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  1. oklara

    oklara Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti,
    mio marito ed io abbiamo acquistato, entrambi come prima casa, due appartamenti adiacenti ma con diverso numero civico perchè su due scale diverse.
    Avendoli resi comunicanti con l'abbattimento del muro (non regolarizzato) abitiamo in tutti e due gli appartamenti. Abbiamo la residenza, insieme, in uno dei due numeri civici.
    L'appartamento al cui numero civico non risultiamo residenti ( anche se di fatto ci viviamo abitualmente) possiamo considerarlo anche abitazione principale e quindi usufruire delle relative agevolazioni ai fini IMU?
    Spero di essermi resa comprensibile.
    Vi ringrazio per una gentile risposta.
    oklara
     
  2. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Potrete avere le agevolazioni prima casa solo se "regolarizzate" l'abbattimento del muro divisorio e quindi unite le due unità immobiliari in una sola.
     
  3. Abakab

    Abakab Ospite

    Di fatto avete la residenza solo in una delle 2 unità immobiliari catastalmente divise pertanto sull'altra pagherete l'IMU seconda casa.
     
    A abellocorporation e Limpida piace questo messaggio.
  4. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No, perchè :innocente:
    come scritto da abakab, sono due abitazioni una prima l'altra seconda casa :ok:
     
  5. richy149

    richy149 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Oltre a quanto già precedentemente scritto, tieni presente che quando regolarizzerai la cosa in comune, presentando il relativo progetto in sanatoria, visto che hai già fatto i lavori, (prima di presentare progetti in comune incarica un tecnico che verifichi la fattibilità e i costi della sanatoria), poi devi aggiornare anche la posizione catastale e questo di comporterà, visto che l'immobile aumenta di superficie un aumento della rendita catastale.
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Oklara ha dichiarato di aver acquistato con il coniuge entrambi gli alloggi con agevolazione prima casa, e chiede delucidazioni sull'IMU (o IMP come dovrebbe chiamarsi)

    Non conosco se l'IMP abbia riguardo al tema regolamentazioni specifiche diverse dall'ICI.
    Se fossero assimilabili come per ora credo, le risposte finora date sarebbero in contaddizione con almeno due sentenze (di cui ho i riferimenti) , che affermano (cito):
    concludendo di conseguenza che:

    Sentenza Cass. Sez. Tributaria Civ. n° 3397 del 12/02/2010
    Sentenza Cass. Sez. Trib. Civ. n° 25729 del 09/12/2009

    Anche questa forse va precisato meglio: di per sè l'aumento di superficie dovuto all'eventuale fusione potrebbe non far scattare il cambio di categoria: potrebbero solo sommarsi i vani dei due alloggi, e quindi le rispettive rendite.
    E' però certamente vero che con un numero di vani, superficie, e servizi raddoppiati, potrebbe mutare il classamento specifico (non è tra l'altro detto che le due u.i. avessero la stessa categoria), con conseguente aumento dlla tariffa base per vano, e portare ad un aumento della rendita e tassazione: se questo fosse il caso sarebbe da interpretare la portata dell'ultima frase della sentenza che ho citato: saremmo infatti nel caso in cui il derivato complesso abitativo assumerebbe una categoria superiore alle parti che lo componevano.

    In merito alla possibile sanatoria, c'è anche un altro aspetto da considerare: se i due nr. civici facessero parte di due diversi condomini, l'apertura della porta di comunicazione sarebbe un illecito non tanto urbanistico, ma principalmente civilistico, nel senso che avrebbe introdotto una servitu reciproca nei confronti dei due condomini, cosa non lecita senza il consenso unanime dei partecipanti ai condomini
     
  7. richy149

    richy149 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Oklara ha scritto che hanno comperato 2 appartamenti sub x e sub y. Tutti e due hanno ottenuto le riduzioni prima casa.
    Sono andati ad abitarvi e hanno portato le residenze nel sub x. A questo punto, senza permesso, hanno demolito il muro di separazione fra le due unità (sub x e sub y) ottenendo un unico grande appartamento.
    Ora, in base alla normativa IMU, che prevede che per ottenere le riduzioni prima casa si devono avere due condizioni: la residenza e la dimora abituale. Quindi sul sub y non avendo uno dei due requisiti (la residenza) non possono chiedere le riduzioni e pagheranno l'IMU come seconda casa. Sul sub x avendo la residenza entrambi e la dimora possono chiedere l'applicazione delle riduzioni per la prima casa. Eventualmente possono verificare se è fattibile la possibilità di portare la residenza, di uno dei due, nel sub y in modo tale da avere due immobili, due residenze e due dimore abituali. Non so se il comune possa creargli problemi però.
    Per quanto riguarda il catasto, non è detto che si possano sommare solo le rendite.
    Se gli appartamenti sono già in categoria catastale A2, restano in A2, ma se per caso con censiti in A3, passano sicuramente in A2. Poi, con l'aumentare della superficie, mi può aumentare anche la classe e quindi anche la rendita di riferimento al mq. che per il totale dei mq. del nuovo appartamento, mi porta a un aumento anche sensibile della rendita che non è pari solo alla somma delle due rendite. Di solito faccio sempre una Docfa "di prova" per illustrare al cliente a cosa va incontro quando fa questo tipo di interventi.
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ricky, non ho detto il contrario: e nel post 6 ti sei spiegato benissimo. Resta la faccenda delle sentenze che andrebbe approfondita: infatti non parlano di una unità fusa, ma di due u.i. distinte, che avrebbero diritto all'aliquota prima casa: Cosa e come vada impostata la pratica, non si evince dalla sentenza che sorprende per la sua singolarità: ma evidentemente c'è una soluzione che salva capra e cavoli.
     
  9. Abakab

    Abakab Ospite

    Mi sembra di ricordare che una delle motivazioni di quella sentenza era dovuta al fatto che con l'ICI le seconde case date in uso gratuito a parenti non erano soggette all'imposta, cosa che con l'IMU non accade più.
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    No: era proprio un caso di utilizzo contemporaneo di due u.i.: le ho trovate su internet. Appena le ritrovo le posto.
     
  11. Abakab

    Abakab Ospite

    Ho parlato di motivazioni che hanno portato alla sentenza, nel senso: se l'ICI non viene pagata per le seconde case date in uso gratuito a parenti tanto meno possiamo pretendere il pagamento di 2 unità, se pur catastalmente differenti, utilizzate, come dimora principale, dallo stesso proprietario .. in paroloni!
    Ora con l'IMU queste motivazioni cadono.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non avevo afferrato il riferimento: comunque non è nemmeno a quello specifico principio a cui si sono riferiti. Anzi, riconducono il principio ad una sentenza precedente che trattava il concetto di "abitazione principale" proprio per concedere le agevolazioni prima casa in sede di acquisto. Comunque non voglio andare oltre: la lettura delle sentenze mi fan sempre venire il mal di pancia e gli incubi: è un linguaggio distante anni luce dalla prassi quotidiana ( e non perchè giustamente viene fatto ancora uso dei congiuntivi...:^^:)
     
  13. Gherardo5

    Gherardo5 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non ho avuto tempo di leggere tutto ma credo che la soluzione più semplice sia separare le residenze portandole ognuna nella propria casa.
    A burocrazia dell'unione dei due appartamenti ultimata ..... tornate su un unico certificato di residenza.
     
  14. oklara

    oklara Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mille grazie a tutti per l'aiuto che mi state dando.
    oklara
     
  15. tizianotom

    tizianotom Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Giusto per continuare a rompersi il capo...
    ho appena avuto un colloquio con un mio conoscente che mi ha segnalato la seguente cosa e vi sarei grato se qualcuno potesse darmi il suo illuminato parere...
    Una famiglia con 2 figli minorenni vive in una abitazione formata da 2 appartamenti catastalmente distinti: 1) FG20, Part.4332, Sub. 25 intestato ad uno dei coniugi (marito) 2) Fg20, Part .4332, Sub. 21, intestato all'altro coniuge (moglie). Gli appartamenti fanno parte del medesimo condomino, stesso numero civico, stesso piano (terra). Le due unità sono adiacenti e comunicanti, acquistate in epoche differenti dai due coniugi, utilizzate ora come una unica abitazione dalla famiglia. Quando ancora era in vigore l'ICI hanno fatto compilare, da un geometra, una pratica di "accertamento della proprietà immobiliare urbana" relativamente all'unità Sub. 25, dove si dichiara (quadro D): "porzione di unità di fatto con quella di Fg.20, Part.4332, Sub.21, rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali". In questo modo hanno potuto beneficiare della esenzione dall'ICI per l'abitazione principale relativamente ad entrambe gli appartamenti abitati da tutta la famiglia come un' unica abitazione. Ora, con l'entrata in vigore dell'IMU, non viene più riconosciuta l'aliquota per l'abitazione principale su entrambi gli appartamenti ma solo su uno, il Sub.25 mentre per il Sub. 21 viene considerato come "altro immobile" con l'aliquota IMU massima (1,06). La cosa sembra,ai proprietari, piuttosto ingiusta. Cosa è cambiato rispetto all'ICI? L'ufficio tributi del comune dichiara che non dipende da loro e non possono fare nulla. Che ne pensate? Vi sarei grato se poteste darmi una indicazione. Grazie mille e cordiali saluti. tizianotom
     
  16. Abakab

    Abakab Ospite

    Si è un argomento trattato e con pareri discordanti, ti dico la mia: in precedenza, con l'ICI, alla seconda casa utilizzata da un membro della famiglia o parente veniva riconosciuta l'esenzione, cosa che ora con l'IMU non avviene più, in forza di questo, probabilmente, si attengono alla nuova normativa. Di fatto sono 2 unità immobiliari ben distinte.
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il quesito di TizianoTom è a mio parere piuttosto interessante, e cercherò di spiegarmi, sperando mi venga in aiuto qualche professionista tipo salves o altri pratici di accatastamenti.

    Intanto dovrei quotare la risposta di abakab: se si ha a che fare con due immobili distinti, nello stesso Comune, non ci dovrebbero essere pareri contrastanti: la circolare 3/DF del Ministero Finanze è al riguardo chiara e categorica, leggi cap. 6 a pag 10.

    Ma la frase riportata da Tiziano:
    solleva un quesito diverso.

    Quella dicitura è esattamente quella prevista dalle procedure di accatastamento , per definire una unica u.i. insistente su due particelle di proprietari diversi, di fatto unita. Catastalmente non è possibile fondere in modo ordinario due u.i. se i proprietari delle stesse sono diversi:la procedura docfa non lo ammette.
    E' stato quindi prevista una annotazione, (in pratica quella riportata da Tiziano) in fase di denuncia catastale, che viene validata e trascritta d'ufficio dall'AdT, con conseguente denominazione dell'Unica unità immobiliare, attraverso una denominazione composita dei dati catastali, che riportano le due particelle ed i due subalterni, conservando la titolarità delle rispettive parti ai legittimi proprietari, ma attribuendo la rendita catastale cumulativa ai fini fiscali.

    Non siamo quindi di fronte a due tipiche u.i. distinte e disgiunte.
    Mi pare che potrebbero esserci gli elementi per sollevare un interpello in materia, che se ben supportato potrebbe portare ad una eccezione al regolamento IMU.

    Riporto il paragrafo di un testo di Pratica Catastale:
    Spero possa essere di qualche utilità. Facci sapere
     

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