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  1. manolis

    manolis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Una mia cliente è proprietaria di due appartamenti contigui; del primo al 100% e del secondo, che era in comunione di beni con il marito deceduto, al 50% + 1/6 con le due figlie che ne detengono 1/6 ciascuna per successione. In passato e prima della morte del marito, i due appartamenti sono stati legittimamente accorpati per crearne uno unico grande, con diversa distribuzione degli spazi interni, presentando una richiesta ex art.26 della Legge 47/85 solamente a firma della mia cliente.
    Tale accorpamento non è mai stato accatastato; attualmente risultano ancora due unità immobiliari separate. Ora la mia cliente vorrebbe sanare la situazione catastale. Dal lato tecnico-urbanistico è tutto regolare, ma non so darle una risposta su come deve essere considerata la proprietà dell’immobile così accorpato. Orientativamente penso che si dovrebbe ratificare il tutto da un notaio, ma non so con quale atto e come possano essere valutate fisicamente le percentuali di proprietà, dal momento che le due unità non sono più fisicamente distinguibili.
    Ringrazio anticipatamente chi vorrà consigliarmi.
     
  2. geofin.service

    geofin.service Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se al comune è tutto a posto, devi rivolgerti ad un tecnico di fiducia per la variazione catastale
     
  3. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    1° passo andare dal notaio ed "equilibrare" le proprietà (praticamente entrambi gli appartamenti devono avere i medesimi proprietari con le medesime percentuali cioè le figlie devono acquistare rispettivamente 1/6 ognuna dell'altro appartamento)

    2° passo fondere catastalmente gli immobili
     
    A ag1953 piace questo elemento.
  4. tantan

    tantan Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    informati bene al catasto, non vorrei dare indicazioni sbagliate ma precedentemente era possibile unire urbanisticamente e catastalmente due immobili mantenendo separate le proprietà (in caso di immobili commerciali sono abbastanza sicura, per i residenziali non so).
    sottolineo che non sono certa della cosa!
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Una fusione come prospettata da manolis è di difficile gestione tutte le volte che si deve compilare la dichiarazione IRPEF ICI ecc.
    Non era necessario "riequilibrare" le proprietà: in ogni caso sono una situazione che anche il catasto non ama molto.

    Non sono poi sicuro che oggi, essendo automatiche le procedure di dichiarazione e comunicazione dati catastali (DOCFA, di cui solo i professionisti sono abilitati), sia ancora possibile immettere nel form della procedura una situazione mista come quella ipotizzata.

    In ogni caso mia moglie si trova nella medesima situazione: una u.i. insistente su due terreni distini, con quote di ciascun terreno diverse (la prima frazione al 100% di mia suocera, la seconda frazione divisa in parti uguali fra suocera e 2 figlie)

    Il risultato è un'u.i. con doppio identificativo catastale abbinato, con descrizione di parte A e parte B ecc.; facile a raccontarsi, meno facile da trattare per via informatizzata.
     
  6. geofin.service

    geofin.service Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In un caso simile una volta abbiamo fatto una voltura catastale per l'allineamento dei dirittti, poi il docfa, e poi un'altra voltura... Il problema sta però ad abbinare la pezza d'appoggio alla voltura... Noi avevamo fatto un atto di rettifica, ma noi potevamo farlo... Bisognerebbe vedere tutti i passaggi... Ad esempio mi chiedo con che titolarità è stata fatta la pratica al comune
     
  7. manolis

    manolis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Purtoppo il tecnico di fiducia dovrei essere io... per questo ho tanti dubbi , peraltro mi sembra ben motivati.
    La pratica al comune (che risale al 1985) è stata firmata solo dalla mia cliente in quanto prorietaria di una delle due u.i. e comproprietaria del 50% della seconda in comunione con il marito (poi deceduto).
    Andrò al catasto a prospettare il problema. Vediamo cosa mi dicono, vi farò sapere.
     
  8. manolis

    manolis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ho scopero un'altra cosa. La signora in questione, che è residente nell'appartamento, paga una sola ICI come prima casa, avendo dichiarato la fusione dei due appartamenti in un'unica u.i. (anche se al catasto sono 2 unità distinte). Di conseguenza le figlie non pagano alcuna ICI sulla porzione di loro proprietà. Ora mi chiedo, come hanno fatto ad accettare la variazione ICI per fusione se, di fatto questa non è mai stata presentata? Il catasto non era un organo del Ministero delle Finanze? Temo che il loro commercialista abbia combinato un po' di casino. Che cosa potrebbero rischiare in caso di un controllo incrociato?
    Ancora grazie per i vostri pareri.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi scuso ma non avevo letto bene il tuo post iniziale, ed avevo perso l'obiettivo. Premetto che non sono un professionista del ramo ma ho in mano la documentazione prodottami dal geometra e fornita a catasto

    Tu comunque dici che , marito in vita, è stata fatta l'unione dei due alloggi facendo una pratica c/o il Comune.
    Questo conferma che non è avvenuta nessuna vendita tra i coniugi.

    1) Dovete prima decidere se volete unificare la proprietà, nel qual caso si tratta di effettuare una vera vendita delle quote o parti ad un unico acquirente. Se la tua cliente è la mamma, il valore dei 2/6 del lotto B non sarà alto, ma dovete considerare il costo notarile, + le imposte di registro, ipotecarie e catastali, e purtroppo prendere in considerazione l'età della madre e delle figlie, in vista di una successiva successione. (replica delle imposte su un valore accorpato A + B)

    2) Se invece volete solo evidenziare a catasto la nuova situazione di fatto, un geometra (o tu, se abilitato), deve presentare con le modalità solite catastali una serie di planimetrie, che partono dalle schede planimetriche originarie, evidenziano la proprietà A e la propr. B; e rappresentano la trasformazione planimetrica finale, dove in rosso viene evidenziata la superficie appartenuta ad A ed in blu quella appartenuta a B.

    Poichè la consistenza non sarà conteggiata in mq, ma in vani, qui il catasto potrebbe darti indicazioni: suppongo che la consistenza sarà calcolata normalmente tramite docfa sulla planimetria complessiva A + B; la attribuzione di proprietà del tutto verrà poi indicata in base al rispettivo titolo.
    Ancora il catasto potrebbe indicare come identificare l'u.i.; nel ns caso ha mantienuto il doppio riferimenti originario; col sub attrubuito ad una delle due particelle.

    Ipotizzando che A possedesse la part. 1075 e B la part. 1076, il risultato sarebbe:
    Es: Fg. 21; Partic. 1075 e 1076; Sub 10 vani 5 Cat. A3 Cl. 1
    e nel campo intestazione sarà riportato:
    Mamma: proprietaria per 1000/1000 FG 21 Nr. 1075/Parte A
    Mamma: proprietaria per 400/600 FG 21 Nr. 1076/Parte B
    Figlia 1: proprietaria per 100/600 FG 21 Nr. 1076/Parte B
    Figlia 2: proprietaria per 100/600 FG 21 Nr. 1076/Parte B

    Nei due casi che ho sottomano il catasto ha rinunciato ad indicare la percentuale fiscale complessiva attribuibile a mamma ed a ciascuna delle figlie. Quindi sia in sede IRPEF ed ICI, sia in sede di denuncia di successione abbiamo adottato una percentuale orientativamente calcolata sulle superfici dei lotti A, B, suddividendo poi B in percentuale di possesso.

    Ai fini ifscali , se A e B avevano originaruiamente una superfice equivalente, quindi supponendo A=B, ai fini dei redditi e della valorizzazione si indicherè che l'U.I. complessiva apparterrà per 4/6 alla mamma, per 1/6 a ciascuna delle figlie.
    Se A e B avevano superfici molto diverse, l'espressione si complica un pochino ma comunque facilmente calcolabile.

    Riassumendo:
    1) questa procedura di riaccatastamento è corretto farla e comunque almeno una volta va fatta, quindi il lavoro del geom di turno comunque diventa necessario.
    2) La semplificazione della proprietà avverrà con la successione (più tardi possibile ..) della madre con le figlie proprietarie al 50% sia del lotto A che B (fiscalmente solito discorso di cui sopra)
    3) l'accorpamento della proprietà può avvenire con atto notarile di compravendita delle rispettive quote e porzioni identificate come sopra a catasto. Se già c'è un pretendente interessato alla destinazione futura la sequenza delle operazioni sarà scelta in funzione della minimizzazione dei costi di passaggio presenti e futuri.

    Sono curioso di sapere se le ideee si sono un pò chiarite o le ho ulteriormente confuse: nel secondo caso mi scuso, ma ce l'ho messa tutta.....:^^: ;)

    Aggiunto dopo 10 minuti :

    Forse anche qui non è un grosso problema: L'ICI lo paga il titolare di diritti: se le figlie hanno fatto una dichiarazione di cessione in comodato ad un familiare, e per questo è prima casa, ed il comune concede la esenzione ICI prima casa anche per le u.i. date in comodato ai familiari di 1° grado, per la parte B nessuno dovrebbe pagare ICI. La mamma pagherebbe per la parte A come 2° casa. Se poi la mamma in pratica ha pagato l'intera ICI sia sul valore di A che di B, in fondo il comune penso sia più che contento e tanto gli basta.
    Anche regolarizzando in futuro, penso che se l'ufficio tributi comunale non è un kamikaze, non si imbarcherà in una rivalsa sull'arretrato, che è da dimostrare sia equivalso ad una elusione. Ma questa è solo una mia opinione
     
    A Much More, ag1953 e mlabriola piace questo elemento.
  10. manolis

    manolis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Gentilissimo Bastimento,
    ti ringrazio per la tua disponibilità e spratutto per la tua competenza! La situazione, pur in apparenza semplice, è effettivamente di per sè intricata. Grazie al tuo aiuto e ai tuoi esempi credo di essere in grado di poter spiegare a mia volta all mia cliente come si debba procedere.
    Grazie ancora.
     
  11. ag1953

    ag1953 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusate se mi intrometto in questa discussione,ma anch'io mi sono trovato di fronte ad una situazione del genere(uniificazione di 2 appartamenti con intestazioni diverse!)e francamente, malgrado i tecnici cui mi sono rivolto abbiano tentato di sistemare la cosa,dopo 30 anni di tentativi la situazione è rimasta, catastalmente,sempre la stessa:2 u.i. con intestazioni diverse.Oggi mi rendo conto conto che sarebbe bastato un atto di donazione da parte di mia madre di 2/3 dell'u.i.interamente intestata lei a noi figli, e, a parità di quote di intestazione chiedere l'unificazione dell'u.i!!!!!!
    Purtroppo c'è sempre da imparare nella vita!:D:D
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Intanto ringrazio manolis, na non voglio spacciarmi per competente: devo dare atto a posteriori invece della competenza del geometra che mi ha svolto la pratica.

    Quanto a ag1953, credo che non sia indispensabile la parità delle quote per l'unificazione della u.i.
    Se vale la possibilità di unificare, le quote non hanno influenza se non nel facilitare l'esposizione
     
  13. ag1953

    ag1953 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Fatto è che, come avevo esposto in principio,al catasto non hanno accettato l'unificazione dei 2 immobili e,ancora oggi dopo 30anni,sono considerati 2 u.i. diverse....adesso mia madre farà la donazione a tutti noi figli,sia dell'appartamento a lei intestato, sia i 5/15 dell'altra u.i spettantigli dalla morte di mio padre... e chi prendera' dalla divisione le 2 u,i, potrà finalmente chiederne l'unificazione...
    Sperando che nei prossimi anni non capitiamo piu' tra le mani di un tecnico, che, oltre a ... mangiarci i quattrini,e a farcene spendere altri x ottenere una sanatoria costataci x colpa sua almeno il quadruplo di quanto doveva essere la cifra iniziale!!!!!!!!!!:disappunto::disappunto:
     
  14. manolis

    manolis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per ag1953:
    per pura curiosità professionale, nel le tuo caso l'accoprtamento era stato legittimato dal punto di vista urbanistico? Non è che al catasto non lo hanno accettato perchè senza titolo autorizzativo?
     
  15. mlabriola

    mlabriola Ospite

    mi intrometto nella discussione perchè di fusioni ne ho fatte tante e posso garantirvi che il catasto non accetterà mai la fusione di due unità immobiliari che abbiano intestazioni diverse, ripeto, le intestazioni devono essere uguali, anche nelle percentuali di possesso, non ci sono altre strade. se ora trovo 5 minuti vi indico anche il riferimento normativo e la circolare specifica, pero' state tranquilli che la procedura indicata da bastimento non è corretta. Magari si potesse fare ...

    la situazione comunque è semplicissima, prima va fatto un atto notarile (donazione o vendita) per allineare le intestazioni e poi si fa una denuncia di variazione in catasto per fusione.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    ecco qui, il caso in esame lo trovate esplicato sulla nota prot. 15232 del 21/02/2002 dell'agenzia del territorio a firma dell'allora direttore carlo cannafoglia; il caso n.1 è identico al caso in questione.

    la circolare la trovate sul sito dell'agenzia del territorio; ho provato ad inserire il link ma il sistema me lo vieta.

    in definitiva, se non si vuole fare l'atto notarile si possono accatastare le due unità immobiliari con la causale “DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U. I.” e la dicitura “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.

    in tal caso la rendita totale sarà la somma delle due rendite delle due u.i.

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    visto che il sistema non mi fa inserire il link della circolare, vi dico che potete trovarla su google inserendo il testo "circolare 15232 dell'agenzia del territorio"; la circolare è nel primo link che google vi suggerisce, saluti
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi scuso se ho provocato false speranze... ma quanto ho descritto è ciò che il catasto ha fatto con me. E la discussione mi pare sia stata utile, almeno per me.
    Ho premesso che non sono un tecnico del settore e che la soluzione indicata non era farina del mio sacco, ma la mia descrizione di quanto avevo sott'occhio.

    Preciso che forse il caso da me descritto, voi mi direte che non è assimilabile al quesito di manolis; ma l'esito non mi sembrerebbe così non pertinente.
    Nella fattispecie si tratta della descrizione catastale di un'immobile costruito a cavallo di terreni di due proprietà diverse, ciascuno con il proprio identificativo. E' certo un caso singolare, ma così è.
    Alla fine un locale è stato costruito su un mappale di proprietà di X, oggi di una società s.; l'altro locale su un altro mappale di una persona fisica. L'unione non è scaturita a posteriori: così è nata e così è stata da subito presentata all'accatastamento.

    Leggerò con interesse i riferimento normativi proposti: ma è un dato di fatto che ho in mano una regolare visura catastale dove la situazione sopra descritta è documentata nel modo esposto, e per ben due unità immobiliari.

    p.s.: Che queste situazioni siano anomale, ne convengo ampliamente: sono frutto di azioni gestite con faciloneria e ignoranza delle pastoie burocratiche, che tipicamente si creano quando gli attori sono componenti della stessa famiglia. Di solito ritornano nella norma dopo alcuni passaggi successori.
     
  17. mlabriola

    mlabriola Ospite

    bastimento, la cosa m'incuriosisce: tu dici che esiste una unità immobiliare con una sola rendita catastale che riporta le intestazioni per la parte A e le intestazioni per la parte B? sarei curioso di vedere la visura catastale ... se non ti risulta complicato, mandami gentilmente i dati catastali: comune, foglio, p.lla e sub che mi faccio una visura e gli do un'occhiata, sono troppo curioso, grazie, saluti.
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    mlabriola, vedro di fare il possibile: per la cronaca ho letto la circolare da te citata, molto interessante e contempla diversi casi particolari; devo quindi ulteriormente correggere la mia descrizione dei fatti originari.

    una u.i. è nata su due proprietà come dicevo.
    la seconda invece è proprio nata come unione di un locale di un edificio preesistente, appartenente (oggi appartenuto) al nonno, con un locale costruito successivamente in adiecenza su un terreno donato dal nonno alla figlia (mia suocera): l'u.i. è classificata C3.

    Piuttosto ti chiederei ancora un riferimento: come avevo scritto sapevo che queste situazioni "incasinate" non sono molto gradite in catasto, ma la circolare da te indicata specifica proprio come dicevi che per la normativa catastale la fusione di immobili può avvenire solo se c'è coincidenza di soggetti, titoli e quote. Sapresti indicarmi a che normativa si riferisce? Come ben puoi capire sono adesso curuiioso anch'io. Grazie.
     
  19. manolis

    manolis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Siamo veramente tutti curiosi: sapevo che con il mio quesito avrei aperto una finesta su un bel dibattito, ma non pensavo che si spalancasse un intero portone!:shock:
    Comunque grazie ancora e complimenti a tutti. Non si finisce mai d'imparare :applauso:
     
  20. ag1953

    ag1953 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Non ho seguito la pratica personalmente,ma mi ero rivolto al tecnico per la sistemazione della sanatoria edilizia dell'86,e, come ti accennavo in un precedente post, il tecnico ,oberato di lavoro,o magari perchè la pratica era un po' piu' complicata delle altre, ha presentato una prima variazione al catasto non accettata da questi perchè magari era necessaria un po' piu' di attenzione.Quindi, secondo me, non ha insistito piu' di tanto per trovare la soluzione giusta,e ha trovato la soluzione lasciando tutto... il mondo come prima, ripresentando dopo tempo,e non poco, la planimetria con le intestazioni precedenti:
    purtroppo c'è molta gente che lavora solo per guadagnare piuttosto che per passione per il proprio lavoro.....tanto è vero che questo tipo è riuscito a farci avere la sanatoria dopo soli ....25 anni da quando era stata presentata:disappunto:... pagandosi il lavoro il triplo, o il quadruplo di quanto mi sarebbe costato rivolgendomi a qualche persona piu' seria, e costringendoci oltretutto a pagare un piccolo abuso, addirittura 10 :occhi_al_cielo::occhi_al_cielo:volte in piu' di quanto mi sarebbe costato,se, come ti dicevo pocanzi se mi fossi rivolto a qualcuno piu' serio....Purtroppo nella vita si dovrebbe nascere 2 volte!!!

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    Se vuoi ti racconto l'altra cavolata che sono riusciti a fare con l'appartamento che avevamo costruito sopra quello di cui ho scritto finora.............:risata::risata:
    Stasera no, che è tardissimo... azz.. quasi le 2 e mezza....magari domani sera!:D:D
     

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