Accorpamento catastale

[kks]

Casa indipendente libera su 4 lati suddivisa catastalmente in 3 appartamenti (il primo piano costituisce un unico appartamento e il piano terra è suddiviso negli altri 2 appartamentini speculari).Al primo piano vivono marito e moglie proprietari al 50% ciascuno dell'intera casa,al piano terra vivono in comodato gratuito i due figli (ultratrentenni) ,entrambe soli e senza relativa famiglia,occupanti un appartamento ciascuno.Volendo riunire l'intera famiglia,l'idea sarebbe fondere catastalmente le 3 unità in una e costituire un unico nucleo famigliare che abita una sola unità immobiliare.Indicativamente quali potrebbero essere i costi di un tecnico (geometra) e gli oneri catastali per questa operazione? La nuova IMU,a seguito di fusione castastale,verrebbe pagata dai proprietari (marito e moglie) con aliquota al 4 per mille (abitazione principale) sull'intero immobile.Come e quando verrebbe ricalcolata l'imposta? L'aggiornamento dell'imposta dovuta avverrebbe subito dopo la fusione o nel 2013? Grazie

 

[SALVES]

Ciao kks
Accorpando tutte e tre le unità abitative oltre a procedere alla variazione docfa occorre la dia per fusione di più unità imobbiliari, semprecchè tale fusione a livello fiscale potrebbe andare a toccare i parametri per il riconoscimento di una unità immobiliare di lusso, con conseguente lievitazione dell'imposta IMU dovuta all'accorpamento, alla maggiore categoria e relativa rendita, ed al costo di oneri tecnici per tale operazione intorno ai 2500,00 €.
L'imposta non ne sono a conoscenza vista la recente formulazione a dovrebbe scattare sin dal momento della variazione.
Invece un consiglio che posso darti è di procedere alla stipula di atti di donazione ai due figli vista l'uguaglianza degli appartamenti siti al piano terra e relativa tassazione come prima abitazione per i tre nuclei familiari marito/moglie, figlio1 e figlio2, ovviamente se anagraficamente ancora nello stessso nucleo familiare occorrerà procedere a scissione del nucleo familiare da farsi all'anagrafe del comune di residenza e relativo cambio di residenza ma solo con specificazione dell'interno, sempre se quest'ultime situazioni anagrafiche non sono in essere.
Penso che un rogito di donazione con assegnazione del relativo subalterno ai figli poco si discosta dalla cifra delle spese tecniche, poi con l'ausilio dell'agevolazioni prima casa si abbatterebbero le spese di tassazione per il rogito e non si riscierebbe la lievitazione dell'imposta IMU, e la dichiarazione di lusso.
Non so se sono stato chiaro
Ciao salves

 

[barox71]

Esatto. La fusione di più unità in un unico immobile è regolata sempre da Denuncia di Inizio Attività. Comunque la mancata presentazione della DIA, comporta solo una sanzione amministrativa (solitamente pari a € 516), infatti urbanisticamente l’unione di due unità abitative comporta una diminuzione del carico urbanistico e quindi è sempre ammissibile.
Sui costi, qui ti infili in un ginepraio, parti dall'amico geometra al quale chiedi se può farti "un disegnino" sperando di cavartela con quale centinaio di euro, fino ad arrivare allo studio professionale di ingegneria associato che ti spara parcelle a 4 zero. Comunque i 2500€ indicati dal collega non sono lontani dalla realtà.

Per l'IMU ipotizzando che ogni appartamento possa avere una rendita catastale di 400€, l'IMU per la prima casa sarebbe di €.69 e gli altri appartamenti (se non ho capito male sono di 1/2 del primo) di €.255+255.
Totale €.579.
Se invece accorpando i 3 appartamenti la sommatoria della rendita venisse 400+200+200=800€, l'IMU risultante per prima casa sarà €.338.
Se invece scegli di spendere i tuoi soldi per fare un atto di donazione ai figli, per i tre appartamenti pagherete: per quello con rendita di 400€ IMU=69€. Per gli altri con rendita di €.200 IMU=0 per entrambi.
PS. Il calcolo è ipotetico, su una rendita media (non conosco la tua), senza maggiorazioni comunali o riduzioni per numero di figli a carico.