La prelazione dell'affittuario e del confinante nella compravendita di un fondo

[Silvio Luise]

..qualora l'affittuario non eserciti il diritto di prelazione lo stesso passa al confinante che deve dare espressa rinuncia al venditore proprietario del terreno.Ricordi che i vari soggetti hanno tempo un anno per esercitare la prelazione ....

 

[aleandro]

nel nostro caso specifico solo all'affittuario del fondo venduto spetta il diritto di prelazione (anche se non gli è stato notificato il preliminare di compravendita come per legge) e, comuque, può far valere il suo diritto di prelazione entro un anno dalla stipula. Ai proprietari coltivatori diretti dei fondi confinanti con quello venduto non spetta alcun diritto di prelazione.

 

[Silvio Luise]

Ai proprietari coltivatori diretti dei fondi confinanti con quello venduto non spetta alcun diritto di prelazione.

non mi riulta ....puoi darmi qualche riferimento specifico?

Aggiunto dopo 14 minuti :

""Il diritto di prelazione dell’affittuario viene meno quando egli ha già concordato con il proprietario il rilascio del terreno, anche se per una data successiva, rinunciando alla proroga del contratto. In tal caso, infatti, si ritiene che non vi sia un interesse apprezzabile, da parte sua, ad acquisire la proprietà del terreno. Il diritto di prelazione del confinante è invece escluso quando tra i terreni non esiste una contiguità materiale, cioè se questi sono divisi da un canale demaniale, una ferrovia oppure una strada statale, provinciale o comunale. Si ritiene invece che non escluda il diritto di prelazione la presenza di una strada vicinale o privata, anche se comune a più proprietari, o di un semplice fosso. Il diritto di prelazione, infine, spetta solo nella vendita del terreno, e non in caso di permuta dello stesso con un altro bene, né in caso di conferimento del terreno in una società. Infatti, mentre il prezzo in denaro può essere pagato da chiunque, in queste ipotesi il corrispettivo è infungibile. Resta naturalmente fuori dal campo di applicazione della prelazione agraria la cessione, anche totale, delle quote di una società che sia proprietaria di terreni agricoli.

Un aspetto molto controverso riguarda la sussistenza del diritto di prelazione in capo al confinante in presenza di un affittuario. Abbiamo visto che l’affittuario, quando coltiva il fondo da almeno due anni, ha sempre il diritto di prelazione. Il confinante, invece, ha diritto di prelazione solo quando manca l’affittuario. Secondo la legge, quindi, la semplice circostanza che il terreno sia concesso in affitto a un altro coltivatore diretto fa venire meno il diritto di prelazione del confinante. Non è prevista una durata minima del contratto di affitto, né tantomeno è richiesto il termine dei due anni, a cui la legge ricollega soltanto il sorgere del diritto di prelazione dell’affittuario. Quindi, se un terreno è concesso in affitto a un coltivatore diretto da meno di due anni, l’affittuario non ha diritto di prelazione, ma non ce l’ha neppure il confinante. Il risultato, forse paradossale, è che il terreno può essere alienato liberamente.

La prassi, per motivi cautelari, è orientata nel ritenere necessario il trascorrere dei due anni per il venir meno del diritto di prelazione del confinante, pur in mancanza di una previsione legislativa in tal senso. Una volta passati i due anni, sorge il diritto di prelazione in capo all’affittuario, e certamente il confinante non può più avanzare pretese. Quando l’acquirente è proprio l’affittuario, seguendo questa strada gli si garantisce la massima tutela. E accade anche che il contratto di affitto sia stipulato proprio al fine di evitare la prelazione del confinante, e che la compravendita sia appositamente rimandata allo scadere dei due anni.

Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi sull’argomento, e richiamandosi alla lettera della legge ha espressamente affermato che il confinante non ha diritto di prelazione quando il terreno è affittato a un coltivatore diretto, indipendentemente dal fatto che siano trascorsi i due anni necessari perché questo acquisti a sua volta il diritto di prelazione (Cass. 10626/1998). Questo orientamento ha trovato conferma anche recentemente (Cass. 10227/2001). La Suprema Corte ha comunque chiarito che, pur non essendo richiesto il termine biennale, perché venga meno la prelazione del confinante è necessario che l’affitto non abbia un carattere di precarietà, tale da far presumere che sia stato predisposto al solo fine di eludere le norme sulla prelazione. Non è sufficiente, quindi, un contratto di affitto frettolosamente stipulato nell’imminenza della vendita, né tantomeno può assumere rilevanza un insediamento di fatto nella coltivazione del fondo, cioè in assenza di regolare contratto di affitto. Inoltre, resta fermo il diritto di prelazione del confinante quando l’affittuario, già prima della vendita, ha rinunciato a proseguire nell’affitto, anche se il rilascio del fondo avviene in una data successiva. Non sarà facile, insomma, approfittare dell’orientamento della giurisprudenza per eludere la prelazione del confinante. Tuttavia, la mancanza di un rigido termine biennale renderà possibile, in alcuni casi, accelerare la vendita del fondo senza esporsi alla prelazione, specialmente quando l’acquirente è lo stesso affittuario."""

FORSE QUESTO PUO' AIUTARE

 

[aleandro]

sono d'accordo su tutto quanto hai riportato in merito al diritto di prelazione tranne una precisazione sulle prime tre righe "Il diritto di prelazione dell'affittuario.............rinunciando alla proroga del contratto". Infatti valuta il seguente scenario: Il proprietario del fondo concorda con il suo affittuario di non prorogargli più l'affitto e riporta tale situazione nell'atto di vendita a favore dell'acquirente terzo per garantire a quest'ultimo il possesso del fondo. In questo caso l'atto può essere sicuramente impugnato dal coltivatore diretto confinante. Io mi sono sempre regolato così: se il proprietario ha raggiunto l'accordo con l'affittuario in merito al rilascio del fondo, conviene vendere il terreno con l'affittuario e successivamente il nuovo proprietario farà alla presenza delle organizzazioni sindacali verbale conciliativo di rilascio del fondo al nuovo proprietario.

 

[Silvio Luise]

.....E' DA VEDERE SE IL POTENZIALE ACQUIRENTE E' D'ACCORDO DI ACQUISTARE IL FONDO CON L'AFFITTUARIO IN QUESTO CASO OK.

 

[patrizia581958]

Per cercare di rendere più rapide le cose, io mi sono comportata cosi': all'affittuario non interessa e gli faccio firmare la rinuncia, ai confinanti non interessa e gli faccio firmare la rinuncia,faccio preliminare con un terzo uinteressato con allegate le rinunce, poi vado a rogito e le rinunce vengono citate in rogito. Tutti contattati naturalmente via telefono seguito da A/R. Non sono mai nati caos. Ciao a tutti.

 

[muscat]

Il proprietario del fondo concorda con il suo affittuario di non prorogargli più l'affitto e riporta tale situazione nell'atto di vendita a favore dell'acquirente terzo per garantire a quest'ultimo il possesso del fondo

Questo è simile al caso che ponevo io, "Il proprietario del fondo concorda con il suo affittuario di non prorogargli più l'affitto, tempo prima che quest'ultimo scada, decide di vendere il fondo a un acquirente terzo, con il contratto d'affitto ancora in forza, l'acquirente terzo ha preso possesso del fondo, ma nell'atto ha indicato che:-alla parte acquirente è ben noto che l'affittuario ha diritto di prelazione-. Questo non è un controsenso? Se l'acquirente ha preso possesso del fondo,e nell'atto ha fatto richiesta delle agevolazioni della piccola proprietà contadina ( questo non presuppone che il compratore coltivi direttamente il fondo?), l'affittuario non dovrebbe vienire meno per forza? E di conseguenza il suo diritto?

 

[Silvio Luise]

Per cercare di rendere più rapide le cose, io mi sono comportata cosi': all'affittuario non interessa e gli faccio firmare la rinuncia, ai confinanti non interessa e gli faccio firmare la rinuncia,faccio preliminare con un terzo uinteressato con allegate le rinunce, poi vado a rogito e le rinunce vengono citate in rogito. Tutti contattati naturalmente via telefono seguito da A/R. Non sono mai nati caos. Ciao a tutti.

,,,corretto ma se a nessuno dei confinanti e all'affittuario non interessa il terreno?

 

[patrizia581958]

Beh, la prelazione diventa un ostacolo quando c'e' un terzo che non ha prelazioni, ma intende acquistare......allora si mette in moto tutto il meccanismo per andare a verificare se gli aventi diritto vogliono servirsi di detto diritto .