alex-m86

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno.
Come da oggetto, avrei bisogno di un consiglio relativamente a un appartamento che ho visto e che mi interesserebbe molto. So bene che dovrei consultare un tecnico, cosa che non mancherò di fare, ma viste le festività che rallentano tutto, avere un'opinione da qualcuno che ci capisce mi aiuterebbe molto a fare chiarezza. Cercherò di spiegrami meglio che posso, anticipando che io ho venduto la mia casa un paio di mesi fa e ho tempo fino all'estate per trovarne una per me. Ho dalla mia una buona caparra da poter versare e acqusiterei senza mutuo. Ho visionato numerose case nelle ultime settimane e mi sono imbattuto in un appartamento valido e interessante per una serie di motivazioni. Però...però c'è qualcosa che non mi convince. Sono solo ragionamenti e ipotesi, non voglio fare niente e sto solo tastando il terreno.
1) Prima di tutto, come mi è stato detto dall'agente immobiliare, catastalmente è un unico immobile che però i proprietari (che non ci vivono, anzi che hanno proprio cambiato regione) vogliono vendere diviso. Entrambi gli appartamenti sono vuoti da due anni, e i due proprietari (parenti) ci vivevano come unico nucleo familiare. I due appartamenti, uno al primo piano e l'altro al pian terreno, sono già frazionati quindi senza divisioni o lavori da fare, ma non divisi a livello di catasto. Da qui il mio primo quesito: come posso io fare un'eventuale proposta su qualcosa che ancora non esiste nemmeno (cioè l'appartamento al piano superiore che dovrebbe essere sanato/regolarizzato) e e allo stesso tempo tutelarmi?
2) Mi è stato assicurato che il grande giardino al piano terreno verrebbe diviso, lasciandone una parte all'appartamento sopra, come scritto anche nell'annuncio. Nella piantina del piano superiore che mi è stata fornita questo giardino non esiste in quanto relativo all'intero immobile. Di nuovo, come posso io fare la proposta per qualcosa che non c'è e avere la certezza che poi mi sarà dato?
3) Nel caso in cui fosse una procedura fattibile, torno a chiedermi prima cosa come posso fare una proposta su qualcosa che non c'è allo stesso tempo tutelandomi, e seconda cosa i tempi di queste procedure, che immagino non siano immediate, e con il rischio di ritrovarsi magagne prima del rogito che fanno saltare tutto (il mio terrore principale questo).
4) L'agente immobiliare mi è sembrato fin troppo vago, parlando di "proprietari che faranno tutto" ma nei fatti, questi non sembrano intenzionati a muovere il cosiddetto e quindi a sanare quanto è possibile sanare in tempi brevi. Nel senso, a quanto ho capito aspettano un'eventuale proposta prima di procedere. Ma io non mi fido. Anche perchè altra cosa da non sottovalutare è l'eventuale prezzo. La casa è inabitata da tempo e il prezzo è ovviamente calato rispetto alla richiesta. Alla mia domanda su quanto i proprietari sarebbero disposti ad accettare l'agente ha risposto con una domanda "secondo lei quanto vale la casa?". Sì cioè allora il tuo lavoro è mediare o sbaglio? Lo dovresti sapere tu quanto un proprietario è disposto ad accettare, almeno con casa mia è andata così, l'agente chiamava quando c'erano persone interessate a fare la proposta e ne parlavamo. Alla fine mi ha detto che i proprietari non hanno mai voluto calare la richiesta, ma che forse adesso ci stanno pensando. L'agenzia (non posso fare nomi) è una di quelle che chiede provvigioni altissime ma che evidentemente non è sinonimo di fare le cose in modo trasparente (e chiedo scusa per il giudizio così brutale), visto che hanno messo in vendita un immobile che va sanato prima di un eventuale rogito. Ho di nuovo l'esempio di casa mia, visto che ho dovuto sanare un muro prima ancora dell'arrivo dei visitatori in modo che la procedura fosse già avviata. Inoltre due delle prime cose che mi ha detto l'agente sono state: "Se volete tornare con un geometra..." e "Io consiglio un controllo degli impianti...". Però voglio dire, dato il nome dell'agenzia stessa mi pare strano che siano così pasticcioni. Insomma, l'istinto mi dice di correre via a zampe levate ma prima mi chiedevo se sono io a essere troppo prudente o cosa. Ho la tendenza a evitare le cose apparentemente troppo incasinate anche se poi in fondo non lo sono.
Al momento sto riflettendo e magari coi vostri consigli mi chiarirò le idee, perchè il mio pensiero era procedere così: dopo le vacanze pensavo di tornare con il mio agente immobiliare "di fiducia" e il geometra. Sicuramente loro mi diranno se scappare oppure no. E a seconda della risposta vedere un po'.
Grazie infinite
Alex
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
dopo le vacanze pensavo di tornare con il mio agente immobiliare "di fiducia" e il geometra.
Questa mi pare la strada giusta, per approfondire seriamente le problematiche, compreso verificare la documentazione urbanistica.
Direi che , se poi la cosa si fa interessante dopo la seconda visita "tecnica", potresti fare una proposta condizionata all'esecuzione della pratica di divisione dei due immobili, entro una data x piuttosto vicina (un mese o due al massimo).
Naturalmente con specificato che il giardino privato deve essere almeno x mq, e tutte le caratteristiche per acquistare in tranquillità.
In questo modo, se non fanno quanto richiesto, non perdi soldi e non paghi provvigioni.
Nel frattempo potrai anche visionare altri immobili, in modo che, se al momento previsto non avranno regolarizzato, tu potrai orientati rapidamente su altre soluzioni.
 
Ultima modifica:

alex-m86

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie mille...quindi teoricamente sarebbe fattibile con tutte le precauzioni del caso.
Ovvio che dovrei farmi seguire da qualcuno di fiducia (e quindi NON solo dall'agenzia immobiliare che ha in vendita l'immobile vista la sensazione di incertezza che mi ha trasmesso).
Le problematiche potrebbero essere relative a eventuali difformità nei controlli o cosa? Immagino che un geometra noti subito se ci sono problemi o se il comune potrebbe porre divieti di qualche tipo (se pratico del comune stesso). Scusate le mille domande ma cerco di pensare a tutto. Il tutto come diceva lei Francesca, continuando a vedere altre case che non si sa mai.
Ah un'altra domanda...le utenze immagino siano tutte insieme al momento, essendo immobile unico. E' un problema dividerle? Non c'è condominio o altro.
Grazie mille
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Le problematiche potrebbero essere relative a eventuali difformità nei controlli o cosa?
Potrebbe non esserci conformità urbanistica, oltre che catastale (già rilevata), cioè la casa potrebbe presentarsi difforme rispetto alle licenze/permessi/autorizzazioni edilizie.
Cosa da verificare , lo fa il geometra, chiedendo accesso agli atti in Comune, se il proprietario non li ha (capita spesso).
le utenze immagino siano tutte insieme al momento, essendo immobile unico. E' un problema dividerle?
Questo è l'altro aspetto da verificare con attenzione.
Se fossero uniche per i due appartamenti, dovrebbe essere chi vende a provvedere a separare tutte le utenze prima della vendita.
Anche questo va messo , secondo me, nella condizione sospensiva.

Per questo, come hai scritto, ti serve il geometra, ma anche un professionista che si competente per la parte contrattuale.
Ovvero , se la casa ti piace molto, approfondisci, poi eventualmente ti muovi con le giuste precauzioni, data la situazione particolare ( ma nemmeno così rara).
 

RobertodaBangkok

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Ti ha gia risposto Francesca.
La pratica e' solo mal gestita da un AI che ti sta antipatico.
Di per se NON e' sbagliata l impostazione: nulla vieta che qualcuno possa gradire l immobile cosi com'e': una delle nostre "tane" e divisa "de facto" in due appartamenti di 200 mq uno sopra l altro e completamente indipendenti pur non essendo catastalmente ed urbanisticamente divisi.
Volessi farlo lo farei senza gravi problemi avendo gia i due box separati.
Verificare nel tuo caso la presenza di normativa speciale: non dici dove si trova immobile: centro storico, soggetti a vincoli, area artistica etc etc.
Corretto l AI a metter. accento su "verificare gli impianti " ossia la progettazione di due impianti completamente indipendenti.
La frase " secondo lei quanto vale la casa" e' da contestualizzare: potresti avergli scassato l anima e potrebbe averti detto " scriva una proposta e punto. La valuteremo"
La proposta e' di per se perfettamente concepibile MA dovrei preparartela io / Francesca / Bagudi / Zagora' / Castello etc etc..perche' andiamo nel "fino" .
Non potendo , ne volendo, farlo qui ti suggerisco l assistenza di un legale specializzato e/0 (in primis) di un AI preparato, cosa che dovrebbe essere la norma.

Sui tempi: la cosa dipende da molte variabili e senza documentazione ne visione dell immobile nessuno di noi puo sbilanciarsi. La vedesse Bagudi avresti risolto tutti i tuoi dubbi i 30 secondi. Cosi posto il quesito e' come volere una diagnosi dalla Trucida senza farsi visitare.

Meglio investire qualche centinaio di euro che rimpiangere di non averlo fatto.

Saluti.
 

alex-m86

Membro Junior
Privato Cittadino
La pratica e' solo mal gestita da un AI che ti sta antipatico.
[...]
Verificare nel tuo caso la presenza di normativa speciale: non dici dove si trova immobile: centro storico, soggetti a vincoli, area artistica etc etc.
Corretto l AI a metter. accento su "verificare gli impianti " ossia la progettazione di due impianti completamente indipendenti.
La frase " secondo lei quanto vale la casa" e' da contestualizzare: potresti avergli scassato l anima e potrebbe averti detto " scriva una proposta e punto. La valuteremo"
La proposta e' di per se perfettamente concepibile MA dovrei preparartela io / Francesca / Bagudi / Zagora' / Castello etc etc..perche' andiamo nel "fino" .
Non potendo , ne volendo, farlo qui ti suggerisco l assistenza di un legale specializzato e/0 (in primis) di un AI preparato, cosa che dovrebbe essere la norma.
[...]

Meglio investire qualche centinaio di euro che rimpiangere di non averlo fatto.

No poverino non mi sta antipatico, lo vedevo parecchio insicuro e ha trasmesso insicurezza anche a me, ed essendo una situazione con cui non ho fmailiarità drizzo le antenne, tutto qui. E tra l'altro nemmeno gli ho rotto le scatole anche perchè è stato anche molto disponibile di suo, mi ha sorpreso soltanto che essendo in contatto la sua agenzia con il proprietario, non sapesse di quanto si poteva scendere di prezzo.
Ma probabilmente la casa è in vendita da molto e ferma lì quindi non ci puntano molto e il proprietario manco si farà sentire se non ha fretta di vendere (la casa è in campagna comunque, ex fienile ristrutturato).
E' fuori di dubbio che mi appoggerò a qualcuno di fiducia esperto sia per la parte burocratica che contrattuale, perdonate i miei dubbi ma essendo una cosa sconosciuta per me chiedevo se comunque fosse fattibile nel caso in cui tutto fosse regolare, e vi ringrazio per avermi dedicato del tempo. Magari dopo le feste vi aggiorno sul prossimo sopralluogo possibilmnete con persone competenti.
Grazie ancora
 

RobertodaBangkok

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
No poverino non mi sta antipatico, lo vedevo parecchio insicuro e ha trasmesso insicurezza anche a me, ed essendo una situazione con cui non ho fmailiarità drizzo le antenne, tutto qui. E tra l'altro nemmeno gli ho rotto le scatole anche perchè è stato anche molto disponibile di suo, mi ha sorpreso soltanto che essendo in contatto la sua agenzia con il proprietario, non sapesse di quanto si poteva scendere di prezzo.
Ma probabilmente la casa è in vendita da molto e ferma lì quindi non ci puntano molto e il proprietario manco si farà sentire se non ha fretta di vendere (la casa è in campagna comunque, ex fienile ristrutturato).
E' fuori di dubbio che mi appoggerò a qualcuno di fiducia esperto sia per la parte burocratica che contrattuale, perdonate i miei dubbi ma essendo una cosa sconosciuta per me chiedevo se comunque fosse fattibile nel caso in cui tutto fosse regolare, e vi ringrazio per avermi dedicato del tempo. Magari dopo le feste vi aggiorno sul prossimo sopralluogo possibilmnete con persone competenti.
Grazie ancora
Come detto, andava contestualizzato: mandare in giro un "insicuro" e' la morte di un azienda ma non tutti lo comprendono.

L operazione come ripeto e di per se fattibile. ( SALVO impianti ) e r,c. che sono da vedere. Tenga conto che in un Paesino in Svizzera non mi han lasciato tenere la pietra a vista in facciata per 200 metri...poi dicono che uno non deve sparare....

Nulla di strabiliate nemmeno la formulazione della proposta. Francesca gliela farebbe in 7 minuti: ci mancano pero elementi indispensabili.

Buone Vacanze.
 

Manzoni Maurizio

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Parti da questo presupposto: l'acquirente deve essere in grado di pagare l'immobile in acquisto, il venditore deve essere in grado di dare l'immobile come promesso.
Quindi io dopo aver valutato il mio acquisto passerei a fare una proposta con la descrizione minuziosa di cosa voglio acquistare, dopo l'accettazione sarà dovere del venditore regolarizzare tutto quanto promesso.
 

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