Acquisto all'asta immobile locato

[Jacopo Martini]

...se pagano in nero la curatela potrebbe fare un pignoramento presso terzi... proprio per la famosa caparra che verrà certamente richiesta. Se NON facessero il pignoramento tu metti in mora la curatela (intimale di procedere al pignoramento avvisandoli che in mancanza dovranno tenerti indenne e dunque pagare loro stessi per la restituzione)

 

[ivaring]

Il curatore, almeno in visione, è obbligato a procurartela. In bocca al lupo

Mi scusi Umberto, visto che Lei ha grande esperienza, mi permetto di chiederLe riguardo infatti eventuali approfindimenti nei documenti che fanno parte della perizia relativa l'immobile messo all'asta.
Nell'immobile che stò seguendo, ho dei dubbi, quindi vorrei rileggere queste carte, la domanda è, dove dovrei procurare tutti gli allegati, ed eventuale ulteriore documentazione?.
Parlo di ulteriore per voler assicurarmi che nella perizia sia stato rilevata la situazione vera di questo immobile, evitando cattive soprese.

Questo immobile di cui parlo è di un privato, ed è stato pignorato per un debito non pagato, non sò se può servire come dato, visto che non è stato un fallimento, c'è un professionista delegato alla vendita, ed il custode è lo stesso debitore.

Grazie e Saluti.

 

[Umberto Granducato]

Mi scusi Umberto, visto che Lei ha grande esperienza, mi permetto di chiederLe riguardo infatti eventuali approfindimenti nei documenti che fanno parte della perizia relativa l'immobile messo all'asta.
Nell'immobile che stò seguendo, ho dei dubbi, quindi vorrei rileggere queste carte, la domanda è, dove dovrei procurare tutti gli allegati, ed eventuale ulteriore documentazione?.
Parlo di ulteriore per voler assicurarmi che nella perizia sia stato rilevata la situazione vera di questo immobile, evitando cattive soprese.

Questo immobile di cui parlo è di un privato, ed è stato pignorato per un debito non pagato, non sò se può servire come dato, visto che non è stato un fallimento, c'è un professionista delegato alla vendita, ed il custode è lo stesso debitore.
Grazie e Saluti.

Nel forum ci diamo tutti del tu anche se intervenisse il presidente della repubblica (come dice sempre il custode!!)
La perizia difficilmente non è veritiera, tuttavia il curatore fallimentare (o chi per lui) ha l'obbligo di farti avere tutta la documentazione in suo possesso. Se vuoi fare ulteriori accertamenti dipende di quali dati hai bisogno:
- per iscrizione ipoteche ect..: sono nella perizia e comunque la procedura ti 'consegna' l'immobile libero da qualsiasi vincolo
- per difformità urbanistiche o catastali: puoi mandare un tuo tecnico di fiducia in comune/catasto
Il custode è il debitore probabilmente perchè ci abita ancora dentro, assicurati che:
- la vendita dell'immobile non sia fatta solo per quote
- che sia effettivamente libero al momento del decreto di trasferimento (che non sia occupato da persone con piu di 65 anni, disabili, coppie con figli molto piccoli ect..)
- che non ci siano contratti di affitto in essere (o usufrutti) o similari stipulati prima del pignoramento...
Quali sono i tuoi dubbi?

 

[ivaring]

Grazie Umberto, certamente a me la formalità del Lei non è una cosa che piacia troppo, ma per rispetto nel primo contatto, ho preferito farlo così.
Allora, il mio "timore" riguarda la non garanzia contro eventuali vizi della cosa, vorrei cercar di tutelarmi per quanto possibile (prima di decidere se partecipare o meno e quindi contattare un professionista o meno).

Uno degli immobili che sto seguendo (e quello che mi attira di più) è una piccola palazzina con due appartamenti, uno di essi è occupato del debitore/famiglia ed una figlia di 10 anni, l'altro è occupato dal genitore del debitore (secondo la perizia, ci abita a titolo gratuito, non parla di usufrutto ne comodato). Questo sempre che non ci sianno infatt eventuali iscrizioni in favore dei figli, per esempio.

L'asta in questo caso (avviso di vendita) parla di piena proprietà 1000/1000.

Sono stato anche nel forum del sito degli ufficiali giudiziari (ufficialegiudiziario.it - il portale dell'ufficiale giudiziario) dove mi è stato chiarito che anche nel caso di minorenni/persone di una certa età, lo sgombero deve avvenire, i tempi dipenderanno del Tribunale ... in questo immobile dissabili non ci sono.

Quindi non ci sarebbero contratti di affitti (volevo accertarmi infatti che quel "titolo gratuito" non significasse usufrutto per esempio), anche perché questo immobile è diventato proprietà piena del debitore, dopo un atto di stralcio divisionale, in cui il padre cedeva la sua proprietà in favore del figlio.

Ok, per ora non voglio annoiarti ... ma lo farò sicuramente dopo

Ti ringrazio tanto.

Saluti.

Ivar.

 

[ivaring]

http://www.immobilio.it/f15/asta-immobiliare-rilascio-dellimmobile-2663/ (per lo sgombero)

 

[Umberto Granducato]

Per quanto riguarda il discorso usufrutto/comodato è il dubbio che avrei anch'io: chiedilo esplicitamente al curatore.
Per il discorso sgombero sono d'accordo coi colleghi del topic da te indicato: lo sgombero non lo eviteranno, ma quello che cambia sono i tempi. In caso di ultrasessantenni (o 65enni non ricordo) o altri occupanti cosiddetti 'a rischio' i tempi si dilatano e sinceramente dirti quanto si dilatano è molto difficile.

 

[ivaring]

Infatti, l'altro mio dubbio riguarda le categorie cosìdette prottete. Chiaramente che qui comunque (purtroppo) la tutela si fa coi soldi degli altri ... va beh. Infatti credo che i tempi si allungherebbero fino a 8/12 mesi, a questo punto il vero "affare" dovrebbe diventare il prezzo di aggiudicazione.
Il fatto di questo compromesso (iter più lungo) va visto anche dall'ottica di un prezzo di aggiudicazione più basso sicuramente.
Per quanto riguarda un eventuale usufrutto, mi è stato detto che potrebbe essere iscritto nell'Agenzia delle Entrate (visto che secondo la perizia al meno, in Conservatoria non esiste), questo tipo di documenti (Agenzia delle Entrate) è possibile richiederli? (in caso di esistere logicamente). Il curatore sarebbe in questo caso, il Professionista Delegato alla Vendita?, visto che è un pignoramento e non un fallimento?.

Saluti.

 

[ivaring]

Per quanto riguarda il discorso usufrutto/comodato è il dubbio che avrei anch'io: chiedilo esplicitamente al curatore.
Per il discorso sgombero sono d'accordo coi colleghi del topic da te indicato: lo sgombero non lo eviteranno, ma quello che cambia sono i tempi. In caso di ultrasessantenni (o 65enni non ricordo) o altri occupanti cosiddetti 'a rischio' i tempi si dilatano e sinceramente dirti quanto si dilatano è molto difficile.

Qui mi sorge un altro dubbio, nell'ipotetico caso di esistere queso eventuale usufrutto, allora mi dico, l'avviso di vendita dovrebbe parlare di NUDA proprietà, mentre che invece l'Avviso di Vendita in realtà propone l'immobile come PIENA proprietà. A questo proposito mi stò informando sulle vendite "aliud pro alio".

Saluti.

 

[Umberto Granducato]

Il professonista delegato alla vendita DEVE sapere e comunicare tutto! Non credo ci possa essere un usufrutto quanto un comodato (ed in tal caso sarebbe registrato presso l'ADE), ma ripeto sono situazioni che dovrebbero già essere note.
Per quanto riguarda l'iter piu lungo, quella del prezzo è una valutazione molto opportuna, ma è una cosa che non tocca la procedura: per loro rimane libero al momento del decreto di trasferimento, se cosi non sarà, sono (scusa la franchezza) problemi dell'acquirente.
Per la vendita aliud pro alio non ti posso aiutare, ma dubito che possa verificarsi per vendite fatte da un tribunale

 

[ivaring]

Il professonista delegato alla vendita DEVE sapere e comunicare tutto! Non credo ci possa essere un usufrutto quanto un comodato (ed in tal caso sarebbe registrato presso l'ADE), ma ripeto sono situazioni che dovrebbero già essere note.
Per quanto riguarda l'iter piu lungo, quella del prezzo è una valutazione molto opportuna, ma è una cosa che non tocca la procedura: per loro rimane libero al momento del decreto di trasferimento, se cosi non sarà, sono (scusa la franchezza) problemi dell'acquirente.
Per la vendita aliud pro alio non ti posso aiutare, ma dubito che possa verificarsi per vendite fatte da un tribunale

Chiaramente, a la procedura, questi eventuali problemi non interesseranno "più di tanto". Io nel frattempo, non mi lascierò tentare per un affare, che possa diventare in realtà, un incubo.

C'è un altro blog, http://blog.solignani.it dove l'avvocato mi ha risposto che il professionista delegato alla vendita non avrebbe il compito d'informare ai potenziali acquirenti, si lo facesse, sarebbe una sorta di piacere, quindi questa affermazione non è del tutto veritiera?.

Ti allego quest'altra discussione, in cui ho postato diversi messaggi, sempre in rapporto questo interessante argomento, l'ultimo mio post ha un allegato (in pagina 1); ho trovato un antecedente dove si parla della vendita "aliud pro alio", anche nel caso delle aste, il cui mi sembra abbastanza di buon senso.
Infatti, io compro a scatola chiusa, quindi dentro lo stato può non essere ottimale, ma al meno (questo secondo l'interpretazione di aliud) quello che si offre deve essere quello consegnato, seppur esternamente.

Acquistare un immobiliare all'asta soggetto a Stralcio Divisionale