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  1. Mescal

    Mescal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti.
    Grazie al cielo esiste un forum come questo!! Sto valutando di acquistare una casa all’asta. L’asta è tra meno di un mese. Ho letto la perizia diverse volte, ma ho un sacco di domande e spero tanto che qualcuno mi possa aiutare...

    1. difformità tra situazione reale e situazione catastale, ossia finestre in posizione diversa rispetto agli elaborati grafici in atto e quindi servitù attive e passive che si intendono costruite per destinazione di padre di famiglia e per trascorso ventennio, nonche una traslazione dell’immobile con invasione del mappale attiguo per circa ml 3.

    A questo proposito chiedo se la situazione è sanabile o se le finestre vanno chiuse.

    2. Risulta che presso gli uffici municipali del comune non risulta rilasciato alcun provvedimento abilitante lavori edili, fatta eccezione per due DIA del 2002 ancora aperte, avente ad oggetto interventi edilizi di manutenzione straordinaria. Si ritiene che l’immobile sia stato edificato prima del 1/09/1967.
    Mancando qualsiasi titolo abilitativo alla costruzione e la chiusura delle Dia, ne consegue che non sussiste alcun certificato di abitabilità e agibilità.

    Cosa significa questo? Come si posso ottenere abitabilità e agibilità?
    Se voglio fare dei lavori posso chiudere quelle Dia e presentarne un’altra?

    3. Risultano due trascrizioni ipotecarie da cancellare (un’ipoteca volontaria per concessione mutuo e un atto esecutivo o cautelare pignoramento immobili). Come si procede per cancellarle e che costo può avere questa operazione?

    Grazie mille a chi vorrà chiarirmi le idee e aiutarmi.
     
  2. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La tua speigazione e' stata esauriente...consiglio fatti assistere da un professionista che legga le carte dal vivo, sono danari ben spesi, perche' in questo caso il fai da te ,puo' essere veramente pericoloso.
     
    A La Capanna e Antonio Troise piace questo messaggio.
  3. Mescal

    Mescal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Gentile Sig. Boschini, La ringrazio per la Sua risposta. Forse il fai da te può essere pericoloso, ma non voglio arrendermi prima di aver almeno tentato di vederci chiaro...
    Spero di ottenere qualche risposta da questo interessante Forum
     
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  4. selah

    selah Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Mescal, prima di tutto informati, poi eventualmente rivolgiti ad un professionista. Se ti rivolgi ad un professionista senza esserti informato, nella migliore delle ipotesi pagherai molto caro il servizio che ti offre.
     
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  5. Mescal

    Mescal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie Selah, questo è esattamente il motivo per cui mi sono rivolta a questo forum.
     
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  6. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista
    Comunque a prima vista risulta tutto nella normale, la cancellazioni delle iscrizioni e trascrizioni non pone problemi, dalla mia esperienza con 1000 max 1500 euro risolvi il problema.
    Per quanto riguarda invece le difformità generalmente ci si avvale dell'ultimo condono e anche li la sfanghi.
    Non dici però se è occupata, te lo chiede perchè in questo periodo i problemi si sono moltiplicati, se ci si mettono di mezzo gli assistenti sociali lo sgombero diventa complicato, non è così facile.
     
  7. Mescal

    Mescal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao Marco, no, la casa è libera.. ma mi spieghi su che base hai quantificato 1000/1500 € per due cancellazioni? Grazie
     
  8. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista

    Nella media si spende quella cifra, le iscrizioni sulle ipoteche volontarie si cancellano
    facilmente è costa poco, quelle forzose invece costano di più.
    Per cancellare occorre un visure sta o un geometra, certo che se uno la casa lo acquista
    per suo uso e non per rivendere, non occorre cancellare niente, dopo 20 anni perdono
    valore.
     
  9. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Per le cancellazioni il costo indicato mi sembra esorbitante. Si dovrebbe risolvere con poche decine di euro.
    Comunque, sul bando o sull'avviso ci deve essere scritto a chi competono tali spese (a volte alla procedura, altre volte all'aggiudicatario). Nel caso spettino all'aggiudicatario, se c'è un professionista delegato (un avvocato, un notaio o un commercialista nominato dal giudice dell'esecuzione), questi potrà provvedere alla cancellazione delle trascrizioni. Altrimenti dovrai essere tu ad attivarti (meglio sempre se assistita da un professionista).
     
  10. Mescal

    Mescal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Io sapevo che col decreto Bersani, le ipoteche per concessione di mutuo si eliminano gratuitamente prima del trasferimento del bene; per le altre credo si debba pagare una %.

    In ogni caso le mie domande non vertono solo sulla questione ipoteche, che anzi è il fatto che mi preoccupa meno...

    Ripropongo gli altri 2 quesiti, sperando in una risposta:

    1. difformità tra situazione reale e situazione catastale, ossia finestre in posizione diversa rispetto agli elaborati grafici in atto e quindi servitù attive e passive che si intendono costruite per destinazione di padre di famiglia e per trascorso ventennio, nonche una traslazione dell’immobile con invasione del mappale attiguo per circa ml 3.
    A questo proposito chiedo se la situazione è sanabile o se le finestre vanno chiuse.

    2. Risulta che presso gli uffici municipali del comune non risulta rilasciato alcun provvedimento abilitante lavori edili, fatta eccezione per due DIA del 2002 ancora aperte, avente ad oggetto interventi edilizi di manutenzione straordinaria. Si ritiene che l’immobile sia stato edificato prima del 1/09/1967.
    Mancando qualsiasi titolo abilitativo alla costruzione e la chiusura delle Dia, ne consegue che non sussiste alcun certificato di abitabilità e agibilità.
    Cosa significa questo? Come si posso ottenere abitabilità e agibilità?

    Se voglio fare dei lavori posso chiudere quella Dia e presentarne un’altra?

    Grazie
     
  11. Mescal

    Mescal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti.. non c'è proprio nessuno che sa fornirmi delle risposte?
     
  12. Vania Cassin

    Vania Cassin Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Ciao Mescal,
    proverò a essere esaustivo anche se il consiglio di rivolgerti a un professionista può essere più che sensato.

    1- la maggior parte degli immobili venduti tramite procedure giudiziarie hanno difformità varie che tu non sei obbligato a sanare a meno che:

    1.a tu intenda rivendere l'immobile (il notaio è obbligato, prima della stipula di un atto di vendita, a verificare varie cose tra cui conformità catastale, conformità impianti, certificazione energetica, certificato abitabilità)

    1.b le difformità non siano tali da creare un aumento di cubatura (e/o) superficie lorda di pavimento), in tal caso, se ci fosse un controllo incorreresti in sanzioni varie

    1.c le difformità non giustifichino un reale motivo di fastidio per i tuoi vicini che potrebbero a quel punto querelarti e obbligarti a ripristinare lo stato di fatto denunciato con spese legali, tempo perso + punto 1.b (vedi ad esempio tetti rialzati, apertura di finestre che danno sulla camera del palazzo di fronte o simili..)

    In merito alla sanabilità, prova a contattare il perito (c'è sicuramente la sua firma in fondo alla perizia), magari allettandolo col fatto che se ne potrebbe occupare direttamente lui se è abilitato.
    Per quanto riguarda le servitù, quella che indichi è la pomposa e formale definizione di costituzione di "servitù" che ti avrà indicato il perito in perizia ma non dici se effettivamente ce ne sono o meno. Le servitù devono essere elencate come trascrizioni nella cronistoria del ventennio (che è una delle domande a cui il perito risponde per compilare la perizia. Fai attenzione che qualche perito le infila tra le formalità pregiudizievoli che non centrano nulla).

    2- Non avendo la dichiarazione di fine lavori, chiaramente non puoi avere il certificato di abitabilità che ne consegue. Anche questo documento non ti serve fino a quando non vorrai vendere (o locare) l'immobile.
    Puoi comunque richiedere una nuova dichiarazione inizio lavori con un professionista qualificato e ottenere il documento, ovviamente se l'immobile ha i requisiti.

    3- Ultimo ma non ultimo le cancellazioni ipotecarie: fanno fede tutte quelle presenti fino all'atto di pignoramento che vengono cancellate normalmente a spese dell'aggiudicatario ma a cura del delegato alla vendita o del tribunale (leggi: tu paghi, loro fanno).
    Il costo è relativo alle imposte di bollo facilmente quantificabili, nel tuo caso sei ampiamente sono i 400 € per la cancellazione dell'iscrizione volontaria (mutuo) e della trascrizione del pignoramento. Il problema sorge quando alcuni delegati alla vendita, profittando di un discreto buco normativo, si assegnano le parcelle che chiederebbero a un normale cittadino per tali cancellazioni. Nel tuo caso i delegati sono già pagati per questo servizio direttamente dal tribunale o dal creditore procedente. Purtroppo non sta scritto da nessuna parte in maniera esplicita (il delegato ha il compito di svolgere tutte le funzioni "correlate" alla vendita, compresa la custodia dell'immobile per la quale può delegare terze parti... purtroppo "correlate" vuol dire tutto e niente).

    In bocca al lupo per il possibile acquisto.

    Cassin
     
    A Mescal e marco tartari piace questo messaggio.
  13. quattrofrecce

    quattrofrecce Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Per le cancellazioni... non confondiamo le trascrizioni con le iscrizioni..
    Le trascrizioni sono soggette a tassa fissa e quindi con un costo contenuto.
    Attenzione invece alle iscrizioni!
    Se sono volontarie (mutuo) si cancellano anch'esse con tassa fissa, ma se sono legali o giudiziali sono soggette alla tassazione dello 0,50% sul montante iscritto (+ tasse fisse). .. E allora, in certi casi, altro che 1000/1500 €uro....
    Controlla bene se restano a carico dell'aggiudicatario e in caso affermativo fai bene i conti prima.
     
    A Mescal, marco tartari e Umberto Granducato piace questo elemento.
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si per prima, terza e quarta considerando che la conformità catastale è comunque una dichiarazione delle parti ossia il notaio non controlla nulla.
    No per la seconda: il notaio chiede se ci sono i certificati, ma non verifica niente
     
  15. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista


    Concordo quanto affermi
     
  16. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista
    comunque il problema più grosso è lo sgombero, se la casa è occupata senza titolo ti
    fanno sudare sette camice, hanno voglia di dire che la formula esecutiva sul decreto
    è efficace, oggi con l'emergenza abitativa ci si mettono di mezzo le associazioni il comune
    è giostrano l'ufficio le giudiziario.
    A me è accaduto così
     
  17. bebo1972

    bebo1972 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    spiegati meglio tartari..grazie
     
  18. Mescal

    Mescal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie mille a Vania Cassin per la risposta articolata e chiara, e grazie anche a Quattrofrecce per le sue precisazioni.
    A dire il vero non sono ancora riuscita a capire con chiarezza le spese che dovrò supportare in merito alle benedette ipoteche..

    Appurato il fatto che la perizi parla di TRASCRIZIONI (scritto proprio in stampatello), dove trovo le "imposte di bollo facilmente quantificabili" o a quanto ammonta la "tassa fissa"?
    L'ipoteca volontaria è di 125 mila su un mutuo di 250 mila. L'atto esecutivo o pignoramento cautelare ammonta a 13 mila...

    Sono andata al casto e ho fatto richiesta di poter visionare le DIA e altri documenti. Ho sentito il custode giudiziario per alcune delucidazioni, ma ho udito tante parole e pochi concetti.. se non l'avermi ribadito che dovrò versare un 20% di spese presunte... anche se non capisco come si possa raggiungere una cifra così contando che è prima casa...

    Assumerei volentieri un mediatore informato che mi aiutasse a capire se c'è qualche inghippo in questo apparente affare.. trovarlo! :occhi_al_cielo:


    Grazie Marco, a dire il vero prima di andare a vedere la casa ho parlato con i vicini proprio per capire se fosse occupata, e ho fatto vari sopralluoghi, in vari orari, per esserne più che certa, quindi quello è uno dei pochi punti su cui vado proprio tranquilla :innocente:.
     
  19. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il 20% di spese comprende compenso per il professionista delegato (l'ammontare del compenso viene stabilito dal giudice in base al valore di aggiudicazione), le spese vive (bolli, visure e quant'altro) ed i costi per la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni. Comprende inoltre le imposte (4% se prima casa, 10% negli altri casi).

    In genere viene richiesto di versare tale importo (forfettario) insieme al saldo del prezzo di acquisto. La somma viene versata in un libretto vincolato il cui rendiconto ti verrà consegnato al termine di tutti gli adempimenti. In genere è difficile superare tale cifra e spesso, dunque, residua un importo che ti verrà restituito con l'estinzione del libretto, dedotti gli oneri di cui sopra.
     
  20. Vania Cassin

    Vania Cassin Membro Ordinario

    Altro Professionista
    La cancellazione di un'ipoteca volontaria è pari a € 35 mentre il pignoramento € 262 (non hanno importanza gli importi che sono da calcolarsi come base imponibile solo nel caso di ipoteche legali e giudiziali che nel tuo caso non sono presenti; in questi casi, oltre all'imposta di bollo, si aggiunge lo 0,5% degli importi iscritti)
     

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