Acquisto da impresa con permuta parziale senza intestarsi la casa permutata

[Rosa1968]

No assolutamente è l'impresario che è sempre malfidente forse perché è più abituato a ricevere o dare fregature
Ad ogni modo come la vedi secondo te è una cosa fattibile?

Si così almeno il babbo non potrà vendere.

 

[Aran]

Anche a me sembra una buona soluzione ma c'è chi ipotizza la cosa non fattibile perché considerata elusione fiscale, personalmente non la vedo cosi, ma io non sono ne un commercialista ne un notaio ne un avvocato

 

[Rosa1968]

Anche a me sembra una buona soluzione ma c'è chi ipotizza la cosa non fattibile perché considerata elusione fiscale, personalmente non la vedo cosi, ma io non sono ne un commercialista ne un notaio ne un avvocato

Attenzione il giro che state facendo salta un passaggio infatti oggi ci si pone il problema delle garanzie cosa che non accadrebbe se si intestasse l'immobile. Kurt ha chiarito bene questo aspetto.

 

[Manzoni Maurizio]

L'operazione è fattibile ma per far quadrare la situazione fiscale si dovrà rogitare contemporaneamente acquisto da impresa e vendita appartamento di papà e se l'impresa non vuole accollarsi i costi di un rogito a suo favore bisogna aspettare il cliente che acquista l'appartamento di papà e rogitare entrambi, ecco perchè ho suggerito proposta condizionata alla vendita dell'appartamento.
Questo visto che c'è già l'accordo verbale tra le parti.

 

[Kurt]

Quello che avevo evidenziato è che dal punto di vista giuridico la cosa regge già ora ma che dal punto di vista fiscale c'è il problema dell'abuso di diritto.
Trattandosi di vendita dell'immobile da impresa che riceve in corrispettivo un altro appartamento ci sarebbe l'obbligo di rogitare anche questo immobile ricevuto in pagamento e pagare le tasse di voltura (circa 20.000 euro). Se non vogliono pagare le imposte di voltura su questa operazione rischiano, dalla verifica incrociata, di beccarsi un accertamento e rivalsa sulle controparti, cioè l'immobile.

Tra l'altro il notaio cosa scrive alla modalità di pagamento del rogito tra impresa e figlio? che l'impresa ha acquistato un appartamento dal padre quale corrispettivo oppure che cosa? se non c'è saldo si aprono altre questioni di diritto e qui il problema se lo dovrebbero porre padre e figlio che vorranno sicuramente che sia specificato che hanno saldato il loro acquisto.

Ma ammettendo che con l'aiuto del notaio sia superato il punto, quindi che sia chiaro che hanno saldato il loro debito e l'impresa non abbia più nulla a pretendere, nell'ipotesi di un accertamento vorrei vedere il commercialista o il legale dell'impresa difendere la posizione del suo cliente, cosa dice che non hanno rogitato l'appartamento a favore dell'impresa per risparmiare le tasse? Questo confermerebbe l'abuso di diritto.

Aggiungo che se l'impresa deve chiudere un bilancio annuale perché non riescono a vendere prima del 31.12.2013 cosa scrivono che hanno un credito? fatto non vero perché la vendita è stata pagata e compare pure nel rogito oppure che hanno un immobile merce in magazzino? fatto non vero perché non hanno rogitato e non hanno intenzione di farlo. Oppure che hanno un immobile in costruzione? altro fatto non vero e dimostrabile dalle carte. Ricordo che si tratta di reati quali falso in bilancio e in ragione della derivazione bilancistica delle dichiarazioni fiscali di altrettanto falso in dichiarazioni.

Aran,
proprio perché non sei un commercialista o un avvocato avevo evidenziato questi aspetti.
L'abuso di diritto è materia calda e che gli stessi tecnici, ovvero chi fa contenzioso tutti i giorni, chiedono costantemente venga inquadrato in una legge. Trattandosi di giurisprudenza, ovvero di interpretazione che emerge dalle sentenze, posso dire in sunto che si tratta di abuso di diritto quando un comportamento lecito dal punto di vista giuridico è messo in atto al solo scopo di pagare meno tasse. Non è la fattispecie che stai descrivendo?

Non essere un tecnico di una certa branca non è mai un problema ma quando ti viene evidenziato un possibile problema non basarti sulle tue opinioni, del resto si tratta di opinioni di "pancia", ma verifica con un tuo consulente di fiducia e, visti i valori in gioco, fatti rilasciare un parere pro-veritate. In questo caso se qualcosa va storto il cliente dovrà pagare le tasse e il consulente che ha rilasciato il parere pro-veritate le sanzioni e l'eventuale difesa tecnica in Commissione Tributaria, o meglio la sua assicurazione.

Giusto per darti alcuni riferimenti. La base sono le Sentenze Corte di Cassazione 30055/30056/30057 del 23/12/2008 poi costantemente confermate sino ad oggi. Corte Europea caso Halifax sentenza C 255/2002. Inoltre il medesimo codice civile non consente l'abuso di diritto non consentendo tutela giurisdizionale ai comportamenti che sono stati posti in essere a tale fine

 

[Aran]

Tra l'altro il notaio cosa scrive alla modalità di pagamento del rogito tra impresa e figlio? che l'impresa ha acquistato un appartamento dal padre quale corrispettivo oppure che cosa? se non c'è saldo si aprono altre questioni di diritto e qui il problema se lo dovrebbero porre padre e figlio che vorranno sicuramente che sia specificato che hanno saldato il loro acquisto.

Il notaio non deve inventarsi nulla ma rogitare una normale compravendita tra privato acquirente e impresa venditrice con tanto di assegni allegati a saldo del prezzo stabilito

proviamo per un attimo a scindere le due operazioni come se non fossero collegate:
operazione 1 - Un' impresa decide di comprare un appartamento fa un preliminare dove anzichè versare una piccola somma a caparra versa l'intero prezzo d'acquisto diciamo 100k e stabilisce di andare a rogito entro 12 mesi dal preliminare. Dopo alcuni mesi cambia idea non vuole più comprare e trova un terzo che si sostituisca a lei come acquirente alle stesse condizioni. Cede il suo preliminare al terzo e si fa rimborsare da questo i 100k versati senza alcun guadagno ne perdita. (o in alternativa annulla il preliminare in accordo con il venditore e si fa ridare i 100k da quest'ultimo)
Dove stà il problema? Uno può anche cambiare idea tra il preliminare e il rogito. E dove sta l'elusione fiscale? L'impresa non è mai diventata proprietaria dell'immobile e di conseguenza non ha mai avuto l'obbligo di versare le dovute imposte relative al passaggio di proprietà. L'unico dovere dell'impresa è il versamento dello 0,5% della somma versata a titolo di caparra alla registrazione del preliminare, ma parliamo di 500 euro


operazione 2 - Privato compra casa da impresa per 200k e va subito a rogito pagando 100k con mutuo e 100k che gli da il padre come in una normalissima compravendita.

A me non sembra così assurdo e onestamente non riesco a vedere l'illegalità in un'operazione di questo genere

 

[ludovica83]

Aran,
proprio perché non sei un commercialista o un avvocato avevo evidenziato questi aspetti.
L'abuso di diritto è materia calda e che gli stessi tecnici, ovvero chi fa contenzioso tutti i giorni, chiedono costantemente venga inquadrato in una legge. Trattandosi di giurisprudenza, ovvero di interpretazione che emerge dalle sentenze, posso dire in sunto che si tratta di abuso di diritto quando un comportamento lecito dal punto di vista giuridico è messo in atto al solo scopo di pagare meno tasse. Non è la fattispecie che stai descrivendo?

Sono giorni che leggo questo 3d cercando di capire il concetto di risparmio rapportandolo al rischio.

Allo stato di quanto proposto da Aran, concordo appieno su quanto riportato da Kurt: a mio parere continua a sfuggire il problema che è chiaramente identificato nuovamente nei post.

operazione 1 - Un' impresa decide di comprare un appartamento fa un preliminare dove anzichè versare una piccola somma a caparra versa l'intero prezzo d'acquisto diciamo 100k e stabilisce di andare a rogito entro 12 mesi dal preliminare.

Te lo spiego in parole povere secondo la mia chiave di lettura...

Uno che versa l'intero prezzo d'acquisto quindi il 100% aspetta 1 anno a fare un rogito?
Resta traccia di questa cosa anomala nel preliminare e nel rogito finale del contraente... (o smette di esistere l'azione compiuta?)
Consideriamo che ci ha ripensato... si può anche cambiare idea....

Ma chi è stato il beneficiario di questi soldi? E' il padre di colui che acquista la casa... stranamente dall'azienda costruttrice che ha fatto questo preliminare...
Ora... io mi meraviglierei se l'AdE non va dal costruttore.

E che succede se l'azienda non riesce a vendere l'immobile? Perde la caparra... o non la perde.. cmq hai qualcuno di scontento.
Il padre del figlio che ha comprato la casa... si trova con un debito da 100.000€ dove deve chiedere un prestito... oppure l'azienda perde i 100.000€... oppure paga i 20.000€ e rogita ma chiede poi di versare (a che titolo?) i 20.000€ al padre perchè così era l'accordo non scritto?

Bisogna vedere se il gioco vale la candela...Vale 20.000 con l'AdE in azienda che poi riesce a dimostrare questa cosa?
Un legale e un commercialista ti può dare un parere... una persona comune può ravvisare nella soluzione un buon risparmio ma che non considera nella sua complessità la procedura.
Detto chiaramente un preliminare con il 50% è ancora forse... giustificabile... il 100% è un bersaglio sul capo... e trovarsi l'AdE in azienda per 20.000€ non so...

Questo è il mio parere....è logico che dal punto di vista con cui lo guardi... può essere un risparmio immediato... ma anche un danno per il futuro in quanto tutti gli attori in gioco hanno come scopo quello di eludere un'imposta.

 

[Kurt]

non è intenzione di procedere ulteriormente in quanto la normativa fiscale è materia complessa che deve essere affrontata preparati, in caso contrario si divaga e si perde - com'è evidente dai post successivi - lo scopo della domanda originaria. Ma per chiudere oltre a quanto esposto da Ludovica e da me vorrei sottolineare che si deve sempre analizzare la fattispecie senza inseguire ipotesi fantasiose e che non possono essere utilizzate neppure per analogia.

Nel caso concreto (ma ho il dubbio che questo sia effettivamente un caso concreto altrimenti l'impresa avrebbe le risposte dai suoi consulenti) l'impresa vende l'immobile al figlio e fattura la vendita. Per regolarità contabile, fiscale e civilistica deve dichiarare in atto deve dire come percepisce il pagamento: se in denaro o in natura (l'atto deve riportare questo elemento, quindi in ipotesi non rogitino l'acquisto della casa dal padre il notaio dovrà cercare una formula che tuteli il cliente, l'impresa e lui stesso. Altro che il notaio non deve inventarsi nulla).

A pagamento della vendita l'impresa riceve in cambio l'immobile del padre (dichiarato in atto quale corrispettivo della vendita al figlio) e non rogita (non consideriamo eventuali conguagli in denaro perché questi non creano problemi).
Qui si aprono i problemi fiscali. Punto. Su questo non ci sono discussioni possibili.
L'impresa risulta dagli atti giuridici la nuova proprietaria mentre in quelli pubblici il proprietario rimane il padre venditore. Questa dicotomia esiste solo per non pagare 20.000 euro di tasse su un rogito).


Infine arriva un terzo che acquista questo immobile dall'impresa dalla quale riceve la fattura però rogita con il padre. Questo comporta che lui diviene consapevole del fatto che il rogito tra padre e l'impresa non si è mai perfezionato, quindi correo. E il suo notaio si presterebbe?
Inoltre, se nel frattempo succede qualcosa al padre chi rogita? gli eredi perché la procura speciale spira alla morte di colui che la concede. Ma le ipotesi potrebbero divenire molte.

Come dicevo quello che importa è la specifica fattispecie dalla quale è scaturita la domanda: qui ci sono documenti civilistici e fiscali che dimostrano che non si tratta di un ripensamento ma di un sistema per evitare il pagamento di circa 20.000 euro di tasse. Questo comportamento non è consentito in quanto è abuso di diritto.
Poi potrebbe pure andare bene (lo dubito visti i recenti sviluppi) ma nell'ipotesi contraria chi pagherebbe sarebbe alla fine il terzo acquirente.