAT non ci manda nulla dato che ci aveva preavvistao che amministratore poteva fare opposizione in base art. 3 DPR 184 del 12 aprile 2006.
Come puoi constatare fatto tutto senza avere risposta.
- Ma il nuovo amministratore potrà verificare intera nostra posizione con la SMAT?
- Amministratore di certo ha fatto irregolarità contabili dobbiamo solo quantificare quanto ammonta il "danno",
- Ancora da approvare la gestione 2019-2020 ed ancora non ha chiuso la gestione 2020-2021 la cui chiusura e il 30 giugno di ogni anno, ed è per questi motivi che viene mandato via dobbiamo sempre riconoscere la sua prestazione o limitarci al 50% dato che sono solo 6 mesi dalla chiusura contabile
 

francesca63

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stessa cosa con la smat compilata tutta la documentazione ricevuta dalla SMAT "Richiesta di accesso a gli atti" allegata raccomandata inoltrata all'amministratore e la SMAT non ci manda nulla dato che ci aveva preavvistao che amministratore poteva fare opposizione
Ma se l'utenza è intestata ad un condomino, almeno lui potrà avere la documentazione, no ?
 

matusalemme

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scusa la mia ignoranza, ma il DPR 184 del 12 aprile 2006 tratta della documentazione amministrativa depositata presso la PUBBLICA AMMINISTRAZIONE

non credo che la Banca - come pure ,forse, nemmeno Smat - abbiano la natura giuridica e possano sostenere - con un minimo di fondamento - di appartenere alla PUBBLICA AMMINISTRAZIONE

l'obiezione che ti hanno opposto, pertanto, è ingiustificata ed inapplicabile al tuo caso

è per questo che - come scrivevo - dovresti rivolgerti direttamente all'ufficio del Garante (per quel che riguarda Smat), non all'ufficio Smat

parimenti il Garante Privacy per quel che riguarda la società erogatrice del servizio

per quel che riguarda la Banca, se leggi l'articolo che ti ho postato in merito, vedi che l'Arbitro Finanziario Bancario ha stabilito che la Banca sbagliava a negare l'accesso al condomino: figurati se arrivasse una richiesta da parte di tutti i proprietari dell'intero condominio

non bisogna fermarsi di fronte a comportamenti dilatori e fuorvianti da parte degli enti e , se occorre , bisogna contestare simili comportamenti, sventolare sotto il naso del funzionario incompetente le sentenze e... "tirar fuori un po' i dentini"

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quanto alla revoca dell'amministratore, leggi la sentenza

se non lo revocate per "giusta causa", correte il rischio che vi chieda il compenso per l'anno ed i danni morali, di immagine, etc.

dovete far verbalizzare che la revoca avviene per esser venuta meno la fiducia a seguito dei suoi comportamenti (opposizioni, mancate risposte,mancate convocazioni, etc.)

(hai le risposte scritte degli enti con cui ti hanno negato le info a causa dell'opposizione formale dell'amministratore?)

prima dell'assemblea, sentite in merito il nuovo/futuro amministratore
 
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Mimi

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Ma se l'utenza è intestata ad un condomino, almeno lui potrà avere la documentazione, no ?
utenza intestata al condomino è stata scoperta dopo aver fatto la richiesta ricontattati telefonicamente giorni fa ci è stato detto di rifare la richiesta, citando la precendete richiesta ed evidenziando il fatto che era intestata con il C.F del condomino. ho evidenziato che era intestato dato che ci è stato comunicato sempre telefonicamente che attualmente il contratto è intestato con il CF del condominio quindi la variazione è avvenuta dopo novembre 2021 visto che ultima fattura di ottobre porta il CF del condomino.
per quel che riguarda la Banca, se leggi l'articolo che ti ho postato in merito, vedi che l'Arbitro Finanziario Bancario ha stabilito che la Banca sbagliava a negare l'accesso al condomino: figurati se arrivasse una richiesta da parte di tutti i proprietari dell'intero condominio
Già fatto, quella sentenza mi era già stata segnalata ed è stata acclusa alla mia richiesta, la banca mi ha risposto testualmente: abbiamo sentito il nostro ufficio legale il quale ci ha detto di non tener conto di quella sentenza e di non consegnare nulla ma solo dietro una richiesta da parte di un avvocato (questo mi è stato riferito verbalmente direttamente dal direttore della banca) avrei potuto richiedere che mi venisse comunicato per iscritto, ma ho pensato (forse stupidamente) che avendo visto i documenti in mio possesso ed avendoli confrontati con gli E.C. presenti nel loro archivio hanno constatato che si configurava una denuncia per appropriazione indebita oltre alla falsificazione di documentazione bancaria e quindi hanno pensato bene "SE LA SBRIGASSERO TRA LORO" ecco quello che abbiamo pensato.
Per un eventuale indennizzo, il fatto che sul conto mancano dei soldi, il fatto che dopo la prima contestazione lui abbia pagato circa 7.000,00€ di fatture non facendoli uscire dal CC Condominiale dato che erano fatture arretrate che noi condomini avevamo versato i soldi ma che lui non ha pagato e che non erano sul conto per il fatto che sul conto non c'erano i 3.000,00 di fondo cassa (non sappiamo se li metterà adesso prima dell'assemblea non bastano a chiudere il rapporto senza pagare delle penali?
 
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matusalemme

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Privato Cittadino
mi scuso in anticipo per la ruvidità che potrà trasparire dalla presente risposta ,ma - quando si va a fondo di una questione - è meglio esser chiari

se l'uscita (o la dismissione del vecchio amministratore) andrà via liscia, tutto bene: l'amministratore convocherà regolarmente, l'assemblea nominerà il nuovo, l'amministratore se ne andrà in punta di piedi, forse non chiederà nemmeno il pagamento del suo compenso, voi farete le vs. ricerche tramite il nuovo amministratore e troverete (quasi) tutto a posto (perchè, nel frattempo, il vecchio amministratore avrà provveduto a sistemare ogni cosa)

ma se ,invece, la "dismissione" non andrà via liscia e si andrà a discutere, potreste incontrare qualche problemino, ad es., circa la stessa convocazione dell'assemblea ,la redazione dei consuntivi, il passaggio di consegne e della documentazione,etc.

a quel punto conteranno soltanto le raccomandate a. r. o le PEC inviate e disattese (non le semplici telefonate), le carte ed i documenti che riuscirete a farvi restituire (credo solo successivamente) tramite il nuovo amministratore e ,direi, anche a come sarà stato "chiuso" il rapporto con il vecchio amministratore

un'idea potrai subito fartela vedendo se l'amministratore convocherà - o meno - l'assemblea nei termini indicati nella vs. richiesta

mi pare di capire che - per un motivo o per un altro, una volta a causa di un legale bancario furbacchione ed un'altra per un certo spirito di "rispetto" nei confronti di "chi ne sa di più" (Smat) - comunque non ci saranno grandi prove, nè raccomandate, ma nemmeno qualche timida contestazione formale

(io non conosco tutta la storia, quindi può darsi che mi sbagli alla grande: magari tu hai già prove documentate a bizzeffe)

al limitato fine di cui sopra (cessazione del rapporto con l'amministratore), ciò che potrebbe risultare potrebbe essere una revoca del vecchio amministratore effettuata dall'assemblea anzitempo, senza motivo e senza giusta causa/gravi irregolarità

quindi ,il vecchio amministratore potrebbe pretendere il suo ulteriore dovuto (parlo del suo compenso), magari con un bel decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ,da pagare immediatamente, oltre alle spese legali, riservandosi di chiedervi i danni morali e di immagine nel prosieguo della causa, mentre voi starete ancora arrancando in attesa di ricevere la documentazione scritta necessaria che vi servirebbe per opporvi al decreto ingiuntivo

lo strumento del decreto ingiuntivo esecutivo potrebbe venir utilizzato al mero fine di intimidire i condomini (che a quel punto si troveranno becchi e bastonati) e per arrivare in tempi abbastanza rapidi ad una benevola transazione

tutto questo pastrocchio per segnalarti l'estrema delicatezza della situazione e la necessità di farvi seguire passo passo dal nuovo e futuro amministratore in modo da esser tutelati sotto tutti i punti di vista

a mio avviso, visto che nell'ordine del giorno non è stato inserito espressamente il punto relativo alla revoca per giusta causa/gravi irregolarità del vecchio amministratore (e ne capisco il ragionamento) , dovrete aver particolare cura nella stesura del verbale assembleare in modo che risulti ugualmente il motivo della chiusura anticipata del rapporto

in un caso la giurisprudenza ha ritenuto che la nomina di un nuovo amministratore costituisse revoca tacita del vecchio in applicazione dell'art. 1724 cod. civ. in tema di mandato

circa il comportamento del direttore della banca, immagino che quel filone abbia ben capito la problematica sottostante e, dato che avrà molteplici rapporti con l'amministratore, avrà pensato di parlare con quest'ultimo in separata sede e di controllare e sistemare per bene i suoi conti (intendo, della banca) senza darvi una clava da calare subito sulla testa del vs. amministratore
 

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