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  1. valentine

    valentine Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao a tutti!
    Ho acquistato un immobile all'asta (la trascrizione della proprietà è avvenuta in ottobre), sapendo che comunque l'appartamento sarebbe rimasto locato fino a luglio del 2013! E fin qui ci siamo..
    Mi sono informata successivamente al versamento dei soldi della tipologia del contratto, e dall'agenzia delle entrate ho avuto la conferma che si tratta di un contratto che non è mai stato registrato!! A tal punto, per fare le cose giuste e trasparenti, ho convocato l'attuale conduttore e gli ho proposto di stipulare un contratto nuovo, dove io risultassi come nuovo locatore e che poteva essere registrato come la legge lo richiede! Il conduttore a sua volta si è informato (non sò presso chi, se presso associazione dei consumatori o dal suo legale) e mi ha ribadito che invece il contratto vecchio era valido e che lui non ha intenzione di stipularne uno nuovo!
    Nel contratto c'è scritto che il conduttore ha versato una somma pari a 6 mensilità del canone.
    Di questo ne sono venuta a conoscenza, quando il curatore fallimentare mi ha mandato via mail il contratto e comunque mesi dopo l'aggiudicazione all'asta dell'immobile.
    Il conduttore mi ha mandato una raccomandata, scrivendo che entro 6 mesi avrebbe disdettato il contratto.
    Io da parte mia gli ho mandato una raccomandata con ricevuta di ritorno, avvisandolo che dalla data x sarei stata io la nuova proprietaria dell'appartamento xy e di procedere a versare i canoni sul mio c/c!
    Mi è stato consigliato di procedere alla registrazione, pagando le penali per la mancata registrazione dal 2009 in poi per regolarizzare il tutto, ma come faccio, se IO non sono in possesso del contratto ORIGINALE con le firme delle "vecchie" controparti (conduttore attuale e locatore fallito)???
    L'Agenzia delle Entrate non può procedere alla registrazione se non ha in mano IL contratto originale!
    Se il conduttore non paga, non posso neanche iniziare il procedimento di sfratto, in quanto si tratta di un contratto non registrato!!
    Cosa posso fare per proteggermi??? grazie infinite per i consigli
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Nella perizia del tribunale cosa ha scritto il ctu relativamente allo stato di occupazione dell' immobile?

    Smoker
     
  3. valentine

    valentine Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nella perizia c'era scritto che l' immobile' e' locato in base al regolare contratto di affitto al tizio x, contratto che scade 07/2013 .. Tutto qui
     
  4. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Strana situazione, forse sarebbe il caso di rivolgersi a legale di fiducia per vedere chiaro........... altrimenti prova a chiamare il ctu per avere lumi.........

    Smoker
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Che belle perizie questi CTU...
     
    A dormiente piace questo elemento.
  6. valentine

    valentine Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Infatti! Un vero disastro! Rischio anche che il conduttore vada lui a registrare questo contratto e così invece di incassare il canone prestabilito solo 3 volte il valore della rendita catastale e che la durata decorra dal momento della registrazione !!!! Vorrei tutelarmi...
     
  7. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se il contrato non è stato registrato (o comunque non ha data certa rispetto alla dichiarazione di fallimento) non ti è opponibile. Nel decreto di trasferimento (della proprietà) emesso dal giudice fallimentare è già contenuto l'ordine di liberazione dell'immobile dall'occupazione priva di titoli, e questo mi pare sia proprio il tuo caso. E' un argomento delicato (sul libero mercato non varrebbe), ma nel campo delle acquisizioni giudiziarie ci sono deverse differenze, alcune dettate dal codice civile (come nel tuo caso) ed altre dall'orientamento consolidato della Cassazione. Proponi al tuo conduttore la stipula di un nuovo contratto di loazione spiegandogli le ragione dei tuoi giusti timori altrimenti attiva il precetto per lo sgombro e risolvi alla radice il problema.
    Se non te la senti di essere così drastico tieni conto che gli atti si possono anche registrare unilateralmente
     
    A enzo6 piace questo elemento.
  8. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Come giustamente indicato da kolia cassin, l'appartamento acquistato all'asta con contratto di locazione non registrato (e, pertanto, non opponibile), viene considerato libero.
    Pertanto, chi vi è dentro attualmente, occupa abusivamente il tuo appartamento. La liberazione dello stesso deve avvenire a cura del custode, a meno che tu non abbia rinunciato a tale possibilità in sede di aggiudicazione dell'asta.
    Vai dunque dal custode con la copia esecutiva del decreto di trasferimento ed avvia le procedure per la liberazione dell'immobile (i costi sono a carico della procedura).
    Consulta inoltre un avvocato per le modalità con cui trattare le somme che eventualmente dovessi ricevere da parte dell'attuale occupante. Potrebbero essere considerate quali indennità di occupazione anziché come canoni di locazione...
     
  9. valentine

    valentine Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Questa e' una buona notizia!! Grazie mille
     
  10. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se ti verrà riconosciuta un'indennità di occupazione in attesa della consegna da parte dell'attuale occupante senza titolo tieni conto che non contribuisce a generare base imponibile ed è dunque esente da imposte sul reddito.
     
  11. valentine

    valentine Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per info
     
  12. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In base alla Circolare N. 43/E, occorre verificare la natura, risarcitoria o corrispettiva, delle indennità di occupazione senza titolo.

    Il carattere risarcitorio delle somme corrisposte dal conduttore si desume dalla manifesta volontà contraria alla instaurazione o alla prosecuzione della locazione, come, ad esempio, nei casi in cui il proprietario abbia avviato le procedure necessarie alla restituzione dell’immobile. Si applica, in questo caso, l’imposta di registro nella misura del 3 per cento, ai sensi dell’articolo 9 della parte prima della tariffa allegata al D.P.R. 131 del 1986 concernente gli atti aventi ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale.

    È possibile, invece, che l’occupazione del bene da parte del conduttore prosegua dopo la scadenza del contratto o, in generale, in assenza del contratto stesso, senza che l’altra parte abbia posto in essere alcuna azione volta al rilascio del bene. In tal caso si presume la volontà di voler proseguire il rapporto. In questo caso le somme corrisposte periodicamente dagli occupanti hanno natura di canoni di locazione, con applicazione dell'aliquota del 2% (con minimo di 67 Euro).

    Quanto all'assoggettamento ad IRPEF, mentre nel caso di assimilazione ai redditi da locazione non vi è dubbio che gli importi percepito concorrano a determinare reddito imponibile, a mio modo di vedere anche le somme percepite a titolo di risarcimento formano reddito imponibile, in base all'art. 11, commi da 5 a 9, della legge 30 dicembre 1991, n. 413. Attendo però, su questo ultimo punto, pareri più esperti.
     
  13. valentine

    valentine Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho sollecitato il conduttore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno e dopo 1 mese e mezzo non ho ancora visto nessun versamento !! In più gli ho mandato sms ...
     
  14. enzo6

    enzo6 Ospite

    Mi sembra manchi qualche dettaglio da parte tua:
    La legge stabilisce che un contratto registrato dopo il pignoramento non è opponibile alla procedura. Figuriamoci se non è registrato poichè manca la data certa.
    Quindi quel contratto di affitto non ha efficacia verso il nuovo acquirente che gestisce l'affitto come se fosse occupazione abusiva.

    Cosa c'è scritto in perizia? il CTU sicuramente l'ha scritto
     
  15. valentine

    valentine Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ha scritto che appartamento e' locato in base ad un REGOLARE contratto di locazione!!!!
     
  16. enzo6

    enzo6 Ospite

    Non registrato quindi non apponibile alla procedura poichè privo di data certa.
    Inoltre vai a vedere se è iniziato dopo il primo pignoramento.
     

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