Immobile degli anni 30 non accatastato e senza planimetria

[Raymond]

Salve a tutti,

Vorrei un parere riguardo ad una baita per cui ho presentato una proposta d'acquisto, essendo venuto a conoscenza di alcune caratteristiche in seguito: e' stata costruita negli anni 30 e al momento risulta registrata al solo catasto terreni ed e' stata precedentemente menzionata nell'atto di vendita dei soli terreni come "costruzione in pietra non accatastata e non mappata".
Successivamente l'attuale proprietario ha presentato un progetto e riadattato l'immobile ad abitazione, la situazione attuale pero' e' questa:
L'immobile e' ora in vendita con i terreni a 25000 euro mentre era stato venduto ai precedenti proprietari come terreni + costruzione in pietra per un totale di 500euro 20 anni fa.
Non c'e' ancora la planimetria, e' in fase di accertamento per l'accatastamento, e' leggermente spostata rispetto alla posizione reale nella mappa catastale e non ha certificato di agibilità. Il sottotetto non e' abitabile ed e' inoltre presente una finestra murata che non era nel progetto.
Un geometra si sta occupando delle pratiche e assicura di vendere la casa conforme come da contratto, pero' al momento della proposta d'acquisto non puo' quindi fornire tali documenti. Il venditore ha specificato di voler vendere la baita senza certificato di agibilità'.
Io non avendo competenze in merito (e avendo sbagliato a rivolgermi ad un tecnico solo ora a proposta fatta) vorrei capire in che guaio mi sono cacciato:
- E' possibile che siano stati gia' fatti dei lavori di ristrutturazione e che adesso risulti ancora come terreno/in fase di accertamento?
- Dopo aver firmato la proposta posso richiedere di aggiungere alcune clausole al contratto per tutelarmi? Ho notato che la categoria catastale e' indicata come " da accertare " , dovrebbe essere gia' specificata nel contratto seppur non ancora accertata?
Mi scuso in anticipo per l'ignoranza ma cerco di rimediare

 

[marcanto]

Un geometra si sta occupando delle pratiche e assicura di vendere la casa conforme come da contratto, pero' al momento della proposta d'acquisto non puo' quindi fornire tali documenti.

Conforme a cosa?
Al contratto, e di cosa ?

L'immobile deve essere legittimato dal punto di vista costruttivo, e se non possibile la legittimazione deve essere provata con gli strumenti che la norma mette a disposizione.
il geom. da chi è stato incaricato:
dal venditore o acquirente ?

 

[brina82]

Salve a tutti,

Vorrei un parere riguardo ad una baita per cui ho presentato una proposta d'acquisto, essendo venuto a conoscenza di alcune caratteristiche in seguito: e' stata costruita negli anni 30 e al momento risulta registrata al solo catasto terreni ed e' stata precedentemente menzionata nell'atto di vendita dei soli terreni come "costruzione in pietra non accatastata e non mappata".
Successivamente l'attuale proprietario ha presentato un progetto e riadattato l'immobile ad abitazione, la situazione attuale pero' e' questa:
L'immobile e' ora in vendita con i terreni a 25000 euro mentre era stato venduto ai precedenti proprietari come terreni + costruzione in pietra per un totale di 500euro 20 anni fa.
Non c'e' ancora la planimetria, e' in fase di accertamento per l'accatastamento, e' leggermente spostata rispetto alla posizione reale nella mappa catastale e non ha certificato di agibilità. Il sottotetto non e' abitabile ed e' inoltre presente una finestra murata che non era nel progetto.
Un geometra si sta occupando delle pratiche e assicura di vendere la casa conforme come da contratto, pero' al momento della proposta d'acquisto non puo' quindi fornire tali documenti. Il venditore ha specificato di voler vendere la baita senza certificato di agibilità'.
Io non avendo competenze in merito (e avendo sbagliato a rivolgermi ad un tecnico solo ora a proposta fatta) vorrei capire in che guaio mi sono cacciato:
- E' possibile che siano stati gia' fatti dei lavori di ristrutturazione e che adesso risulti ancora come terreno/in fase di accertamento?
- Dopo aver firmato la proposta posso richiedere di aggiungere alcune clausole al contratto per tutelarmi? Ho notato che la categoria catastale e' indicata come " da accertare " , dovrebbe essere gia' specificata nel contratto seppur non ancora accertata?
Mi scuso in anticipo per l'ignoranza ma cerco di rimediare

È dovere del venditore alienarti un immobile regolare catastalmente e urbanisticamente, altrimenti sarà lui inadempiente davanti dal Notaio...

È necessario capire se negli anni '30 si poteva costruire un immobile senza autorizzazioni, in quel luogo.

Se non è in mappa non ho capito perchè dici che risulta spostato.

 

[francesca63]

Come è definito l’immobile, nel contratto firmato ?

 

[Raymond]

Conforme a cosa?
Al contratto, e di cosa ?

L'immobile deve essere legittimato dal punto di vista costruttivo, e se non possibile la legittimazione deve essere provata con gli strumenti che la norma mette a disposizione.
il geom. da chi è stato incaricato:
dal venditore o acquirente ?

Mi riferivo alla proposta d'acquisto in cui e' speficicato che l'immobile verra' venduto con:
- destinazione d'uso civile
- categoria catastale : da verificare
- situazione catastale in ordine all'intestazione: allineato
- in ordine alla planimetria e i dati catastali : conforme
- certificato di agibilità' : Assente o non rintracciabile
- regime edilizio: edificato in edilizia privata/libera
- libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi
-Dotato di ACE/APE
Il geometra e' stato incaricato dal venditore.

È dovere del venditore alienarti un immobile regolare catastalmente e urbanisticamente, altrimenti sarà lui inadempiente davanti dal Notaio...

È necessario capire se negli anni '30 si poteva costruire un immobile senza autorizzazioni, in quel luogo.

Se non è in mappa non ho capito perchè dici che risulta spostato.

Si allora mi sono spiegato male e ho dimenticato alcuni punti principali:
E' presente in mappa, come anche i terreni annessi, come particella (e appare come una sagoma scura quindi distinto dal terreno) pero' nella visura risulta solo come terreno con dicitura " da accertare ".

Riguardo alla costruzione,
Mi e' stato inviato l' atto precedente in cui specifica il terreno fosse di proprietà' ed occupato durante operazioni militari per costruire la costruzione in pietra che ho acquistato, come opera difensiva.
Quindi e' una vecchia costruzione di origine militare.
Dopo la guerra e' stato abbandonato e restituito nuovamente al proprietario del terreno.
In seguito e' specificato che:
l'opera era costituita da un blocco isolato privo di ogni attrezzatura e con valore commerciale negativo in quanto di nessuna utilità', e costituente anche una servitu' passiva sul fondo sul quale insisteva;
che il ripristino allo stato precedente del terreno avrebbe comportato una spesa a carico dell'amministrazione quindi il proprietario ha accettato la restituzione definitiva del terreno, ricevendo gratuitamente l'immobile come indennizzo per i mancati redditi.

In seguito e' stato venduto al proprietario attuale.

 

[Raymond]

Come è definito l’immobile, nel contratto firmato ?

Baita + terreni
(con relativi identificativi catastali)

Specifico di nuovo di essermi spiegato male: e' si' presente in mappa catastale con numero identificativo, ma risulta come terreno "da accertare".

 

[brina82]

Baita + terreni
(con relativi identificativi catastali)

Specifico di nuovo di essermi spiegato male: e' si' presente in mappa catastale con numero identificativo, ma risulta come terreno "da accertare".

Dicitura FU D ACCERT al catasto terreni per caso?

 

[Raymond]

Dicitura FU D ACCERT al catasto terreni per caso?

Esatto.

 

[brina82]

Esatto.

Questo non è un problema, basta inserire l'immobile in mappa.

 

[marcanto]

Il problema non è di natura catastale, almeno non solo quello.

Benché la costruzione sia stata costruita come descritto, resta da qualificare la sua regolarità allo stato attuale.

< - regime edilizio: edificato in edilizia privata/libera >
Una costruzione in un sito qualificabile come agricolo, eretta in "edilizia libera" ?

Come già indicavo
L'immobile deve essere legittimato dal punto di vista costruttivo, e se non possibile la legittimazione deve essere provata con gli strumenti che la norma mette a disposizione.