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  1. muscat

    muscat Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao,
    premetto che non sono molto esperto di compravendite e di diritti di prelazione, per questo porrei un quesito e sarei grato se qualcuno mi aiutasse a far chiarezza.
    Allora, da quanto ho capito il vicino confinante, se ha i requisiti necessari (Coltivatore diretto, conduce il fondo in proprietà,ecc), ha il diritto di prelazione solo nel caso in cui, l'affittuario del fondo in vendita, rinunci al suo diritto di prelazione. Giusto?
    Ma allora se:
    - un fondo viene venduto,
    - e l'affittuario che lo conduce non lo compra, ma allo stesso tempo non rinuncia alla prelazione,
    - se viene acquistato da un terzo, non confinante,
    - e nell'atto viene specificatamente indicato che la prelazione è dell'affittuario,
    - i confinanti non hanno ragioni a farsi vero?
    Ma in un caso come questo, l'atto è valido? E la prelazione dell' affittuario del fondo, prima che venisse venduto dura fino a quando? Non c'è un termine in cui decade la prelazione dell'affituari (Tipo il termine del contratto di affitto con il proprietario precedente) ed allora subentra la prelazione a favore dei vicini?

    Chiedo scusa se sono stato poco chiaro, e ringrazio in anticipo!
     
  2. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    per consentire l'esercizio della prelazione agli aventi diritto deve essere comunicata, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, la volonta di vendere ad un determinato prezzo specificando che, in assenza di risposta entro 60 giorni, il destinatario rinuncia ad esercitare il diritto di prelazione
     
  3. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il fatto che l'affittuario rinunci alla prelazione non e' di per se sufficente per vendere a terzi senza dare la prelazione ai confinanti che ne hanno diritto . Le notifiche della tua intenzione a vendere ,che devi fare ai vari confinanti ( oltre che all'affittuario ) devono contenere tutte le informazioni utili per una valutazione ( prezzo , area, se e' in uso o affittato a terzi ecc.) dati questi che possono essere verificati da chiunque anche dai confinanti.Si dovrebbe per legge allegare anche copia del preliminare .Chi e' interessato all'acquisto ha 30gg di tempo per manifestarsi .Credo che dopo un anno dal rogito decade il diritto ad ogni prelazione.Devi verificare che i coltivatori abbiano a sua volta i requisiti per essere riconosciuti come tali ......non basta avere un trattore ed un carro.
     
  4. aleandro

    aleandro Membro Attivo

    Privato Cittadino
    se sul fondo oggetto di vendita vi è l'affittuario, quest'ultimo ha il diritto di prelazione. Se rinuncia al suo diritto di prelazione tale diritto NON passa ai confinanti coltivatori diretti. Se sul fondo agricolo oggetto di vendita non è presente l'affittuari, il diritto di prelazione passo agli affittuari coltivatori diretti confinanti.
     
  5. muscat

    muscat Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Però in questo caso il fondo era condotto in affitto da un coltivatore diretto da molti anni (e non con contratti di affitto rinnovati di anno in anno), il fondo è stato venduto ad una terza figura, coltivatore diretto, ma non confinante.
    L'affittuario non ha rinunciato alla prelazione, sull'atto vi è espressamente scritto che l'acquirente è a conoscenza che l'affittuario ha il diritto di prelazione e potrebbe esercitarlo.
    In questo caso i confinanti coltivatori diretti (con tutti i requisiti per esercitare la prelazione) hanno la prelazione in automatico o la prelazione rimane all'affittuario, anche se non l'ha esercitata?
    Grazie per l'attenzione!
     
  6. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ..non mi pare proprio che sia cosi'!!!!
     
  7. patrizia581958

    patrizia581958 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Neanche a me!
     
  8. muscat

    muscat Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In questo caso il fondo è stato venduto a terzi, l'affittuari non ha rinunciato alla prelazione, ma non l'ha esercitata.
    Quello che vorrei capire è se questo è possibile... che l'affittuario non rinunci alla prelazione, ma allo stesso tempo non si avvalga di quest'ultima.
     
  9. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...se l'affittuario non risponde entro 30 gg alla tua notifica di vendita gia' di per se' e' una rinuncia
     
  10. muscat

    muscat Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Va bene, questo è quello che prevede la legge, ma se il venditore non ha inviato la notifica, ne all'affittuario, ne ai confinanti ed ha venduto il fondo a un terzo soggeto, l'affittuario, non essendo interessato all'acquisto, non si è posto il problema di sentirsi parte lesa e non ha rivendicato in alcun modo la prelazione, anzi forse il contratto d'affitto non è ancora cessato. In questo caso il vicino coltivatore diretto può rivendicare la prelazione, o per farlo deve esserci espressamente la rinuncia dell'affittuario?
     
  11. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ..qualora l'affittuario non eserciti il diritto di prelazione lo stesso passa al confinante che deve dare espressa rinuncia al venditore proprietario del terreno.Ricordi che i vari soggetti hanno tempo un anno per esercitare la prelazione ....
     
  12. aleandro

    aleandro Membro Attivo

    Privato Cittadino
    nel nostro caso specifico solo all'affittuario del fondo venduto spetta il diritto di prelazione (anche se non gli è stato notificato il preliminare di compravendita come per legge) e, comuque, può far valere il suo diritto di prelazione entro un anno dalla stipula. Ai proprietari coltivatori diretti dei fondi confinanti con quello venduto non spetta alcun diritto di prelazione.
     
  13. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non mi riulta ....puoi darmi qualche riferimento specifico?:domanda::domanda:

    Aggiunto dopo 14 minuti :

    ""Il diritto di prelazione dell’affittuario viene meno quando egli ha già concordato con il proprietario il rilascio del terreno, anche se per una data successiva, rinunciando alla proroga del contratto. In tal caso, infatti, si ritiene che non vi sia un interesse apprezzabile, da parte sua, ad acquisire la proprietà del terreno. Il diritto di prelazione del confinante è invece escluso quando tra i terreni non esiste una contiguità materiale, cioè se questi sono divisi da un canale demaniale, una ferrovia oppure una strada statale, provinciale o comunale. Si ritiene invece che non escluda il diritto di prelazione la presenza di una strada vicinale o privata, anche se comune a più proprietari, o di un semplice fosso. Il diritto di prelazione, infine, spetta solo nella vendita del terreno, e non in caso di permuta dello stesso con un altro bene, né in caso di conferimento del terreno in una società. Infatti, mentre il prezzo in denaro può essere pagato da chiunque, in queste ipotesi il corrispettivo è infungibile. Resta naturalmente fuori dal campo di applicazione della prelazione agraria la cessione, anche totale, delle quote di una società che sia proprietaria di terreni agricoli.

    Un aspetto molto controverso riguarda la sussistenza del diritto di prelazione in capo al confinante in presenza di un affittuario. Abbiamo visto che l’affittuario, quando coltiva il fondo da almeno due anni, ha sempre il diritto di prelazione. Il confinante, invece, ha diritto di prelazione solo quando manca l’affittuario. Secondo la legge, quindi, la semplice circostanza che il terreno sia concesso in affitto a un altro coltivatore diretto fa venire meno il diritto di prelazione del confinante. Non è prevista una durata minima del contratto di affitto, né tantomeno è richiesto il termine dei due anni, a cui la legge ricollega soltanto il sorgere del diritto di prelazione dell’affittuario. Quindi, se un terreno è concesso in affitto a un coltivatore diretto da meno di due anni, l’affittuario non ha diritto di prelazione, ma non ce l’ha neppure il confinante. Il risultato, forse paradossale, è che il terreno può essere alienato liberamente.

    La prassi, per motivi cautelari, è orientata nel ritenere necessario il trascorrere dei due anni per il venir meno del diritto di prelazione del confinante, pur in mancanza di una previsione legislativa in tal senso. Una volta passati i due anni, sorge il diritto di prelazione in capo all’affittuario, e certamente il confinante non può più avanzare pretese. Quando l’acquirente è proprio l’affittuario, seguendo questa strada gli si garantisce la massima tutela. E accade anche che il contratto di affitto sia stipulato proprio al fine di evitare la prelazione del confinante, e che la compravendita sia appositamente rimandata allo scadere dei due anni.

    Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi sull’argomento, e richiamandosi alla lettera della legge ha espressamente affermato che il confinante non ha diritto di prelazione quando il terreno è affittato a un coltivatore diretto, indipendentemente dal fatto che siano trascorsi i due anni necessari perché questo acquisti a sua volta il diritto di prelazione (Cass. 10626/1998). Questo orientamento ha trovato conferma anche recentemente (Cass. 10227/2001). La Suprema Corte ha comunque chiarito che, pur non essendo richiesto il termine biennale, perché venga meno la prelazione del confinante è necessario che l’affitto non abbia un carattere di precarietà, tale da far presumere che sia stato predisposto al solo fine di eludere le norme sulla prelazione. Non è sufficiente, quindi, un contratto di affitto frettolosamente stipulato nell’imminenza della vendita, né tantomeno può assumere rilevanza un insediamento di fatto nella coltivazione del fondo, cioè in assenza di regolare contratto di affitto. Inoltre, resta fermo il diritto di prelazione del confinante quando l’affittuario, già prima della vendita, ha rinunciato a proseguire nell’affitto, anche se il rilascio del fondo avviene in una data successiva. Non sarà facile, insomma, approfittare dell’orientamento della giurisprudenza per eludere la prelazione del confinante. Tuttavia, la mancanza di un rigido termine biennale renderà possibile, in alcuni casi, accelerare la vendita del fondo senza esporsi alla prelazione, specialmente quando l’acquirente è lo stesso affittuario."""

    FORSE QUESTO PUO' AIUTARE
     
  14. aleandro

    aleandro Membro Attivo

    Privato Cittadino
    sono d'accordo su tutto quanto hai riportato in merito al diritto di prelazione tranne una precisazione sulle prime tre righe "Il diritto di prelazione dell'affittuario.............rinunciando alla proroga del contratto". Infatti valuta il seguente scenario: Il proprietario del fondo concorda con il suo affittuario di non prorogargli più l'affitto e riporta tale situazione nell'atto di vendita a favore dell'acquirente terzo per garantire a quest'ultimo il possesso del fondo. In questo caso l'atto può essere sicuramente impugnato dal coltivatore diretto confinante. Io mi sono sempre regolato così: se il proprietario ha raggiunto l'accordo con l'affittuario in merito al rilascio del fondo, conviene vendere il terreno con l'affittuario e successivamente il nuovo proprietario farà alla presenza delle organizzazioni sindacali verbale conciliativo di rilascio del fondo al nuovo proprietario.
     
  15. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    .....E' DA VEDERE SE IL POTENZIALE ACQUIRENTE E' D'ACCORDO DI ACQUISTARE IL FONDO CON L'AFFITTUARIO IN QUESTO CASO OK.:ok::ok:
     
  16. patrizia581958

    patrizia581958 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per cercare di rendere più rapide le cose, io mi sono comportata cosi': all'affittuario non interessa e gli faccio firmare la rinuncia, ai confinanti non interessa e gli faccio firmare la rinuncia,faccio preliminare con un terzo uinteressato con allegate le rinunce, poi vado a rogito e le rinunce vengono citate in rogito. Tutti contattati naturalmente via telefono seguito da A/R. Non sono mai nati caos. Ciao a tutti.
     
  17. muscat

    muscat Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Questo è simile al caso che ponevo io, "Il proprietario del fondo concorda con il suo affittuario di non prorogargli più l'affitto, tempo prima che quest'ultimo scada, decide di vendere il fondo a un acquirente terzo, con il contratto d'affitto ancora in forza, l'acquirente terzo ha preso possesso del fondo, ma nell'atto ha indicato che:-alla parte acquirente è ben noto che l'affittuario ha diritto di prelazione-. Questo non è un controsenso? Se l'acquirente ha preso possesso del fondo,e nell'atto ha fatto richiesta delle agevolazioni della piccola proprietà contadina ( questo non presuppone che il compratore coltivi direttamente il fondo?), l'affittuario non dovrebbe vienire meno per forza? E di conseguenza il suo diritto?
     
  18. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ,,,corretto ma se a nessuno dei confinanti e all'affittuario non interessa il terreno?
     
  19. patrizia581958

    patrizia581958 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Beh, la prelazione diventa un ostacolo quando c'e' un terzo che non ha prelazioni, ma intende acquistare......allora si mette in moto tutto il meccanismo per andare a verificare se gli aventi diritto vogliono servirsi di detto diritto .
     

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