Compravendita ed eredità anticipata

[Pulce2006]

Buongiorno a tutti. Ho trovato il vostro forum molto interessante e quindi ho pensato di porvi il mio "problema" per conoscere la vostra opinione.
Circa 15 anni fa i miei genitori hanno ristrutturato uno stabile e con atto di compravendita (fittizia) hanno venduto a mio fratello un appartamento comprensivo di cantina e la 1/2 nuda proprietà di garage, giardino, soffitta e taverna; a me hanno venduto con compravendita come sopra, la nuda proprietà del secondo appartamento unitamente al 1/2 di n.p. delle restanti parti in comune.
I miei genitori si sono quindi riservati l'usufrutto del mio appartamento e di tutte le parti in comune.

Ad oggi, mio fratello si trova costretto ad acquistare una nuova casa più grande e io sono la designata ad acquistare il suo appartamento affinchè non vada a terzi.
Il perito ha valutato appartamento più parti in comune in circa 180.000 euro, che a mio avviso sono troppi!
In realtà gli appartamenti corrispondono ad una eredità anticipata della quale io non ho potuto godere mentre mio fratello con la sua famiglia si da 8 anni. Inoltre, l'accordo in essere era che, nel momento in cui i miei genitori non ci sarebbero più stati, io avrei potuto comprare la sua casa.
Ora mi chiedo, siccome i miei genitori sono giovani e quindi auguro lunga vita per almeno altri 30 anni, posso contestare a mio fratello l'eventuale richiesta di 180.000 euro adducendo che riceve con 30 anni in anticipo la sua eredità? Mi spiego meglio, ho la possibilità di chiedere uno sconto sul totale al tasso legale 1% nel 2010 - 1,5% nel 2011 per gli anni anticipati?
Esempio 180.000 * 1% = 1800 * 27 anni (ipotetico) = 48600
131.400 euro

Inoltre, dal momento del rogito, non potrò entrare subito in possesso dell'appartamento perchè sarà ancora occupato da mio fratello e famiglia per almeno 10 mesi. Unitamente al fatto che io per 8 anni ho vissuto accampata con i miei genitori (pagando la mia parte dell bollette ovviamente!!)
Qualcuno saprebbe suggerirmi qualcosa?
Buona giornata!

 

[gardabusiness]

si potrebbe essere corretto: in pratica hai dedotto il valore dell'usufrutto dal prezzo dell'appartamento donato al fratello.
Si arriva agli stessi valori anche se conteggiasimo l'affitto che avrebbe dovuto pagare tuo fratello ai genitori (poniamo 400 euro/mese per 9 anni fa circa 43.000 euro). per pareggiare il fatto che lui usava l'appartamento mentre tu no.
Ovviamente questo vale se effettivamente l'appartamento a te donato in nuda proprietà non lo potrai usare fino a quando i tuoi genitori sono in vita e quindi l'usufrutto spetta effettivamente a loro.
Inoltre si presume che i genitori non volessere fare delle dfferenze fra i due fratelli cosa fattibile fin che sono in vita senza ledere la quota legittima.

 

[Manzoni Maurizio]

ciao, io Ti suggerirei questo conteggio:
dal valore dellappartamento di Tuo fratello detrai il valore della nuda proprietà del Tuo e il valore dell'affitto di 8 anni e rimane la differenza avuta in più dal fratello, da lì trattare.

 

[Pulce2006]

Grazie gardabusiness, in effetti i conteggi che ho fatto portano più o meno allo stesso valore che ho proposto a mio fratello, ora sta a lui decidere se accettare o meno.
Confermo che l'usufrutto sul mio appartamento è reale e che i miei ci vivono tutt'ora.
Non vorrei che abbassando il prezzo rispetto a quello "di mercato" un domani mi venga rinfacciato che la parte di eredità di mio fratello è stata inferiore rispetto alla legittima. E' pur vero che, come scritto in precedenza, se dovesse pagare ai miei genitori gli interessi su un'eredità anticipata di 30 anni, il valore si abbasserebbe notevolmente.

Aggiunto dopo 3 minuti :

ciao, io Ti suggerirei questo conteggio:
dal valore dellappartamento di Tuo fratello detrai il valore della nuda proprietà del Tuo e il valore dell'affitto di 8 anni e rimane la differenza avuta in più dal fratello, da lì trattare.

Maurizio, in effetti ci avevo pensato. Ho fatto i conteggi con le tabelle dell'usufrutto e anche basandomi sulla durata media di vita. E' brutto da fare ma non posso pagare quello che non spetta! Con il tuo suggerimento andrei ad abbassare ulteriormente rispetto ai 110mila che avevo calcolato!
Ieri sera abbiamo aperto la trattativa e oggi vediamo. Come ultima soluzione nel caso volesse vendere a terzi, posso sempre impugnare la compravendita, sia mia che sua e tutto rimarrebbe di nuovo ai miei genitori.