Incarico di mediazione

[francesca63]

la firma del proponente non era ancora apposta. Questo l’ho compreso solo successivamente, quando mi è stata consegnata la copia completa della proposta.

Quantomeno sei un po’…disattento: una firma si vede , se c’è …

mi è stato detto che sarebbe stata consegnata dopo la firma dell’acquirente, cosa che infatti è avvenuta alcuni giorni dopo.

Quindi tutto regolare: immagino che fosse scritto cosi.

Alla luce di come si sono svolti i fatti, nonostante la mala gestione dell’affare, non credo si possa tornare indietro.
Nel senso che non credo ti abbiano obbligato o indotto a firmare.
Non per questo approvo quanto fatto dall’agenzia, dal punto di vista etico.

 

[mario1]

Scusa Emanuele se non mi trovo pienamente daccordo su quello che hai scritto,

mi resta difficile immaginare che un Agente immobiliare seppur non tecnico non riesca ad interpretare una planimetria catastale ed accorgersi sin da subito che il soppalco non è raffigurato.

Ammesso e non concesso che al momento della sottoscrizione dell'incarico non aveva la documentazione sotto gli occhi e quindi ci può stare, mi resta difficile da immaginare in che modo il problema fosse emerso solo dopo ..... per dopo intendo ad acquirente trovato.

Parliamo di un immobile che è stato affidato ad un agenzia con regolare incarico di mediazione e non come spesso succede di vendite portate avanti senza incarico e con proprietario restio a fornire documenti.

Come mi resta difficile immaginare che un Agenzia o Agente immobiliare ad incarico ricevuto non faccio un minimo ceck della situazione urbanistica e catastale dell'immobile a lui affidato per la vendita.

Bisognerebbe anche poi soffermarsi con queste diciture spuntate che mettono ancor di più ambiguità ad una trattativa partita male dall'inizio. "che significa" ? il cliente acquista lo stesso dichiarando Lui e venditore) in atto una conformità che non c'è? ........ Pretenderà una pratica a sanatoria se possibile o la messa in pristino? Che dire ......

Così come raccontata la situazione "più che dire andava gestita meglio come dice Francesca e quoto al 100%100 ok per quello che ha scritto) io oserei dire "gestita da cani"

Capisco l’osservazione. È proprio questo il punto che mi preoccupa: la gestione è stata ambigua fin dall’inizio e la semplice dicitura “immobile non conforme” non chiarisce chi dovrà farsi carico di sanatoria o ripristino.
Io non voglio dichiarare in atto una conformità che non c’è né espormi a contestazioni future. Per questo sto cercando di capire come rimettere ordine prima di procedere.

 

[francesca63]

sto cercando di capire come rimettere ordine prima di procedere.

Se il soppalco è abusivo e non è possibile sanare la situazione, hai poco da fare: non puoi rimuoverlo, e non puoi regolarizzare.
L’unica è che l’acquirente accetti di comprare con l’abuso (anche se la responsabilità resta tua).

 

[mario1]

Se il soppalco è abusivo e non è possibile sanare la situazione, hai poco da fare: non puoi rimuoverlo, e non puoi regolarizzare.
L’unica è che l’acquirente accetti di comprare con l’abuso (anche se la responsabilità resta tua).

Capisco il punto di vista, ma nel mio caso la situazione è più complessa.


Il soppalco mi è stato indicato come sanabile da un tecnico e l’agenzia, pur avendo la planimetria catastale sin dall’inizio, non ha sollevato alcuna criticità al momento dell’incarico, dove infatti risulta spuntata la voce “immobile conforme”.


Solo successivamente, a trattativa avviata e acquirente trovato, è emersa la dicitura “immobile non conforme” nella proposta, accompagnata da una dichiarazione separata firmata dall’acquirente, ma non inserita nel corpo della proposta né controfirmata dal venditore o dall’agente.


Proprio per questo ritengo che la gestione sia stata quantomeno ambigua: da un lato si parla di non conformità, dall’altro si procede come se la vendita potesse avvenire senza chiarire formalmente chi si assume la responsabilità dell’abuso e a quali condizioni.


Il mio obiettivo non è sottrarmi agli obblighi, ma evitare di arrivare al rogito con una situazione non chiara, che potrebbe esporre entrambe le parti a problemi successivi. Per questo sto valutando con attenzione come procedere e se sia opportuno rinegoziare o fermarsi prima dell’atto.

 

[ingelman]

Se il soppalco è abusivo e non è possibile sanare la situazione, hai poco da fare: non puoi rimuoverlo, e non puoi regolarizzare.

No francesca
Se sanare il soppalco non è possibile in base alle normative vigenti e direttive del Comune dove è ubicato l'immobile l'unica strada è la messa in pristino in base a quanto legittimito eliminando il soppalco.

(premeso che bisognerebbe leggere effettivamente tutte le scritture che fanno parte di questa ambigua trattativa)

Quello che non è ancora chiaro cosa dovrebbe fare il nostro "ingenuo" e malcapitato amico...... sanare? e se non sanabile, ripristinare? ..... Si presta tutto a troppe interpretazioni, quando in una trattativa la trasparenza e la chiarezza dovrebbe essere la linea guida per il perfezionamento di "qualsiasi compravendita"

Altro dubbio non chiarito, L'acquirente vuole necessariamente il soppalco? oppure vuole acquistare un immobile regolare rinunciando a ciò che gli era stato proposto (appartamento con soppalco)?

Quali conseguenze e che tipo di atteggiamento adotterà l'acquirente? Booooooo !!!!! ancora non si è capito.

E qui entra in gioco l'operato dell'agente che dovrebbe indirizzare le parti a trovare un accordo anche in tal senso ..... senza intepretazioni dubbie che sono la premessa di una causa e non di una compravendita.

Ps. prendendo per oro colato il racconto del nostro amico ...........

 

[mario1]

No francesca
Se sanare il soppalco non è possibile in base alle normative vigenti e direttive del Comune dove è ubicato l'immobile l'unica strada è la messa in pristino in base a quanto legittimito eliminando il soppalco.

(premeso che bisognerebbe leggere effettivamente tutte le scritture che fanno parte di questa ambigua trattativa)

Quello che non è ancora chiaro cosa dovrebbe fare il nostro "ingenuo" e malcapitato amico...... sanare? e se non sanabile, ripristinare? ..... Si presta tutto a troppe interpretazioni, quando in una trattativa la trasparenza e la chiarezza dovrebbe essere la linea guida per il perfezionamento di "qualsiasi compravendita"

Altro dubbio non chiarito, L'acquirente vuole necessariamente il soppalco? oppure vuole acquistare un immobile regolare rinunciando a ciò che gli era stato proposto (appartamento con soppalco)?

Quali conseguenze e che tipo di atteggiamento adotterà l'acquirente? Booooooo !!!!! ancora non si è capito.

E qui entra in gioco l'operato dell'agente che dovrebbe indirizzare le parti a trovare un accordo anche in tal senso ..... senza intepretazioni dubbie che sono la premessa di una causa e non di una compravendita.

Ps. prendendo per oro colato il racconto del nostro amico ...........

Vorrei un parere specifico su una dichiarazione separata fatta firmare all’acquirente nel corso di una trattativa immobiliare.


In tale dichiarazione l’acquirente afferma di essere a conoscenza della presenza di una difformità (soppalco non rappresentato in planimetria), rinuncia fin da ora a eventuali richieste risarcitorie o restitutorie nei confronti del venditore e dell’agenzia, e si fa carico a proprie spese di eventuali adempimenti tecnici e amministrativi futuri, anche in virtù di una riduzione del prezzo concordata.


La dichiarazione è una scrittura privata separata, non inserita nel corpo della proposta di acquisto e non ancora richiamata in un atto notarile.


La mia domanda è: secondo voi una dichiarazione di questo tipo è realmente sufficiente a tutelare il venditore, oppure, se non viene riportata in modo chiaro e puntuale nel rogito (con descrizione della difformità e assenza di dichiarazioni di conformità), rischia comunque di lasciare spazio a contestazioni future?


Lo chiedo perché vorrei capire se questa dichiarazione ha un valore concreto oppure se serve solo a “coprire” la fase di trattativa senza risolvere davvero il problema giuridico.

 

[francesca63]

La mia domanda è: secondo voi una dichiarazione di questo tipo è realmente sufficiente a tutelare il venditore, oppure, se non viene riportata in modo chiaro e puntuale nel rogito (con descrizione della difformità e assenza di dichiarazioni di conformità), rischia comunque di lasciare spazio a contestazioni future?

E’ una tutela in quanto se uno firma una dichiarazione del genere dimostra di aver ben compreso il problema, e di aver ricevuto uno sconto proprio per quel motivo: ciò fa pensare che non possa chiedere ex post un risarcimento per la presenza dell’abuso.
Anche se a ben vedere la responsabilità dell’abuso è comunque del venditore.
Di sicuro quella dichiarazione non va assolutamente inserita o citata nel rogito, né fatta conoscere al notaio: il quela non procederebbe con il rogito, se consapevole della presenza di un abuso.

Se sanare il soppalco non è possibile in base alle normative vigenti e direttive del Comune dove è ubicato l'immobile l'unica strada è la messa in pristino in base a quanto legittimito eliminando il soppalco.

Spiego meglio, poiché evidentemente non si è capito: se non sanabile, andrebbe ripristinata la situazione legittima.
Ma se ho promesso in vendita un immobile con soppalco, rimuovere il soppalco non sarebbe possibile, senza incorrere in conseguenze contrattuali, per non poter vendere quanto promesso.
Concordo che bisognerebbe leggere quanto firmato di preciso.

Il soppalco mi è stato indicato come sanabile da un tecnico

Se c’è questa certezza, non vedo perché non procedere con la regolarizzazione prima del rogito.
Se è stato fatto uno sconto per la presenza dell’abuso, si può pensare di provare ad accordarsi per accollare le spese all’acquirente .

 

[ingelman]

Se è stato fatto uno sconto per la presenza dell’abuso, si può pensare di provare ad accordarsi per accollare le spese all’acquirente .

Brava Francesca hai estratto l'essenza della situazione in maniera impeccabile.

Anche se mi sembra di aver percepito che dal racconto del nostro amico, la presenza del soppalco è un elemento a cui l'acquirente non vuol rinunciare.... il prezzo semrerebbe convenuto ed accettato anche tenendo conto di questo peccato (soppalco) veniale.

Quindi l'ostacolo vero sono le dichiarazioni rilasciate in atto ......... (una conformità dichiarata e confermaya in atto che di fatto non c'è ( questo è lo scoglio principale che infastidisce.... le dichiarazioni mendaci

Noi operatori immobiliari dobbiamo consigliare, informare, rendere edotti le parti ..... Però se l'acquirente nelle fasi preliminari dichiarasse che, laddove si rendesse necessario la messa in pristino ...... si obbliagasse ..... che l'onere resta il suo ....... dove la necessità di acquistare ed ottenere l'immissione in possesso dellì'immobile non coicidesse con le tempistiche che una pratica urbanistica richiederebbe .... Che fare?

Grosso dilemma ........ Le dichiarazioni rilasciate in atto.

Ho sentito di operazioni portate avanti in questo modo che comunque sono andate a buon fine, sopratutto se l'acquisto non dipende anche dal ricavo di un mutuo, però è nostro obbligo non assecondarle .... eticamente per noi scorretto, anchè perchè il nostro intervento risulta negli atti definitivi di vendita e indirettamente ci coinvolge

Che dire .......... Sanare prima sarebbe decisamente meglio ..... Però ......

Di fatto l'agenzia ha avuto tutto il tempo per affrontare il problema a monte senza mettere di fronte le parti ad una scelta scomoda ..... agire nella legalità / agire facendo finta che tutto sia ok ...... Ps c'è che lo fà ma noi non possiamo avallarlo .... Però ................... forse

Chi è privo di peccato scagli la prima pietra Sono sicuro che se i colleghi prendessero per buona questa citazione e le pietre fossero lanciate nella mia direzione mi troverei al pronto soccorso pieno di contusioni

 

[mario1]

Brava Francesca hai estratto l'essenza della situazione in maniera impeccabile.

Anche se mi sembra di aver percepito che dal racconto del nostro amico, la presenza del soppalco è un elemento a cui l'acquirente non vuol rinunciare.... il prezzo semrerebbe convenuto ed accettato anche tenendo conto di questo peccato (soppalco) veniale.

Quindi l'ostacolo vero sono le dichiarazioni rilasciate in atto ......... (una conformità dichiarata e confermaya in atto che di fatto non c'è ( questo è lo scoglio principale che infastidisce.... le dichiarazioni mendaci

Noi operatori immobiliari dobbiamo consigliare, informare, rendere edotti le parti ..... Però se l'acquirente nelle fasi preliminari dichiarasse che, laddove si rendesse necessario la messa in pristino ...... si obbliagasse ..... che l'onere resta il suo ....... dove la necessità di acquistare ed ottenere l'immissione in possesso dellì'immobile non coicidesse con le tempistiche che una pratica urbanistica richiederebbe .... Che fare?

Grosso dilemma ........ Le dichiarazioni rilasciate in atto.

Ho sentito di operazioni portate avanti in questo modo che comunque sono andate a buon fine, sopratutto se l'acquisto non dipende anche dal ricavo di un mutuo, però è nostro obbligo non assecondarle .... eticamente per noi scorretto, anchè perchè il nostro intervento risulta negli atti definitivi di vendita e indirettamente ci coinvolge

Che dire .......... Sanare prima sarebbe decisamente meglio ..... Però ......

Di fatto l'agenzia ha avuto tutto il tempo per affrontare il problema a monte senza mettere di fronte le parti ad una scelta scomoda ..... agire nella legalità / agire facendo finta che tutto sia ok ...... Ps c'è che lo fà ma noi non possiamo avallarlo .... Però ................... forse

Chi è privo di peccato scagli la prima pietra Sono sicuro che se i colleghi prendessero per buona questa citazione e le pietre fossero lanciate nella mia direzione mi troverei al pronto soccorso pieno di contusioni

Ringrazio tutti per le risposte, in particolare francesca63 e ingelman.


Rileggendo con maggiore lucidità quanto accaduto, riconosco che il mio primo errore è stato firmare la proposta, per di più di domenica, senza prendermi il tempo necessario per riflettere. Il secondo errore è stato continuare a confrontarmi solo con l’agente immobiliare, con il quale purtroppo ho trovato un muro, anche nel momento in cui – il giorno successivo, 8 dicembre – non mi erano ancora stati consegnati né l’assegno né copia della proposta firmata.


Non ho nulla contro gli acquirenti né contro l’agenzia: non parlo di malafede, ma di una trattativa gestita male e soprattutto di una mia leggerezza iniziale.


Col passare dei giorni, e a mente più fredda, mi sono reso conto che la decisione è stata presa con troppa fretta e che avrei dovuto valutare con maggiore attenzione anche l’impatto personale di una scelta così importante.


Oggi pongo quindi una domanda concreta e tecnica: a fronte di una caparra di 5.000 euro, senza mutuo, e rivolgendomi a un avvocato (sostenendo naturalmente i relativi costi), quale sarebbe realisticamente l’esborso economico per annullare la compravendita e chiudere la questione in modo corretto per tutte le parti?


Non si tratta di un capriccio, ma della volontà di trovare una soluzione definitiva e civile a una decisione presa con troppa superficialità.