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  1. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Precisazioni su CONFORMITA’ URBANISTICO – CATASTALE DELL’IMMOBILE


    Il 1° luglio 2010 è entrata in vigore la nuova norma che istituisce la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Tale verifica è richiesta da coloro che devono affrontare la compravendita di un immobile, per rendere sicura una transazione chiara e limpida.
    Il notaio dunque prima della stipulazione degli atti di vendita, deve assicurarsi che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del proprietario, il quale dovrà dichiarare che le planimetrie e i dati catastali depositati in catasto corrispondano alla stato di fatto del fabbricato; in mancanza di queste dichiarazioni l’atto è nullo.
    Quindi non è più possibile vendere un fabbricato se non è regolarmente dichiarato al catasto e se alla realtà non corrisponde l’intestazione catastale.
    Prima novità riguarda la planimetria del fabbricato, che è diventata obbligatoria: il notaio deve infatti verificare l’esistenza in catasto della planimetria ufficiale rilasciata dall’Agenzia del territorio, che rappresenta l’immobile, e deve corrispondere all’originale depositata in catasto.
    Attualmente la richiesta di quest’ultima può essere fatta presso gli uffici del catasto, soltanto dal proprietario del fabbricato o da un suo rappresentante.
    Al momento dell’atto, il venditore su propria responsabilità, deve dichiarare che la planimetria presente in catasto è conforme alla stato di fatto dell’immobile; nel caso in cui non corrispondano, è necessario che vengano aggiornati prima del rogito. Nel caso in cui la planimetria non riproduce esattamente l’attuale situazione dell’immobile, il proprietario deve denunciarne la variazione, allegando quindi quella aggiornata.
    È inoltre considerato obbligatorio, l’aggiornamento in caso di realizzazione di nuovi servizi igenici, ridistribuzione interna degli spazi e modifica dell’utilizzo di balconi e terrazze.
    Il compito del notaio, non è quello di verificare la correttezza delle dichiarazioni del venditore, bensì di verificare il riscontro tra l’intestazione catastale dell’immobile e i diritti risultanti dai registri immobiliari, e in caso di non conformità è necessario aggiornare tutta la situazione, eseguendo il “preallineamento”.
    Inoltre le nuove norme stabiliscono di verificare la conformità del progetto che ha generato l’immobile e delle seguenti modifiche, alle leggi urbanistiche in vigore; si tratta dunque, di un fondamentale aspetto per le ripercussioni economiche e della regolarità dell’immobile ai fini del rogito notarile.
    Infatti, per poter essere costruito, ogni immobile deve essere oggetto di un determinato provvedimento amministrativo emesso dal comune, il quale autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica, che oggi prende il nome di Permesso di Costruire, e in precedenza Licenza Edilizia e poi Concessione Edilizia.

    segue

    La nuova norma che istituisce la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito è richiesta da coloro che devono affrontare la compravendita di un immobile, per rendere sicura una transazione chiara e limpida.
    Il notaio, dunque, prima della stipulazione degli atti di vendita, deve assicurarsi che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a norma del proprietario, il quale dovrà dichiarare che le planimetrie e i dati catastali depositati in catasto corrispondano allo stato di fatto del fabbricato; in mancanza di queste dichiarazioni l’atto è nullo.
    Non è quindi possibile vendere un fabbricato se non è regolarmente dichiarato al catasto e se alla realtà non corrisponde l’intestazione catastale.
    Prima novità riguarda la planimetria del fabbricato, che è diventata obbligatoria: il notaio deve infatti verificare l’esistenza in catasto della planimetria ufficiale rilasciata dall’Agenzia del territorio che rappresenta l’immobile e deve corrispondere all’originale depositata in catasto.
    La richiesta di quest’ultima attualmente può essere fatta presso gli uffici del catasto, soltanto dal proprietario del fabbricato o da un suo rappresentante.
    Al momento dell’atto il venditore, su propria responsabilità deve dichiarare che la planimetria presente in catasto è conforme allo stato di fatto dell’immobile; nel caso in cui non corrisponda, è necessario che venga aggiornata prima del rogito. Nel caso in cui la planimetria non riproduce esattamente l’attuale situazione dell’immobile, il proprietario deve denunciarne la variazione, allegando quindi quella aggiornata.
    È inoltre considerato obbligatorio l’aggiornamento in caso di realizzazione di nuovi servizi igienici, ridistribuzione interna degli spazi e modifica dell’utilizzo di balconi e terrazze.
    Il compito del notaio non è quello di verificare la correttezza delle dichiarazioni del venditore, bensì di verificare il riscontro tra l’intestazione catastale dell’immobile e i diritti risultanti dai registri immobiliari; in caso di non conformità è necessario aggiornare tutta la situazione, eseguendo il “preallineamento”.
    Le nuove norme stabiliscono inoltre di verificare la conformità del progetto che ha generato l’immobile e delle seguenti modifiche,alle leggi urbanistiche in vigore; si tratta, dunque, di un fondamentale aspetto per le ripercussioni economiche e della regolarità dell’immobile ai fini del rogito notarile.
    Per poter essere costruito, infatti, ogni immobile deve essere oggetto di un determinato provvedimento amministrativo emesso dal comune, il quale autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica che oggi prende il nome di “Permesso di Costruire”.
    Oggi quando si acquista una casa la giurisprudenza sempre più responsabilizza l’operato dell’agente immobiliare, quindi dobbiamo soprattutto verificare questi aspetti:
    1) il rilievo dello stato di fatto (cioè la casa come la vedete)
    2) la planimetria allegata al progetto che è reperibile presso l’Ufficio Territorio del Comune
    3) la planimetria catastale
    Da ciò potrebbero derivare problemi solo nel caso in cui la situazione rappresentata dalla planimetria allegata al progetto sia sostanzialmente difforme dallo stato di fatto. Le difformità potrebbero derivare da una nuova concessione o una speciale autorizzazione, o da lavori effettuati senza alcun “permesso” e poi condonati; o effettuati senza alcun provvedimento e mai condonati. In quest’ultimo caso, a seconda della gravità dell’abuso, potremmo trovarci di fronte ad un bene incommerciabile, o ad un bene che per essere regolare deve essere oggetto di un apposito provvedimento rilasciato dal Comune, e il più delle volte verso i pagamenti di oneri anche di forte entità.
    Nell’attuale sistema legislativo, non è previsto un controllo veramente efficace di tale importante aspetto. Si prevede che il venditore abbia solo l’obbligo di dichiarare sotto la propria responsabilità, nel rogito notarile, la conformità urbanistica dell’immobile, ma il più delle volte egli stesso non è al corrente della situazione urbanistica o la sottovaluta. È pertanto consigliabile effettuare il controllo della regolarità urbanistica dell’immobile e porre a carico del venditore la cura e le spese delle conseguenti pratiche di regolarizzazione.
     
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  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    da dove viene questo articolo?
     
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Da un franching
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La fonte va indicata in fondo.
    E' un articolo impreciso e abbastanza confuso.
     
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  5. victoria60

    victoria60 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Stato di fatto si intende com'è la casa allo stato in cui è venduta, o è comprensivo di permessi per eventuali variazioni, anche se esse non comportino un aumento della consistenza?
    Anch'io sono interessata dalla fonte di quest'articolo.
    Saluti
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    vi riporto più tardi il tutto
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    lo stato di fatto è la condizione in cui si trova
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    CONFORMITA’ URBANISTICO – CATASTALE DELL’IMMOBILE


    [​IMG] 11 giugno 2012 | [​IMG] Autore: Bonifazi Franchising s.r.l.

    Il 1° luglio 2010 è entrata in vigore la nuova norma che istituisce la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Tale verifica è richiesta da coloro che devono affrontare la compravendita di un immobile, per rendere sicura una transazione chiara e limpida.
    Il notaio dunque prima della stipulazione degli atti di vendita, deve assicurarsi che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del proprietario, il quale dovrà dichiarare che le planimetrie e i dati catastali depositati in catasto corrispondano alla stato di fatto del fabbricato; in mancanza di queste dichiarazioni l’atto è nullo.
    Quindi non è più possibile vendere un fabbricato se non è regolarmente dichiarato al catasto e se alla realtà non corrisponde l’intestazione catastale.
    Prima novità riguarda la planimetria del fabbricato, che è diventata obbligatoria: il notaio deve infatti verificare l’esistenza in catasto della planimetria ufficiale rilasciata dall’Agenzia del territorio, che rappresenta l’immobile, e deve corrispondere all’originale depositata in catasto.
    Attualmente la richiesta di quest’ultima può essere fatta presso gli uffici del catasto, soltanto dal proprietario del fabbricato o da un suo rappresentante.
    Al momento dell’atto, il venditore su propria responsabilità, deve dichiarare che la planimetria presente in catasto è conforme alla stato di fatto dell’immobile; nel caso in cui non corrispondano, è necessario che vengano aggiornati prima del rogito. Nel caso in cui la planimetria non riproduce esattamente l’attuale situazione dell’immobile, il proprietario deve denunciarne la variazione, allegando quindi quella aggiornata.
    È inoltre considerato obbligatorio, l’aggiornamento in caso di realizzazione di nuovi servizi igenici, ridistribuzione interna degli spazi e modifica dell’utilizzo di balconi e terrazze.
    Il compito del notaio, non è quello di verificare la correttezza delle dichiarazioni del venditore, bensì di verificare il riscontro tra l’intestazione catastale dell’immobile e i diritti risultanti dai registri immobiliari, e in caso di non conformità è necessario aggiornare tutta la situazione, eseguendo il “preallineamento”.
    Inoltre le nuove norme stabiliscono di verificare la conformità del progetto che ha generato l’immobile e delle seguenti modifiche, alle leggi urbanistiche in vigore; si tratta dunque, di un fondamentale aspetto per le ripercussioni economiche e della regolarità dell’immobile ai fini del rogito notarile.
    Infatti, per poter essere costruito, ogni immobile deve essere oggetto di un determinato provvedimento amministrativo emesso dal comune, il quale autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica, che oggi prende il nome di Permesso di Costruire, e in precedenza Licenza Edilizia e poi Concessione Edilizia.



    [​IMG] Pubblicato in Agenzie Immobiliari, Franchising Immobiliare
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La mia domanda ė: cosa capisce un privato leggendo questo articolo?
     
    A rouge76 piace questo elemento.
  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    quello che capisce un agente come me ovvero che il Notaio è obbligato alla verifica dei documenti catastali che gli porta un singolo privato o AI che sia
     
  11. victoria60

    victoria60 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'articolo è molto interessante, come però è interessante l'osservazione di Granducato. Io sono un privato e ho chiesto della conformità dello stato di fatto rispetto alle planimetrie.
    Ma conformità vuol dire comprensiva di permessi, scie, cila richieste in Comune, oppure basta fare una variazione catastale?
     
  12. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    occorre che quello che risulti al comune risulti al catasto, ed alla reale situazione dell'immobile
     
    A barbablu piace questo elemento.
  13. victoria60

    victoria60 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie. E sapresti dirmi quale legge lo dice.? Perchè la legge del 2010 parla solo di conformità catastale allo stato di fatto e il notaio deve semplicemente verificare se il nominativo del proprietario corrisponde.........scusa l'espressione.
    Per la conformità urbanistica il catasto se ne sbatte le....... e il notaio la fa firmare ai venditori, ma poi il tutto lascia il tempo che trova.
    E' l'ultimo pezzo dell'articolo che hai pubblicato che mi intriga.
    Più protezione per l'acquirente non sarebbe male.
    Quindi tu dici: comune, catasto, reale situazione: tutto deve corrispondere? Dal 2010? Mi trovi l'articolo di legge, il comma o altro?
    Grazie. 1000.

    Altra domanda:
    • allora stato di fatto non vuol dire com'è la casa, ma com'è la casa con tutti i relativi documenti a posto. o no?
    Il notaio però quello non lo controlla. Non controlla neanche le licenze edilizie, le fa dichiarare dal venditore o le scopiazza da un atto all'altro. Notaio= copia e incolla.
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    vedi questo link http://www.diritto.it/docs/30097-le...ateria-di-conformit-dei-dati-catastali?page=3
     
  15. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Per la conformità catastale e suo allineamento il riferimento normativo è il decreto 78/2010 del 31/05/2010 art. 19 comma 4 e successive modifiche e conversioni.

    per la conformità urbanistica basta una dichiarazione del proprietario, per la corrispondenza di quanto depositato al comune e di quanto depositato al catasto il notaio non chiede altro che una autodichiarazuione o nel dubbio una dichiarazione da parte di un tecnico.

    Consiglio agli acquirenti fatevi assistere da un tecnico che verifichi quanto esiste in catasto sia corrispontente a quanto depositato al comune e che il tutto sia conforme allo stato di fatto.
     
    A 47franco e topcasa piace questo messaggio.
  16. victoria60

    victoria60 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    "Inoltre le nuove norme stabiliscono di verificare la conformità del progetto che ha generato l’immobile e delle seguenti modifiche, alle leggi urbanistiche in vigore; si tratta dunque, di un fondamentale aspetto per le ripercussioni economiche e della regolarità dell’immobile ai fini del rogito notarile.
    Infatti, per poter essere costruito, ogni immobile deve essere oggetto di un determinato provvedimento amministrativo emesso dal comune, il quale autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica, che oggi prende il nome di Permesso di Costruire, e in precedenza Licenza Edilizia e poi Concessione Edilizia."
    Dal sito diritto it
    Però, parla solo di conformità catastale, per il resto rimane la dichiarazione del venditore che certamente non invalida l'atto, per cui per il notaio cambia poco.
    Responsabilità zero.
    Questa legge cambia poco se catasto e comune non devono essere allineati.
    Quale legge dice che devono essere allineati? nessuna o se c'è quale?, ma non mi risulta che ce ne siano.
    Chi sa trovare l'obbligo legale di un collegamento tra AdT e Comune. La legge?
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non esiste quella legge. Per questo dicevo che l articolo ė confuso ed impreciso. La nuova (2010) normativa prevede la conformità catastale soltanto e viene dichiarata dalle parti.
    Quello che tu (giustamente) intendi ė la conformità urbanistica cioè la conformità fra stato di fatto, planimetria catastale e progetto approvato registrato in comune. La conformità urbanistica ė un certificato che viene rilasciato da un tecnico iscritto all Albo (geometra, architetto, ingegnere) che assevera quanto indicato prima, l autocertificazione in questo caso non vale nulla.
    A Parma e nella regione Toscana senza qst certificato il notaio non rogito, ma non ė una legge nazionale. Questo però non significa che dalle altre parti non si possa richiedere, si tratta di sostenere una spesa ulteriore ma con la garanzia di acquistare un immobile urbanisticamente in regola
     
  18. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Lo impone il codice deontologico dei Notai.
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    non mi risulta.
    La conformità urbanistica viene fatta obbligatoriamente redarre a Parma e in Toscana (uscì una circolare del notariato a Parma a riguardo, presumo anche in Toscana). In altre regioni non sanno nemmeno cos'è.
     
  20. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    La legge che introduce la conformità urbanistica c'è ed è la legge 47/85e sue successive modifiche,integrazioni adesso abrogata e recepita dal d.p.r. 380/01.

    La legge che introduce la conformita catastale è la 122/2010, legge di conversione del decreto 78/2010 si limita oltretutto alla citazione solo degli estremi identificativi dell'unità immobiliare urbana e degli estremi del deposito della planimetria al catasto demandando la conformità catastale agli intervenuti (acquirente e venditore), in alternativa la dichiarazione di conformità catastale delle parti viene sostituita da un'attestazione di conformità (che si tratta sempre di solo quella catastale e non urbanistica) ad un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

    Da queste due leggi un notaio avendo gli estremi e la dichiarazione del venditore di conformita urbanistica a quanto prodotto e la dichiarazione delle parti (acquirente/vendtore) e/o conformità catastale del tecnico abilitato, e la verifica da parte del notaio tre estremi catastali e registri imobiliari rogita senza problemi.

    Quindi acquirente e venditore se daccordo possono compravendere immobili anche con abusi, oppure venditore consapevole dell'abuso commesso e venditore ignaro se dichiarano quanto sopra possono vendere immobili con abusi.

    Consiglo per gli acquirenti ed anche per i vendtori per non avere problemi in futuro di farsi assistere da tecnici che verifichino la corrispondenza tra planimetria del progetto e quella del catasto e conformità di queste due con lo stato di fatto.
     
    A valentina geometra e Bastimento piace questo messaggio.

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