Solo nel caso in cui la proposta presenti vizi formali o sostanziali tali da renderla priva di valenza contrattuale (nullità, annullabilità, condizioni sospensive non avverate, ecc.) si potrebbe sostenere che l’affare non sia concluso.
Apprezzo quello che ha scritto, ma per amore di informazione di tutti sottolineo che
un contratto annullabile è sempre e comunque un contratto valido, finchè non viene annullato dal giudice.
Anche in tale caso la provvigione è subito dovuta; ma ove una delle parti dovesse poi procedere per l'annullamento, e qualora il giudice dovesse concederlo,
purchè l'annullamento abbia luogo per dolo o colpa dell'agente (caso oltremodo raro, dato che l'agente NON è una delle parti del contratto), l'agente dovrebbe restituire la provvigione (e presumibilmente pagare i danni).
Se invece l'annullamento avesse luogo per fatto non imputabile all'agente, il diritto alla provvigione resterebbe immutato. In tal caso, semplicemente (si fa per dire) la parte richiedente l'annullamento potrebbe rivalersi sulla controparte anche per il risarcimento dell'importo della provvigione dovutamente corrisposta all'agente.
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Il contratto nullo, invece, è un contratto che non ha mai preso efficacia. Pertanto il diritto dell'agente alla provvigione non è mai maturato.
C'è da dire che un decente agente non fa contratti nulli: se ne accorge molto, molto prima e consiglia i propri clienti in modo tale da superare, se possibile, la nullità oppure non va avanti.
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Infine, una condizione sospensiva non avverata non è un "vizio del contratto" e non rende il contratto "privo di valenza contrattuale".
Solo un preliminare soggetto a condizione sospensiva
che non si sia avverata entro la scadenza prevista dal contratto, è inefficace.
Qualora invece il preliminare sia soggetto a condizione sospensiva non ancora avverata, ma ancora avverabile, semplicemente il diritto alla provvigione resta sospeso e maturerà solo nel preciso momento in cui la condizione si realizzi.
Per esempio, ove la condizione sospensiva fosse rappresentata dal rilascio di un permesso edilizio, il diritto alla provvigione sorgerebbe nell'istante in cui tale permesso fosse rilasciato.
Se invece fosse previsto che il permesso edilizio deve essere rilasciato "entro il 12 giugno 2026", e ciò non avvenisse, il contratto decadrebbe alla mezzanotte del 13 giugno.
Se infine fosse previsto che il permesso deve essere rilasciato "entro il 12 giugno 2026", e il rilascio avvenisse in anticipo, per esempio il 3 maggio 2026, il diritto alla provvigione maturerebbe alla mezzanotte del 4 maggio, anche se poi il rogito avesse luogo molto tempo dopo.
