Vendita di una parte di terreno agricolo con scrittura privata

[AntonioSb]

Creo questa discussione separata perché l'argomento è leggermente diverso
Un compratore vuole comprare una porzione di terreno con scrittura privata. La scrittura privata per quanto ne so è nulla, solo un atto pubblico del notaio sarebbe valido. Da parte mia non ho intenzione di chiedere indietro la proprietà una volta che la vendo, e comunque il compratore una volta fatta la scrittura privata e pagato il prezzo avrebbe il possesso del terreno che in parte è una garanzia. Da parte sua il compratore è veramente motivato a comprare e ha i soldi.
Che tipo di problemi potrei avere nel caso? Se nella dichiarazione dei redditi metto i proventi, da parte mia con il fisco sono a posto. Potrebbero esserci problemi più avanti nel caso di eredità o altre cose del genere, nel senso che la terra risulterebbe formalmente ancora mia. Ma il rischio è a carico del compratore (è lui che paga e si trova formalmente non proprietario). Poi su un terreno agricolo negli anni l'agricoltore acquisisce un diritto di prelazione all'acquisto, e può anche fare l'usucapione in buona fede, o fare l'atto più avanti. Da parte mia non c'è assolutamente la volontà di fregarlo, se paga il terreno è suo e poi su come formalizzare la cosa più avanti non c'è problema
Che dite? Potrebbero esserci problemi?
Grazie

 

[Albano50]

Non capisco il perchè il compratore non vuole fare il rogito d'acquisto? Se o quando vorrà chiedere eventuali contributi comunitari con quale titolo dichiara di coltivare il terreno?
Io vi auguro che non vi succeda mai niente, ma è per entrambi una situazione anomala alcuni punti li ai già evidenziati tu nel tuo intervento, io almeno un compromesso registrato dal notaio lo farei... dilazionando il rogito avanti nel tempo.

 

[AntonioSb]

A me sembra una richiesta parecchio strana, non so.
Comunque l'acquirente è motivato e i soldi li ha davvero. Il pezzo di terreno gli serve e gli serve in fretta (penso io) perché è l'unico che rimane in mezzo a terra che ha già comprato in gran parte lui, e lo lavora già lui. Forse è perché gli rende più semplice il lavoro passare da lì.
Comunque dando per scontato che non gli mollo pacchi, cosa che non ho intenzione di fare, a questo punto vorrei ragionare su eventuali conseguenze per me. Continuerei a pagarci le tasse sopra, ma non è granché. L'unica cosa che potrebbe succedere è se qualcuno si fa male lì sopra, per esempio lui stesso mentre ci lavora. Esiste un modo per proteggersi da questo? Comunque se resta lì in affitto è lo stesso, all'atto pratico il rischio sarebbe comunque sulla proprietà che glielo affitta. Boh non so che dire

 

[Albano50]

Perchè non autenticate la scrittura privata da un notaio?
Se la proprietà resta in capo a tè, tutto quello che ne deriva è di tua"competenza".
Se fosse in affitto il problema di eventuali infortuni non ti toccherebbero...

 

[tharapyo]

Ma se gli interessa tanto fate il rogito e basta, perché complicarsi la vita?

 

[Rosa1968]

Forse non può intestarsi la proprietà per debiti nei confronti del fisco, nulla ho e nulla può aggredire.
Certo e' che il rischio che corre nel pagare un saldo senza avere la proprietà ma solo la promessa che mai ti chiederò nulla e' un po azzardato. Stabilite un termine entro il quale si impegna a fare il rogito e attendete. Tu continuerai a pagare le misere tasse e nel caso ti succedesse qualcosa (spero mai) se la vedrà chi resta. Lascerai una bella causa.

 

[AntonioSb]

Non so perché questa richiesta, effettivamente potrebbe essere un problema di intestazione. Vorrei parlare con chiarezza. Facendo un discorso un po' egoista a me conviene accettare la somma adesso, anche se lui non è abbastanza tutelato (sono problemi suoi...). Poi fare un contratto di affitto in comodato gratuito in modo tale che se succede qualcosa (incidenti sul lavoro, etc.) è responsabile lui. E alla fine quando sarà il momento formalizzare la cosa. Da parte mia c'è la più assoluta volontà di essere corretto, come anche lui è corretto perché è pronto a pagare senza avere sufficienti garanzie. E' gente anche abituata a fare le cose sulla parola, sembra assurdo ma pare che esiste ancora gente così. Poi se ha un contratto di affitto, avrebbe diritti di prelazione etc. etc.
Quindi probabilmente calcola che per lui vale la pena affrontare il rischio
L'unica cosa è che non voglio avere o lasciare agli eredi dei casini da sbrogliare. Gli eredi da parte loro non hanno intenzione di andarsi a impelagare in cause o chi sa che altro. Se il problema si risolve prima bene, se no comunque tutti danno per scontato che lui è un compratore serio se adesso paga terra è sua, si tratta solo di formalizzare la cosa

 

[Rudyaventador]

fare un preliminare di vendita ad effetti anticipati ? Già sarebbe una cosina piu pulita essendo agricolo i costi di non sono chisacchè , non è che il tutto e per non pagare rogito e imposta di registro? poi se coltivatore diretto ha l imposta al 1 o 2 % ora non ricordo l agevolazione....

Teoricamente ,quel terreno sara bloccato poichè occorrera in eventuale futuro ( vendita successione etc ) la tua firma .
Per la successione tua ovvio che sara per il fisco bene da includere in successione .

Queste cose avvengono nei luoghi un po remoti montani se vivi in altro luogo fai perlomneo il preliminare ad effetti anticipati, cosi puoi sempre dimostrare che non hai quantomeno il possesso del bene .

 

[Antonio Bocale]

Per dare un proprio parere bisognerebbe conoscere le motivazioni. Io a naso mi sentirei più tranquillo con un preliminare registrato (non trascritto), pagamento dell'intera somma (riportando i titoli di pagamento), che preveda l'immissione in possesso con relativa assunzione di responsabilità e data del rogito molto lontana eventualmente da prorogare ulteriormente in seguito.
Il contratto di vendita tra le parti è valido solo tra le parti e non a terzi. Regolarizzare in futuro questa situazione potrebbe essere più costoso del terreno stesso e scuramente un problema per gli eredi.

 

[francesca63]

Discussione del 2018: sarebbe interessante sapere come è finita.