Immobile acquistato con scrittura privata tra impresa edile e privato

[cristian casabella]

Perdonami ma se siete in lite giudiziaria, immagino sarai assistito da un legale! Cosa dice in merito?

Di chiedere ad Immobilio…senza dubbiamente

 

[francesca63]

o incorre nel reato di falsa attestazione?

Incorre nel reato di idiozia.
Comunque il tuo avvocato potrà spiegarti tutto.
Noi, senza conoscere i motivi della lite e il perché di questa presunta dichiarazione, non possiamo capire nulla.

 

[Miciogatto]

Se c'è qualche legale che può rispondere...

Se il tuo legale legge questo messaggio può giustamente rinunciare al mandato.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Ammettendo che un immobile è stato acquistato con scrittura privata tra impresa edile e acquirente, come mai dopo più di un anno a una visura catastale risulta ancora intestato all'impresa e l'acquirente risulta non in possesso di alcun fabbricato? Non c'è l'obbligo di trascrizione nel pubblico registro immobiliare e di far sapere all'Agenzia delle entrate chi è il vero proprietario?

La scrittura privata è un documento redatto per iscritto e sottoscritto con firma autografa da taluno che, in virtù della sottoscrizione, ne diventa l'autore. Essa è un atto che assume valore legale ed è vincolante per le parti che la sottoscrivono. Nel caso di un contratto di compravendita immobiliare, la legge richiede solo la forma scritta (atto pubblico o scrittura privata) a pena di nullità. Pertanto, un contratto di compravendita immobiliare concluso con una scrittura privata è perfettamente valido ed efficace tra l'impresa edile e l'acquirente che l'hanno sottoscritta.

L'articolo 2702 del Codice Civile stabilisce che la scrittura privata fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da chi l'ha sottoscritta, se colui contro il quale la scrittura è prodotta ne riconosce la sottoscrizione, ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta. Il riconoscimento può essere espresso o tacito (ad esempio, se la parte contro cui è prodotta in giudizio non la disconosce nella prima udienza). Tuttavia, questa "prova legale" riguarda la provenienza delle dichiarazioni, non la veridicità del loro contenuto, che rimane soggetta al libero convincimento del giudice.

La ragione per cui l'immobile risulta ancora intestato all'impresa in una visura catastale e l'acquirente non appare come proprietario risiede nella mancanza di trascrizione dell'atto nei pubblici registri immobiliari.

Per la trascrizione obbligatoria degli atti relativi a beni immobiliari (ai sensi dell'art. 2643 del c.c.), il contratto deve rivestire la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La trascrizione è fondamentale per l'opponibilità ai terzi. In altre parole, mentre la scrittura privata è valida tra l'acquirente e l'impresa, essa non produce effetti diretti nei confronti di soggetti terzi che non l'hanno firmata. La trascrizione serve proprio a risolvere eventuali conflitti tra più acquirenti dello stesso bene: prevale non chi ha acquistato per primo, ma chi ha trascritto per primo.

Nel tuo caso, non essendo stata trascritta la scrittura privata, per i registri immobiliari e di conseguenza per la visura catastale, il proprietario rimane formalmente l'impresa edile, non essendo stato reso pubblico il trasferimento di proprietà.

Anche l'Agenzia delle Entrate è considerata un terzo. Per una scrittura privata non autenticata, la sua data non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata, o da eventi specifici come la morte di un sottoscrittore, o quando il suo contenuto è riprodotto in atti pubblici, o quando si verifica un altro fatto che ne stabilisca con certezza l'anteriorità. La registrazione della scrittura privata, oltre ad avere effetti fiscali, serve ad attribuirle una data certa e, quindi, a renderla opponibile ai terzi. In assenza di trascrizione o di una data certa opponibile ai terzi, l'Agenzia delle Entrate continuerà a considerare l'impresa come la proprietaria dell'immobile per finalità impositive fiscali.

Se la scrittura privata non è stata autenticata da un pubblico ufficiale (come un notaio o, in casi specifici, un segretario comunale), per poterla trascrivere e renderla opponibile ai terzi, è necessario esperire l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni. Una volta ottenuta una pronuncia favorevole da un giudice che accerta l'autenticità delle firme, questa sentenza, insieme alla scrittura privata, costituirà un titolo idoneo per la trascrizione nei registri immobiliari. Infatti, l'interesse della parte a documentare il negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nell'azione per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto (art. 2932 c.c.), ma può essere soddisfatto con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni.

In sintesi, la scrittura privata è valida tra acquirente e impresa, ma per modificare le risultanze catastali, rendere il trasferimento di proprietà pubblico e opponibile a terzi (inclusa l'Agenzia delle Entrate), è indispensabile la trascrizione dell'atto. Questa trascrizione richiede che la scrittura privata sia autenticata o che un giudice ne accerti l'autenticità.

 

[brina82]

La scrittura privata è un documento redatto per iscritto e sottoscritto con firma autografa da taluno che, in virtù della sottoscrizione, ne diventa l'autore. Essa è un atto che assume valore legale ed è vincolante per le parti che la sottoscrivono. Nel caso di un contratto di compravendita immobiliare, la legge richiede solo la forma scritta (atto pubblico o scrittura privata) a pena di nullità. Pertanto, un contratto di compravendita immobiliare concluso con una scrittura privata è perfettamente valido ed efficace tra l'impresa edile e l'acquirente che l'hanno sottoscritta.

L'articolo 2702 del Codice Civile stabilisce che la scrittura privata fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da chi l'ha sottoscritta, se colui contro il quale la scrittura è prodotta ne riconosce la sottoscrizione, ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta. Il riconoscimento può essere espresso o tacito (ad esempio, se la parte contro cui è prodotta in giudizio non la disconosce nella prima udienza). Tuttavia, questa "prova legale" riguarda la provenienza delle dichiarazioni, non la veridicità del loro contenuto, che rimane soggetta al libero convincimento del giudice.

La ragione per cui l'immobile risulta ancora intestato all'impresa in una visura catastale e l'acquirente non appare come proprietario risiede nella mancanza di trascrizione dell'atto nei pubblici registri immobiliari.

Per la trascrizione obbligatoria degli atti relativi a beni immobiliari (ai sensi dell'art. 2643 del c.c.), il contratto deve rivestire la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La trascrizione è fondamentale per l'opponibilità ai terzi. In altre parole, mentre la scrittura privata è valida tra l'acquirente e l'impresa, essa non produce effetti diretti nei confronti di soggetti terzi che non l'hanno firmata. La trascrizione serve proprio a risolvere eventuali conflitti tra più acquirenti dello stesso bene: prevale non chi ha acquistato per primo, ma chi ha trascritto per primo.

Nel tuo caso, non essendo stata trascritta la scrittura privata, per i registri immobiliari e di conseguenza per la visura catastale, il proprietario rimane formalmente l'impresa edile, non essendo stato reso pubblico il trasferimento di proprietà.

Anche l'Agenzia delle Entrate è considerata un terzo. Per una scrittura privata non autenticata, la sua data non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata, o da eventi specifici come la morte di un sottoscrittore, o quando il suo contenuto è riprodotto in atti pubblici, o quando si verifica un altro fatto che ne stabilisca con certezza l'anteriorità. La registrazione della scrittura privata, oltre ad avere effetti fiscali, serve ad attribuirle una data certa e, quindi, a renderla opponibile ai terzi. In assenza di trascrizione o di una data certa opponibile ai terzi, l'Agenzia delle Entrate continuerà a considerare l'impresa come la proprietaria dell'immobile per finalità impositive fiscali.

Se la scrittura privata non è stata autenticata da un pubblico ufficiale (come un notaio o, in casi specifici, un segretario comunale), per poterla trascrivere e renderla opponibile ai terzi, è necessario esperire l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni. Una volta ottenuta una pronuncia favorevole da un giudice che accerta l'autenticità delle firme, questa sentenza, insieme alla scrittura privata, costituirà un titolo idoneo per la trascrizione nei registri immobiliari. Infatti, l'interesse della parte a documentare il negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nell'azione per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto (art. 2932 c.c.), ma può essere soddisfatto con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni.

In sintesi, la scrittura privata è valida tra acquirente e impresa, ma per modificare le risultanze catastali, rendere il trasferimento di proprietà pubblico e opponibile a terzi (inclusa l'Agenzia delle Entrate), è indispensabile la trascrizione dell'atto. Questa trascrizione richiede che la scrittura privata sia autenticata o che un giudice ne accerti l'autenticità.

Aggiungo solamente una cosa.

A volte accade (specie per atti vecchi) che, sebbene ci sia stata una compravendita normale, innanzi al notaio pubblico ufficiale, con tanto di trascrizione in conservatoria, al catasto compaia ancora il vecchio proprietario.

A quel punto è necessario produrre istanza o voltura catastale (dipende dai casi, per rettificare al catasto).

Per capire se è questo il caso, conviene effettuare visure ipotecarie sull'immobile per capire se vi sia stato un atto trascritto.

 

[mamicri]

La scrittura privata è un documento redatto per iscritto e sottoscritto con firma autografa da taluno che, in virtù della sottoscrizione, ne diventa l'autore. Essa è un atto che assume valore legale ed è vincolante per le parti che la sottoscrivono. Nel caso di un contratto di compravendita immobiliare, la legge richiede solo la forma scritta (atto pubblico o scrittura privata) a pena di nullità. Pertanto, un contratto di compravendita immobiliare concluso con una scrittura privata è perfettamente valido ed efficace tra l'impresa edile e l'acquirente che l'hanno sottoscritta.

L'articolo 2702 del Codice Civile stabilisce che la scrittura privata fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da chi l'ha sottoscritta, se colui contro il quale la scrittura è prodotta ne riconosce la sottoscrizione, ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta. Il riconoscimento può essere espresso o tacito (ad esempio, se la parte contro cui è prodotta in giudizio non la disconosce nella prima udienza). Tuttavia, questa "prova legale" riguarda la provenienza delle dichiarazioni, non la veridicità del loro contenuto, che rimane soggetta al libero convincimento del giudice.

La ragione per cui l'immobile risulta ancora intestato all'impresa in una visura catastale e l'acquirente non appare come proprietario risiede nella mancanza di trascrizione dell'atto nei pubblici registri immobiliari.

Per la trascrizione obbligatoria degli atti relativi a beni immobiliari (ai sensi dell'art. 2643 del c.c.), il contratto deve rivestire la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La trascrizione è fondamentale per l'opponibilità ai terzi. In altre parole, mentre la scrittura privata è valida tra l'acquirente e l'impresa, essa non produce effetti diretti nei confronti di soggetti terzi che non l'hanno firmata. La trascrizione serve proprio a risolvere eventuali conflitti tra più acquirenti dello stesso bene: prevale non chi ha acquistato per primo, ma chi ha trascritto per primo.

Nel tuo caso, non essendo stata trascritta la scrittura privata, per i registri immobiliari e di conseguenza per la visura catastale, il proprietario rimane formalmente l'impresa edile, non essendo stato reso pubblico il trasferimento di proprietà.

Anche l'Agenzia delle Entrate è considerata un terzo. Per una scrittura privata non autenticata, la sua data non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata, o da eventi specifici come la morte di un sottoscrittore, o quando il suo contenuto è riprodotto in atti pubblici, o quando si verifica un altro fatto che ne stabilisca con certezza l'anteriorità. La registrazione della scrittura privata, oltre ad avere effetti fiscali, serve ad attribuirle una data certa e, quindi, a renderla opponibile ai terzi. In assenza di trascrizione o di una data certa opponibile ai terzi, l'Agenzia delle Entrate continuerà a considerare l'impresa come la proprietaria dell'immobile per finalità impositive fiscali.

Se la scrittura privata non è stata autenticata da un pubblico ufficiale (come un notaio o, in casi specifici, un segretario comunale), per poterla trascrivere e renderla opponibile ai terzi, è necessario esperire l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni. Una volta ottenuta una pronuncia favorevole da un giudice che accerta l'autenticità delle firme, questa sentenza, insieme alla scrittura privata, costituirà un titolo idoneo per la trascrizione nei registri immobiliari. Infatti, l'interesse della parte a documentare il negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nell'azione per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto (art. 2932 c.c.), ma può essere soddisfatto con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni.

In sintesi, la scrittura privata è valida tra acquirente e impresa, ma per modificare le risultanze catastali, rendere il trasferimento di proprietà pubblico e opponibile a terzi (inclusa l'Agenzia delle Entrate), è indispensabile la trascrizione dell'atto. Questa trascrizione richiede che la scrittura privata sia autenticata o che un giudice ne accerti l'autenticità.

Immagino lo sappia anche il suo legale, sempre che ne abbia uno…