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Blocscorr

Membro Attivo
Privato Cittadino
#1
Salve,
da qualche tempo mi sto avvicinando al mondo dell'investimento immobiliare cercando soprattutto occasioni all'asta. Credo che uno strumento importante per valutare la convenienza di un investimento sia studiare l'andamento del mercato immobiliare in quella specifica zona in cui si intende comprare. Per esempio sarebbe bello sapere negli ultimi X anni qual è stato l'andamento delle quotazioni e i volumi scambiati in un determinato quartiere della città, in modo da capire l'appetibilità di quella zona. Questi dati, uniti anche ai flussi demografici (numero di persone che tendono a trasferirsi in quella zona, i dati sulla costituzione di nuovi nuclei familiari etc..), può permettere di creare un modello interessante per capire se un investimento è conveniente o meno. Il problema non è creare il modello e mettere su un software che faccia delle proiezioni (io stesso con le mie competenze informatiche e con qualche buon "testo guida" ci riuscirei). La nota dolente sono i dati da elaborare. Il sito dell'agenzia delle entrate (sezione OMI) vende la banca dati delle quotazioni e dei volumi a peso d'oro: 1000 euro per ogni semestre per i volumi e 2200 euro per le quotazioni, ma in compenso sono ben suddivise per zone e tipologie di immobili. Per avere un quadro delle quotazioni e dei volumi degli ultimi 5 anni a livello nazionale bisognerebbe sborsare almeno 20.000 euro... Da qui l'idea: io magari non sono interessato a tutto il territorio nazionale ma solo ad un paio province, e come me ci potrebbero essere tante altre persone interessate a province specifiche. Pensavo quindi ad una sorta di crowdfunding: se tante persone sono interessate ad acquisire questi dati, si potrebbe fare una sorta di "colletta", cioè acquistare insieme la banca dati e poi condividerla tra i vari partecipanti. Con 200 persone che mettono 100 euro a testa si riescono a coprire circa 5 anni di dati. Se si è in numero inferiore magari si può decidere di comprare solo gli ultimi 4 o 5 semestri... insomma se c'è qualcuno interessato a questo tipo di operazione, mi faccia sapere.
Saluti

Francesco
 

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
#2
Per esempio sarebbe bello sapere negli ultimi X anni qual è stato l'andamento delle quotazioni e i volumi scambiati in un determinato quartiere della città, in modo da capire l'appetibilità di quella zona.
:ok:
questo è possibile farlo con costi che si possono adattare alle tue specifiche esigenze

Il sito dell'agenzia delle entrate (sezione OMI) vende la banca dati delle quotazioni e dei volumi a peso d'oro:
lascia perdere, non sono assolutamente affidabili
leggi le note metodologiche, rischieresti di buttare via molti soldi perchè non sono assolutamente adatte al tuo scopo

un software che faccia delle proiezioni
ne conosci qualcuno?
io al momento sto insegnando questa attività utilizzando excel e altri software
 

Blocscorr

Membro Attivo
Privato Cittadino
#3
:ok:
questo è possibile farlo con costi che si possono adattare alle tue specifiche esigenze
Interessante. Quali sono le fonti alternative e i relativi costi?

ne conosci qualcuno?
io al momento sto insegnando questa attività utilizzando excel e altri software
No, ma sono uno sviluppatore e non avrei difficoltà a realizzarne uno, anche perchè le variabili in gioco non sono molte: flussi demografici, volumi di compravendita, andamento dei prezzi, stock di immobili preesistenti, quantità di immobili in vendita nel periodo analizzato... Ho letto un paio di testi di finanza immobiliare e non ho avuto difficoltà a capire i concetti che ci stanno dietro.
Tu nello specifico di che ti occupi? Come detto nel primo messaggio a me interesserebbe trovare singergie.
Saluti

Francesco
 

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
#5
Quali sono le fonti alternative e i relativi costi?
le fonti non possono che essere le stesse e quindi quelle ufficiali e pubbliche: conservatoria e catasto, la differenza sta nella metodologia e, soprattutto, nella trasparenza, cosa impossibile con le quotazioni OMI

sono ben suddivise per zone e tipologie di immobili.
assolutamente no ... il discorso è molto lungo

le variabili in gioco non sono molte
le variabili sono molte e variano in base al luogo, al tempo a moltissimi fattori

ok, bastano le elaborazioni istat

le NTN non rappresentano l'andamento del mercato, si può fare, e si fa, molto meglio

stock di immobili preesistenti
preesistenti a cosa? alla compravendita?

quantità di immobili in vendita nel periodo analizzato
qua si apre un mondo pieno di difficoltà

quali sono i software che utilizzi tu?
per fare cosa?
a cosa potrebbe serviti avere la raccolta delle quotazioni OMI? Hai letto le avvertenze riportate nel sito dell'agenzia delle entrate? Hai letto anche le recenti espressioni della cassazione in merito?
a scuola insegno utilizzando semplici fogli di calcolo e già vendono fuori tantissime belle informazioni
poi utilizzo tanti altri software in funzione di quello che devo fare e per certe analisi ancora non ho trovato software adatti
 

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Ho un immobile artigianale-commerciale in un piccolo centro commerciale a bastia umbra (tra assisi e perugia) questo composto da 9 studi medici, una palestra,2 bagni e 2 spogliatoi oltre le zone comuni per un totale di 240 mq più 160 mq di terrazzo. E' affittato ad euro 1850+IVA mensili ad una società che svolge poliambulatorio medico con un contratto di 6 anni coperto da fideiussione. Prezzo 340000 rendita 6,5% anno
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