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  1. bixente74

    bixente74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buondì a tutti,

    ho un dubbio che voglio sottoporvi.

    Sto per comprare un immobile all'asta che è locato sino alla fine del 2010.

    Per legge, se non erro, dato che la locazione è precedente al pignoramento dell'immobile, il conduttore ha diritto a restare nell'immobile a prescindere dal passaggio di proprietà.

    Ebbene, quello che vorrei chiedervi è se, una volta scaduto il contratto a fine 2010, il conduttore non ha più diritti a rimanere nell'immobile accampando prolungamenti di sorta.

    In altre parole, posso rientrare in pieno possesso dell'immobile? La legge non è chiara su questo punto.

    Un saluto a tutti e grazie dei consigli,

    Vincenzo:fico:
     
  2. ughetto

    ughetto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non voglio dirti una sciocchezza, ma se non erro, se hai bisogno di avere l'immobile libero una volta cessato il contratto devi darne comunicazione al locatario almeno sei mesi prima.
     
  3. bixente74

    bixente74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie ughetto! sempre che io riesca a ottenere l'immobile 6 mesi prima del termine del contratto... ;)
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Subentri al contratto come nuovo locatore quindi con tutti gli obblighi contrattuali connessi. Nei contratti la disdetta va data entro 6 mesi e così dovrai fare. Se è la prima scadenza solo per giuste motivazioni che dovrai indicare, viceversa dovrai attendere la seconda scadenza.
     
  5. bixente74

    bixente74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    caro umberto, è la seconda scadenza (dicembre 2010). conto di entrare in possesso dell'immobile a giugno. come tempi ci siamo?
    grazie e ciao,

    vincenzo
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se è il 31/12 va data entro il 30/6, se è prima vai a ritroso....
     
  7. bixente74

    bixente74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    caro umberto,

    il contratto è stipulato per la durata di anni 2 + 2 dal 1/12/2006 al 30/11/2010.
    io avrò il decreto di trasferimento a giugno (settimana più, settimana meno). ho letto che questi contratti di case pignorate non vengono automaticamente rinnovati ma decadono.
    su un sito di aste ho trovato scritto questo:

    "I contratti di affitto, locazione o comodato non sono opponibili all’acquirente all’asta, salvo che non siano autorizzati dal Giudice dell’Esecuzione (normalmente si autorizzano per la durata massima di un anno) o che abbiano data certa anteriore al pignoramento. Se hanno data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento, non sono efficaci nei confronti dello stesso aggiudicatario oltre la prima scadenza e, se la prima scadenza supera i 9 anni, non è opponibile oltre tale termine se non debitamente trascritto".

    qui parla della prima scadenza, ma qui siamo di fronte alla seconda. che dici, umberto?

    grazie e ciao,

    vincenzo
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ancora meglio. La perplessità è sul tipo di contratto: che contratto è 2+2? Non credo che esista... Riesci a fartene dare una copia?
    Accertati che nell'immobile che vuoi liberare non ci siano soggetti che non riusciresti a mandare fuori tipo persone anziane.
     
  9. bixente74

    bixente74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    No, c'è una copia di ragazzi sui 30 anni. La tipologia del contratto è descritta nella perizia dell'immobile. Cercherò di procurarmene copia.
    Grazie e ciao,

    Vincenzo
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il curatore, almeno in visione, è obbligato a procurartela. In bocca al lupo :stretta_di_mano:
     
  11. bixente74

    bixente74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    ho scoperto che l'immobile in questione è subaffittato in nero e nel contratto di locazione si vieta la sublocazione. oltretutto, i conduttori continuano a pagare l'affitto al vecchio locatore perché ignoravano il pignoramento. e il funzionario dell'istituto di vendite giudiziarie ha fatto spallucce...:confuso:
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    DEvi vedere il contratto d'affitto: la durata 2+2 non esiste.
     
  13. bixente74

    bixente74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    c'è scritto 2 più 2. vuol dire che non è valido?
     
  14. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Vuol dire che non è un contratto conforme alla normativa ed in caso di un contenzioso, il Giudice, chiamato ad esprimersi, potrebbe farlo diventare e riconoscerlo come un 4+4 :triste:
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esatto. :ok:
     
  16. bixente74

    bixente74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    E con la sublocazione in nero e illegale come la mettiamo?
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La mettiamo che c'è da tirare in mezzo un legale sicuramente e forse ti conviene lasciar perdere perchè le tempistiche sono molto lunghe.
    Devi mandare fuori 2 persone che sono dentro senza titolo (se anche il curatore fallimentare se ne lava le mani è un guaio perchè la procedura in pochi mesi potrebbe liberarlo).
    poi bisognerà discutere la validità del contratto, che se trasformato in un 4+4 già è lunghino...Gli immobili presi all'asta spesso presentano questi problemi e altrettanto spesso gli acquirenti si dissolvono per non incorrere in controversie legali lunghissime.
    Per quel che ho visto io alla fine ci si salta sempre fuori, tuttavia ci vuole un mare di tempo.
     
  18. bixente74

    bixente74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    il contratto è illegale e i contraenti non hanno diritti. perché il giudice dovrebbe allungarlo a 4 più 4? mi sembra un'assurdità.
    oltretutto è sublocato quando nel contratto c'è scritto chiaramente che non si può!
    in ogni caso, sto aiutando i due conduttori a trovare altra casa e credo che la libereranno nel giro di pochi mesi.
    la cosa che mi stupisce di più è il comportamento dell'esecutore giudiziario, che se ne infischia dell'immobile. e non credo che succeda solo per quello. anarchia anche nel mercato immobiliare di stato...
     
  19. Jacopo Martini

    Jacopo Martini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    appena hai il decreto in mano invia loro una raccomandata a.r. in cui, riportando gli estremi del decreto di trasferimento, li avvisi che alla scadenza del contratto devono rilasciare libero l'immobile ammonendo che in mancanza verrà loro richiesto il risarcimento del danno da indebita occupazione (di fatto equivale al canone).
    Avvisa che la restituzione delle chiavi verrà effettuata contestualmente alla verifica delle condizioni dell'immobile che, se positiva, ti obbligherà alla restituzione della caparra (sulla restituzione ti gireranno le scatole, vedrai, ma se si tratta di un immobile pignorato il debitore - tuo dante causa - difficilmente avrà i danari di cui i conduttori hanno comunque diritto. Questo punto, se non considerato, potrebbe essere motivo di possibile disaccordo e dunque di lungaggini, ma a ben vedere, potresti utilizzarlo come leva per convincerli a non fare storie ad andarsene il giorno prestabilito. Al contrario, se non vuoi pagare la caparra, ti consiglio di rilevarlo immediatamente nella missiva in modo da consentir loro di eccepirlo subito e non al momento della restituzione delle chiavi.)

    Affinchè non si spaventino per la raccomandata, e dunque conservare un corretto rapporto, ti consiglio di avvisarli, in via preventiva ed informalmente, circa il contenuto.

    Ricorda sempre che essere ragionevoli, e poter dimostrare di esserlo stati, paga moltissimo in ogni ipotesi di successivo ed ipotetico disaccordo.
     
    A Dario77 piace questo elemento.
  20. Jacopo Martini

    Jacopo Martini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    nel contratto illegale è solo il locatore che non ha diritti mentre li hanno (e tutti) proprio i conduttori.
    Il termine deve cmq non essere inferiore ai 4 anni (2+2, nel tuo caso ok) ed il locatore può rifiutare il rinnovo per altri 4 anni se da disdetta 6 mesi prima e se ricorrono le ipotesi di cui all'artt. 2 e 3 Legge n. 431/1998
     

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