Cosa permette di dichiarare nullo un contratto?

[Muron]

Ringrazio da subito chi vorrà rispondere ai miei quesiti...
ho preso in affitto una casa per ragioni di lavoro e ho stipulato un contratto di locazione (rivelatosi alla firma di natura turistica) della durata di 12 mesi.

Non mi interessava la natura del contratto visto che la casa mi andava bene e copriva le mie esigenze.

Tuttavia ora mi trovo il seguente problema: il proprietario non mi ha fatto presente che la casa aveva problemi di muffa e che lui l'aveva fatta trattare tutta con uan pittura apposta, che l'antenna tv non funziona, che i sanitari non sono incollati al pavimento, che il termostato ambiente che comanda la caldaia non funziona, che il cancello automatico ha le fotocellule rotte...

Insomma per dirla breve ho fatto presente tutti i problemi ma il proprietario dice "ti andava bene, se hai problemi sistemateli, ricordati che devi restituirmelo con i muri bianchi"

Ora il problema maggiore è la muffa che sto tentando di controllare con prodotti a base di ammoniaca e sbiancarti ma è davvero incredibile, appare anche dietro i termosifoni !!!!!

Ho già mandato (ovviamente) la disdetta con preavviso, ma vorrei andarmene per smettere di pagare una persona che non trovo onesta.

Cosa può dichiarare non valido un contratto di locazione?
Mi hanno detto che la dicitura "caparra infruttifera" lo annulla....
Mi hanno detto che la "la mancanzza della documentazione energetica e le certificazioni della casa" lo annulla, perchè stipulato dopo luglio 2010....

Il proprietario ha redato personalmente il contratto di affitto... se qualcuno è disponibile degli posso anche mandare via email...

Grazie per l'aiuto !!!

Andrea

 

[Antonello]

Mi hanno detto che la dicitura "caparra infruttifera" lo annulla....

E' sicuramente un deposito cauzionale.
Il fatto che abbia scritto "infruttifero" è contrario alla legge, quindi nullo.
Bada bene, solo la parte che riguarda il deposito.
Nel contratto è scritto che le pareti sono state tinteggiate?

 

[tempozero]

E' sicuramente un deposito cauzionale.
Il fatto che abbia scritto "infruttifero" è contrario alla legge, quindi nullo.

Perdonami Antonello, ma forse quanto dici vale se il contratto fa espilicito riferimento solo alla legge 392/78.
Qualora il contratto faccia riferimento legislativo anche alla legge 431/98, nell'ambito di applicazione dei contratti "liberi", non è prevista l'obbligatorietà della corresponsione di interessi, purchè il contratto lo preveda.

 

[carlor]

A mio avviso il vero problema è accertare se i difetti della casa era evidenti alla firma del contratto oppure no. Nel secondo caso il proprietario deve provvedere all'immediata rimozione dei difetti. Penso che la questione deve essere esaminata con l'aiuto di un legale, ad esempio un avvocato che lavora presso un'associazione degli inquilini (SUNIA, etc.).
Per quanto riguarda il deposito cauzionale, probabimente la clausola è vessatoria e può essere richiesto il conferimento degli interessi al termine della annualità (in questo caso coincidente con la locazione).
Secondo me, infine, il contratto non è né nullo né annullabile, ma valido.

 

[Antonello]

non è prevista l'obbligatorietà della corresponsione di interessi,

L'obbligo deriva dall'art. 11 della 392/78 che regola anche che detto deposito non sia superiore a tre mensilità del canone.
A tutt'oggi valido.

Aggiunto dopo 2 minuti :

A mio avviso il vero problema è accertare se i difetti della casa era evidenti alla firma del contratto oppure no.

Se i difetti non erano evidenti al momento della consegna del locale ma si sono manifestati successivamente, il proprietario ha l'obbligo di rendere abitabile ed usabile il bene concesso in locazione.
Una segnalazione alla ASL può togliere tutti i dubbi.

 

[HomeSnc]

Alcune cose potrebbero anche andare bene.... Ma come diavolo si fa a consegnare un appartamento con i sanitari buttati per terra e la caldaia che non parte?!?!

A mio parere il caso rientra nei criteri di non agibilità di un locale destinato ad uso abitativo. Passi per la muffa (fastidiosa) ed il cavo d'antenna, ma il resto non è accettabile. Concordo che dovresti parlare con decisione al proprietario facendogli presente che se non ti rende agibile il locale provvederai a chiedere la risoluzione del contratto con addebito ed interromperai contestualmente all'interruzione del pagamento del canone.

In ogni caso puoi rivolgerti, come già detto precedentemente, al sindacato degli inquilini. Credo che abbiano una sede in ogni capoluogo di provincia.

EDIT: la prossima volta affidati ad una agenzia immobiliare seria, costa qualche soldo di provvigione ma queste cose non succedono! Almeno io e penso tanti altri colleghi non ci azzarderemmo mai neanche a prendere in incarico un appartamento che non ha le minime caratteristiche di abitabilità....

 

[mf.gestimm]

Spulciando in rete io ho trovato questa: Sentenza del Tribunale di Modena, 23 luglio 2004, per il quale «il principio di inderogabilità della disciplina normativa dettata in materia di deposito cauzionale contenuta nell’articolo 11, legge 392/78 non opera con riferimento ai contratti di locazione stipulati nella vigenza della novella normativa di cui alla legge 431/98, poiché deve ritenersi che, secondo la nuova disciplina locatizia, le parti possano legittimamente prevedere che il deposito cauzionale non sia produttivo di interessi». Ne consegue che, in un contratto di locazione stipulato nel regime della legge 431/98, è legittimo stabilire che il deposito cauzionale sia fruttifero o infruttifero di interessi bancari e che le spese di gestione e di estinzione del libretto siano a carico del conduttore. - Sono stata ad un corso di aggiornamento l'inverno scorso durane il quale è stato detto che è possibile prevedere il "deposito non fruttifero di interessi legali".

 

[Muron]

EDIT: la prossima volta affidati ad una agenzia immobiliare seria, costa qualche soldo di provvigione ma queste cose non succedono! Almeno io e penso tanti altri colleghi non ci azzarderemmo mai neanche a prendere in incarico un appartamento che non ha le minime caratteristiche di abitabilità....

Voglio contraddirti perchè quando cercavo casa, questo stesso appartamento mi è stato proposto da una agenzia immobiliare, che me lo proponeva a 50€ in più al mese e voleva il 10% di provvigione (600+IVA)... vergognoso !!!! Era 6 mesi che loro avevano questo appartamento da affittare e l'avevano anche visto (stando a quanto dice il vicino) completamente ammuffito.... Doppia vergogna !!!!!

E se anche fosse... non penso mi sarei potuto lamentare con l'agenzia ?!?!?!

 

[Antonello]

Spulciando in rete io ho trovato questa: Sentenza del Tribunale di Modena, 23 luglio 2004, per il quale «il principio di inderogabilità della disciplina normativa dettata in materia di deposito cauzionale contenuta nell’articolo 11, legge 392/78 non opera con riferimento ai contratti di locazione stipulati nella vigenza della novella normativa di cui alla legge 431/98, poiché deve ritenersi che, secondo la nuova disciplina locatizia, le parti possano legittimamente prevedere che il deposito cauzionale non sia produttivo di interessi». Ne consegue che, in un contratto di locazione stipulato nel regime della legge 431/98, è legittimo stabilire che il deposito cauzionale sia fruttifero o infruttifero di interessi bancari e che le spese di gestione e di estinzione del libretto siano a carico del conduttore. - Sono stata ad un corso di aggiornamento l'inverno scorso durane il quale è stato detto che è possibile prevedere il "deposito non fruttifero di interessi legali".

Resta solo una sentenza.

 

[Muron]

E' sicuramente un deposito cauzionale.
Il fatto che abbia scritto "infruttifero" è contrario alla legge, quindi nullo.
Bada bene, solo la parte che riguarda il deposito.
Nel contratto è scritto che le pareti sono state tinteggiate?

E' l'ultima clausola.....
16. Le pareti dell’appartamento dovranno esser lasciate pulite ed integre così come sono state trovate al momento del subentro

Come si capisce se fa riferimento alla legge 392/78 e/o alla legge 431/98?