fpsoft

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La 179/92 (Ferrarini-Botta) ha abrogato i vincoli solo per gli immobili su terreno in diritto di proprietà.

Vediamo i commi 15-19 dell'articolo 35 della legge 865/71 abrogati dalla 179/92 (Ferrarini-Botta):

"Comma 15. L'alloggio costruito su area ceduta in proprietà non può essere alienato a nessun titolo, nè su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di tempo di 10 anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilità.

Comma 16. Decorso tale periodo di tempo, l'alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per la assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall'ufficio tecnico erariale, tenendo conto dello stato di conservazione della costruzione, del valore dell'area su cui essa insiste, determinati ai sensi del precedente art. 16 e prescindendo dalla loro localizzazione, nonchè del costo delle opere di urbanizzazione posto a carico del proprietario.

Comma 17. Dopo 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilità, il proprietario dell'alloggio può trasferire la proprietà a chiunque o costituire su di essa diritto reale di godimento, con l'obbligo di pagamento a favore del comune o consorzio di comuni, che a suo tempo ha ceduto l'area, della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento dell'alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni dell'indice dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto centrale di statistica. Detta differenza è valutata dall'ufficio tecnico erariale ed è riscossa all'atto della registrazione del contratto dal competente ufficio del registro, che provvede a versarla al comune o consorzio di comuni. La somma è destinata all'acquisto di aree per la costruzione di case economiche e popolari.

Comma 18. L'alloggio costruito su area ceduta in proprietà può essere dato in locazione, sino a che non sia stata pagata a favore del comune o consorzio di comuni la somma di cui al comma precedente, esclusivamente a soggetti aventi i requisiti per l'assegnazione di alloggi economici e popolari, al canone fissato dall'ufficio tecnico erariale secondo i criteri di cui al sedicesimo comma del presente articolo. Il versamento della somma può essere effettuato, decorso il termine di 20 anni, direttamente dal proprietario, al comune o consorzio di comuni, indipendentemente dal trasferimento della proprietà dell'alloggio.

Comma 19. Gli atti compiuti in violazione delle disposizioni contenute nei quattro precedenti commi sono nulli. Detta nullità può essere fatta valere dal comune o da chiunque altro vi abbia interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice. "

Come vedi, i commi abrogati si riferiscono alle aree in diritto di proprietà, non in diritto di superficie. Hanno quindi ragione il notaio e la banca.

Il comma 16 abrogato è quello relativo ai vincoli sul prezzo.

Assodato questo, la finanziaria 1999 ha consentito ai comuni di proporre la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà, sostituendo la convenzione con una nuova, dietro pagamento di un corrispettivo (lo spirito della legge era quello di far cassa). In questo caso il comportamento varia da comune a comune: c'e' chi mantiene i vincoli nella nuova convenzione (tipicamente per 30 anni meno gli anni trascorsi dalla prima convenzione), c'e' chi li abroga del tutto assumendo che dato che il terreno diventa di proprietà scattano le abrogazioni della 179/92 (Ferrarini-Botta). Il proprietario si dovrebbe informare se il comune consente l'abolizione dei vincoli. I tempi potrebbero essere lunghi.

In sintesi, dato che hanno ragione banca e notaio (almeno secondo il mio parere), nell'atto bisogna scrivere il prezzo convenzionato e la banca ti darà il mutuo in base a quello. Scrivendo l'importo maggiorato, il venditore si espone a causa civile da parte tua per la restituzione della parte eccedente (l'atto è nullo nella parte eccedente, non nella sua interezza).

Dando somme in nero, vi esponete a rischi anche di carattere penale (antiriciclaggio, evasione, ecc.).

Riferimenti:
Legge 865/71:
Legge 865/71 - COOPERATIVE EDILIZIE | Ferrari Servizi Immobiliari

Legge 179/92 (Ferrarini-Botta):
LEGGE 17 febbraio 1992, n.179 - Norme per l'edilizia residenziale pubblica.
 

Bagudi

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Esatto.

Mi meraviglio che l'agenzia insista su un fatto così plateale.... capisco che veda sfumare la vendita, ma in materia di edilizia convenzionata bisogna andare con i piedi di SUPERpiombo....:confuso: è una normativa molto delicata, poco conosciuta (sembra strano, ma anche dai Comuni e da molti notai...:shock:) e non ci si possono inventare vie d'uscita a piacere!

Un'alternativa valida alla rescissione del contratto, potrebbe essere quella - da parte del proprietario - di chiedere al Comune il riscatto dell'area, informandosi BENE prima sulle modalità, perchè esistono comuni in cui il riscatto elimina tutti i vincoli, tranne quello del prezzo...:shock: e poi potreste proseguire nella vostra trattativa.

Facci sapere
Silvana
 

mely

Nuovo Iscritto
E' stata l'agenzia a proporci l'immobile a prezzo di mercato dicendo che con la ferrarini-Botta si poteva vendere tranquillamente, oltretutto noi eravamo stati chiari, non volevamo problemi e volevamo fare tutto regolarmente senza nero e senza trucchi invece ci hanno infilato in questo guaio e continuano a sostenere la loro tesi, credo proprio che dovremo iniziare un azione legale, sicuramente nei confronti del venditore ma nei confronti dell'agenzia cosa possiamo fare?Per quanto riguarda la provvigione gia' pagata? Ce la devono restituire o cosa?

Aggiunto dopo 3 minuti :

:rabbia::disappunto::rabbia::disappunto:
 

Bagudi

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Io in genere sono contraria alle azioni legali contro le agenzie immobiliari, però "quando ce vò, ce vò !!!"

Tra l'altro, mi sembra un fatto su cui ci sia poco da discutere.
Dici che nella proposta e nel compromesso avete scritto che è in diritto di superficie, quindi la Ferrarini/Botta non c'entra !

In ogni caso, mi sembra ovvio che l'onere della prova sia a carico di proprietario e agenzia, per cui informati bene presso il Comune (sperando che sappiano di che cosa stiate parlando....) e poi vai da un legale per definire la questione in un modo o nell'altro.

E' chiaro che, stante la situazione, tu non puoi pagare una lira di più di € 112.000,00 e se il proprietario vuole avere i 180.000,00 deve fare i passi necessari.

Silvana

Aggiunto dopo 3 minuti :

Codice:
nei confronti dell'agenzia cosa possiamo fare?Per quanto riguarda la provvigione gia' pagata? Ce la devono restituire o cosa?
Aggiungo: dipende da come va a finire.
Io manderei intanto una lettera (raccomandata A.R.) di diffida, dicendo che, nel caso in cui l'operazione non possa andare in porto ti dovranno restituire la provvigione pagata, per metterti dalla parta dei bottoni, poi vedrei se riuscite a mettervi d'accordo...

Silvana
 

mely

Nuovo Iscritto
:disappunto:Grazie per i consigli, siamo gia' stati in comune e ci hanno detto che i proprietari dovrebbero acquistare la proprieta' del terreno e poi comunque sarebbero legati a una nuova convenzione ai sensi della legge 448/1998, nella convenzione è scritto chiaramente che ai soggetti assegnatari/acquirenti si intendono trasferiti gli obblighi derivanti dalla concessione e nel rogito di assegnazione sono ribaditi i vincoli a cui loro devono sottostare (durata della concessione,prezzo di cessione etc etc).
In agenzia hanno letto la concessione solo dopo che noi gli abbiamo esposto il problema e non credo abbiano mai letto il rogito.
L'agenzia in questione fa parte di una importante catena a cui noi ci siamo affidati sperando che fosse sinonimo di serieta'!!!!!!!!!!!
 

Bagudi

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E allora, purtroppo, le soluzioni sono solo due:

inutile che il proprietario riscatti il terreno, per cui o recedi o paghi l'eccedenza extra.

L'agenzia può anche essere famosissima, ma se non sa che cosa è l'edilizia convenzionata, quantomeno non dovrebbe venderla !!!

Silvana
 

mely

Nuovo Iscritto
Ma l'eccedenza extra non è illegale? Potrei costringerli a vendermi l'immobile al prezzo imposto? Posso recedere con addebito al venditore chiedendo il doppio della caparra?:rabbia:

Aggiunto dopo 6 minuti :

credo che ormai ne sappiamo piu' noi di edilizia convenzionata che gli AI dell'agenzia!!!!:D
 

fpsoft

Membro Attivo
Privato Cittadino
e poi comunque sarebbero legati a una nuova convenzione ai sensi della legge 448/1998, nella convenzione è scritto chiaramente che ai soggetti assegnatari/acquirenti si intendono trasferiti gli obblighi derivanti dalla concessione e nel rogito di assegnazione sono ribaditi i vincoli a cui loro devono sottostare (durata della concessione,prezzo di cessione etc etc).
Se possibile, per essere sicura dovresti leggere dal comune la "convenzione-tipo" sostitutiva o leggere almeno la delibera di giunta municipale che autorizza le cessioni in diritto di proprieta' ai sensi della 448/98 (se ti hanno dato le informazioni "a voce", non contano molto, magari si ricordano male). Perlomeno la nuova convenzione dovrebbe avere una durata limitata, tipicamente 30 anni meno gli anni intercorsi dalla prima convenzione (non basterebbero, lo so, l'immobile è piu' recente di 30 anni).
 

Bagudi

Fondatore
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Ma l'eccedenza extra non è illegale? Potrei costringerli a vendermi l'immobile al prezzo imposto? Posso recedere con addebito al venditore chiedendo il doppio della caparra?:rabbia:

Aggiunto dopo 6 minuti :

credo che ormai ne sappiamo piu' noi di edilizia convenzionata che gli AI dell'agenzia!!!!:D



Certo che è illegale.

Costringerli a venderti a prezzo convenzionato.... Si, in teoria potresti, ma innescando una causa che potrebbe durare parecchio...

Forse - ma non è detto perchè puoi andare in causa comunque se il venditore non accetta - la soluzione migliore è recedere, chiedendo il doppio della caparra...

Certo, comunque, che se il Comune ti chiede di riscattare il terreno, senza togliere i vincoli è una bella bufala !!!
Che riscatto a fare ? Per regalare i soldi al Comune ? A quel punto, non riscatto, mi tengo i vincoli e scaduti i 99 anni si vedrà...

Silvana

Aggiunto dopo 1 :

Ah, effettivamente, fatti dare la nuova Convenzione per leggerla e vedere se, in effetti, è così vincolante....

Silvana
 

mely

Nuovo Iscritto
quindi dici che dovrei recedere per prima, non accettando i vincoli della convezione non dichiarati nel compromesso ? perchè io pensavo di aspettare una decisione da parte dei venditori così in quel caso sarebbero loro gli inadempienti.
queste sfumature legali sono un tarlo e non vedo l'ora di incontrare l'avvocato per capire come si potrà sviluppare questo gran casino!!
 

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