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  1. ayren

    ayren Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, sono nuovo nel forum, vorrei acquistare un fienile da ristrutturare e andare a viverci.
    Vorrei acquistarlo con le agevolazioni prima casa, per me e mia moglie lo sarebbe.
    Ma credo che per acquisto prima casa l'immobile debba essere accatastato in A,Come posso fare?
    Posso fare il compromesso e poi richiedere il cambio d'uso e poi fare il rogito?
    Oppure deve richiederlo per forza il proprietario prima della vendita?
    Il fatto che sia da ristrutturare so che non è un problema, basta stabilirci la residenza entro 18mesi..giusto?
    Molte grazie
     
  2. ayren

    ayren Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve sono nuovo nel forum.
    Sto pensando di acquistare un fienile per ristrutturarlo e andarci a vivere? Come posso fare per usufruire delle agevolazioni 1a casa (non ho altri immobili)? Far fare il cambio d'uso al proprietario prima della vendita? oppure posso fare il compromesso,registrarlo e chiedere il cambio d'uso e poi fare il rogito? grazie mille..
     
  3. Abakab

    Abakab Ospite

    Il cambio d'uso deve essere richiesto dalla proprietà, quindi ,se fattibile, l'opzione idonea è la prima.
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Secondo me prima dovresti verificare in caso con l'aiuto di un tecnico se in seguito o adesso è possibile il cambio d'uso dell'immobile e verificare cosa dice il regolamento edilizio del comune dove è ubicato l'edificio.
    Dopo consigliarti con un notaio per la parte fiscale di acquisto.

    Ciao salves
     
    A proge2001 e Abakab piace questo messaggio.
  5. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Bellissimo ristrutturare un fienile come abitazione! Peccato che siamo in Italia!
    In America hanno i LOFT da noi per farne uno devi comprare un capannone artigianale! :p
     
  6. papero

    papero Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Abakab, ma una proposta d'acquisto vincolata a cambio d'uso quale condizione sospensiva?
     
  7. Abakab

    Abakab Ospite

    Si, può essere ( anzi, consigliabile) per verificare la possibilità del cambio d'uso, in caso positivo , comunque, le pratiche devono essere intestate all'attuale proprietario .. per arrivare al rogito col cambio catastale effettuato dando modo ad ayren di poter usufruire delle agevolazioni ( nocciolo della questione).
     
  8. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Dipende molto dai regolamenti comunali. E bisogna innanzitutto se lo stabile ha gia' le caratteristiche per ottenere senza lavori l'agibilita'.
    Secondo le mie ultime informazioni, se la casa ha bisogno di una ristrutturazione per ottenere l'agibilita', e' sufficiente avere un progetto approvato (Permesso di costruire o DIA o SCIA) da allegare al rogito (a nome ovviamente dei proprietari) per ottenere i benefici di prima casa. Ovvio che se poi tali titoli abilitativi vengono lasciati decadere (non si effettuano i lavori e non si ottiene l'abitabilita'/agibilita'), decadono anche i benefici prima casa. Potrebbe anche darsi che il notaio trattenga presso di se' una cifra pari alla differenza delle imposte da versare in caso non effettuasse i lavori nei tempi necessari o da restituire nel momento in cui il nuovo proprietario porti a termine i lavori. I tempi, pero', non te li so dire con certezza... piu' vado avanti e piu' le info sono contraddittorie, talvolta all'interno di uno stesso ufficio...:disappunto:
     
    A Abakab piace questo elemento.
  9. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A Alessandro Frisoli piace questo elemento.
  10. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Attenzione. Prima analizza se il comune permette la trasformazione. Non é piú tanto scontato.
     
    A Wile piace questo elemento.
  11. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Infatti... tra l'altro a seconda del tecnico con cui parli ti puo' dare una versione o l'altra.
    Il fatto poi che sia un fienile (probabilmente un D/10 in zona non ancora urbanizzata) potrebbe far sorgere problemi di non poco conto se asservito ancora al terreno e non ancora riaccatastato all'urbano. E quasi sicuramente non avra' le caratteristiche necessarie all'abitabilita', potrebbe avere vincoli paesaggistici, di PRG, di non abbattibilita' e quant'altro. E' ESSENZIALE ed inderogabile in un caso del genere farsi seguire da un buon tecnico della zona. Io, che sto seguendo un caso del genere, sono 10 mesi (leggasi DIECI MESI...!!!!!!!:shock::shock::shock:) che con proprietaria, tecnico di sua fiducia, altro tecnico di zona e AI che cerchiamo di sbrogliare una matassa riguardante un piccolo magazzino con uno stupido vincolo paesaggistico...:disappunto::disappunto::disappunto:
     
  12. ayren

    ayren Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    So che per le agevolazioni 1a casa basta stabilirci la residenza entro 18 mesi. Il fienile ora come ora non è "abitabile" manca tutto.. è un fienile!

    Quindi, ricapitolando, dovrei fare una proposta d'acquisto con condizione sospensiva il cambio d'uso, il proprietario accatasta il bene in A (prima del completamento della ristrutturazione?!) poi col compromesso presento il progetto (o deve essere simultaneo alla richiesta di cambio d'uso?)si fa il rogito e poi IO inizio i lavori che se non sbaglio si possono iniziare entro 1anno ma devo in ogni caso mettere lì la residenza entro 18 mesi dal rogito.. giusto?

    Ma ho qualche dubbio circa il fatto che il cambio d'uso lo chieda il proprietario e poi IO presento il progetto..
    sicuri che non posso fare tutto IO dopo il compromesso (e prima del rogito) nel compromesso metterei come condizione sospensiva la possibilità di ottenere il cambio d'uso (anche se in comune penso si possa sapere subito se si può fare o no..)

    Anche perchè poi ci sono da pagare gli oneri..non credo sia una cosa "immediata" e non subordinata alla fine lavori da poter far fare al proprietario..
     
  13. Abakab

    Abakab Ospite

    Il compromesso non è un passaggio di proprietà, non puoi fare richieste al comune su una proprietà che non è, di fatto, tua!
     
  14. ayren

    ayren Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certo PRIMA della proposta mi assicurerei che si possa fare ma credo di si, dice è anche possibile un ampliamento di 30mq.. tutto da verificare comunque, poi come condizione sospensiva metterei il cambio d'uso..il terreno lo compro col fienile (3.000mq circa) se fosse da deruralizzare ci sarebbero problemi?
     
  15. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Oneri verdi, di solito onerosi.
     
  16. ayren

    ayren Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Però so che si possono fare alcune cose col comromesso registrato, tipo le detrazioni per ristrutturazione.. è sicuro eh che questo non si può fare?
     
  17. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ti ho gia' risposto di la'. Basta che abiti, anche in affitto, nello stesso Comune.

    Se il cambio d'uso lo concedono senza lavori (e dubito fortemente) lo fara' il proprietario, dopo che hai firmati il preliminare di vendita (quella che chiami "proposta") condizionato al suo ottenimento. A quel punto farai i lavori di ristrutturazione a tuo nome di un fabbricato agibile in classe A/qualchecosa. Ma in tal caso pagherai piu' tasse, in quanto il cambio d'uso variera' di molto il valore catastale.
    Se verosimilmente il cambio d'uso non lo danno prima dei lavori, il proprietario dovra' fare una SCIA/DIA/PDC a suo nome, dopo che hai firmato il compromesso condizionato al suo ottenimento. Una volta ottenuto o depositato il titolo abilitativo, andrai al rogito come magazzino, pagherai le tasse catastali, aggiungerai al prezzo gli oneri di urbanizzazione se anticipati dal venditore e volturerai il permesso abilitativo.
    Verifica pero' che ti concedano i benefici prima casa con il solo progetto approvato (devi chiederlo al notaio). In ogni caso, li avrai una volta volturati i permessi.


    No, non puoi farlo. Non puoi avere titoli abilitativi su un immobile non tuo o sul quale non hai diritti reali. Un compromesso non lo e'.


    In caso di SCIA/DIA gli oneri sono da pagare immediatamente, basta che li ricomprendi nel prezzo pattuito di vendita o li metti nella caparra. In caso di PdC li paghi al ritiro del PdC in Comune e quindi lo puoi volturare dopo il rogito.

    Fatti seguire da un BRAVO tecnico e un BRAVO notaio. Non e' una cosa semplice come te la descrivi... Te lo posso assicurare, visto che come detto e' 10 mesi che me la sto smazzando... Sbagli un passaggio e succede un disastro.
     
  18. ayren

    ayren Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Penso di poter verificare quanto ammontino PRIMA della proposta ma sicuramente saranno meno che per comprare un terreno ed edificare...
     
  19. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non mi risulta. Prova a sentire al tuo Comune. Ma fallo fare da un tecnico. Sbagli un termine e capiscono fischi per fiaschi.
     
  20. Abakab

    Abakab Ospite

    quote="ayren, post: 235446, member: 46245"]Però so che si possono fare alcune cose col comromesso registrato, tipo le detrazioni per ristrutturazione.. è sicuro eh che questo non si può fare?[/quote]

    Mi spiace deluderti ma la registrazione del preliminare dà solo una data certa al documento .. nulla di più!
     

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