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Francesco Bebber

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
sono nuovo del forum e vi ringrazio anticipatamente per le risposte e i consigli che mi saprete dare.
La mia situazione è la seguente: sono proprietario di un appartamento acquistato su cui è iscritta ipoteca da parte della banca x. Ora i vicini hanno messo in vendita l'appartamento adiacente. La mia intenzione sarebbe quello di acquistare questo appartamento per poi fonderlo catastalmente con quello già di mia proprietà. Mi sono informato con dei professionisti di mia conoscenza che mi hanno detto che tale operazione sarebbe possibile. Il problema è che la banca x non mi vuole concedere un altro mutuo. Sono perciò andato da un altro istituto di credito, che mi ha assicurato la fattibilità creditizia del mutuo. Ora dovrei firmare il preliminare con i venditori e versare una caparra. Mi è sorto però questo dubbio: nel momento in cui la seconda banca mi concedesse il mutuo, mi troverei con 2 mutui di 2 banche diverse sui 2 immobili che vorrei accorpare e di conseguenza con 2 ipoteche diverse. La domanda è questa: nel momento in cui volessi effettuare la fusione catastale, dovrei comunicarlo alle 2 banche? Oppure potrei procedere anche senza il loro consenso? E, in caso dovessi farlo, esse potrebbero decidere di opporsi alla mia intenzione di fondere i 2 appartamenti in un'unica unità? Cosa potrebbe comportare la mancata comunicazione delle mie intenzioni alle banche? Preciso che al momento non ho informato nessuna delle 2 banche delle mie intenzioni future.
Grazie mille in anticipo.
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
I tuoi dubbi sulla possibilità di fondere i due immobili dopo l’acquisto “separato” del secondo (alterando quindi l’oggetto della garanzia ipotecaria) , senza il previo consenso delle due banche , sono più che legittimi, secondo me.
Credo che tu debba approfondire bene questo aspetto con entrambe le banche, prima di firmare il contratto preliminare.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Le fusioni possono essere di due tipi: quella reale (completa a tutti gli effetti) e quella ai soli fini catastali (tipica dei casi in cui la titolarità dei due appartamenti non è omogenea).
In questo ultimo caso, pur venendo assegnata una rendita catastale complessiva, rimangono i vecchi identificativi separati delle due unità.

Potrebbe quindi essere utile approfondire se in questo secondo caso cambi qualcosa nei rapporti bancari e rispetto alle ipoteche esistenti.
 

fa.marti

Membro Attivo
Privato Cittadino
La soluzione è la seguente:banca concede mutuo sostituzione+acquisto, si portano in garanzia entrambi gli immobili, il residuo del mutuo dell'immobile 1, viene estinto, la somma necessaria all'acquisto dell'immobile 2 la fornisce la banca con un mutuo unico, nuovo, inserendo ipoteca di primo grado all'immobile unico che ti impegni al rogito di FONDERE entro un anno. Al massimo la banca vuole una semplice relazione tecnica di un professionista dove dichiara che tecnicamente l'operazione è fisicamente possibile, la banca non ha problemi perché estinguendo il mutuo originario va a subentrare e come garanzia ha due immobili. Inoltre per avviare la procedura alla banca occorre il Compromesso o anche la proposta d'acquisto. Ovviamente inutile dire che le garanzie di reddito e la storia bancaria sono assolutamente determinanti.
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
la banca non ha problemi perché estinguendo il mutuo originario va a subentrare e come garanzia ha due immobili.
Fin qui, fila (in astratto, perché nella discussione attuale, le banche sarebbero due diverse, una per ogni mutuo).
Ma quando sarà fatta concretamente la fusione, sarà cambiato l'oggetto della garanzia ( da due immobili, ad uno unico), o quantomeno la sua corretta identificazione.
Credo che in ogni caso sarebbe meglio approfondire con la banca questo aspetto.

quella ai soli fini catastali (tipica dei casi in cui la titolarità dei due appartamenti non è omogenea).
Potrei sbagliare, ma questa sarebbe chiamata "fusione ai soli fini fiscali" ( cioè per poter considerare entrambe prima casa) .
 

Francesco Bebber

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Vi ringrazio tanto per le risposte. Dovrò andare in banca nei prossimi giorni. Mi è stato già detto però che nella banca che ho interpellato non esiste il mutuo sostituzione più liquidità. Bisogna perciò capire se sarà poi possibile unire i 2 appartamenti senza problemi dopo l'acquisto. Oppure al limite la possibilità di surrogare dopo l'acquisto il mutuo in essere presso la prima banca in modo che la seconda abbia poi l'ipoteca su entrambi gli immobili.
 

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