Immobile non conforme e proposta d'acquisto

Buongiorno a tutti e complimenti per l'utilissimo forum.
Ho raccolto una proposta per un bellissimo duplex di pregio.
Superattico rifinitissimo con materiali di alta qualità e sottostante attico anch'esso molto rifinito, collegati con scala interna.
Bene, la scala non è mai stata autorizzata dichiarata sanata accatastata, e il superattico non è altro che la soffitta, completamente compartimentata e dotata di bagni, anch'essa mai accatastata con le compartimentazioni che di fatto esistono.
Ad oggi risulta un appartamento di 60 mq con soffitta open space accatastata nella stessa scheda.
Premesso che il prezzo di vendita è giusto, che nella mia regione è appena stata approvata la legge per il recupero dei sottotetti e che il proponente l'acquisto è informato di tutta la situazione, ho preso la proposta e l'ho sottoposta a condizione sospensiva relativamente alla regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile che dovrà essere reso conforme allo stato di fatto.

Nella proposta alla descrizione dell'immobile, ho indicato la composizione che dovrebbe avere senza abusi (cioè appartamento + soffitta).
Nelle dichiarazioni del venditore, ho indicato che il venditore ha dichiarato che l'immobile non è conforme catastalmente e urbanisticamente (scala interna + soffitta compartimentata).
Tra le condizioni particolari ho indicato la condizione sospensiva di cui sopra, volta ad ottenere la regolarizzazione necessaria quantomeno ad andare in atto per poi condonare.
Io ho fatto tutto il necessario per tutelare al massimo le parti, al punto che per come ho fatto la cosa nessuno rischia di perdere un euro se l'affare non si fà a causa delle irregolarità che si rivelassero non sanabili ed essendoci la condizione sospensiva non maturo neanche la provvigione. Il proponente non rischia neanche di perdere i costi di registrazione proposta visto che senza passaggio di denaro non registro, e una volta che la condizione si dovesse verificare andremo direttamente in compromesso e restituirò i primi assegni che fino a quel momento ho trattenuto.

La domanda è questa: sono titubante sul fatto che nella descrizione dell'immobile nella proposta ho inserito la composizione che l'immobile dovrebbe avere (che poi è in questo caso quella risultante dall'atto) e solo dopo nelle dichiarazioni ho inserito un riferimento alle difformità.
Avrei fatto meglio ad inserire la descrizione rispondente allo stato di fatto?
Scusatemi ma è la prima volta che affronto una difformità totale e mi ci stò arrovellando...

p.s. Il tutto al di là del fatto che la proposta in sè potrebbe essere nulla per i famosi motivi che tutti sappiamo.

 

Non penso, in ogni caso nell'atto risulta...a mio parere la proposta è un primo passo, poi, una volta che si passa alle fasi successive, si danno maggiori precisazioni...
Ovviamente potremmo disquisire se meglio prima o dopo, ma soltanto una particolarità, se lo mettevi prima, la parte acquirente avrebbe accettato ... ???... a mio parere ritengo che le parti devono essere a conoscenza dello stato di fatto e credo che ciò risulta dalla tua descrizione...
Una domanda, se la soffitta è stata realizzata, perchè parli di condono, non potresti proporre una sanatoria con trasformazione d'uso....

 

In effetti finchè non si verifica la condizione la proposta è "astratta".

 

Il contratto sottoposto a condizione sospensiva, è si un contratto a tutti gli effetti..ma è sospeso fino al verificarsi della condizione. Questo è anche il motivo per il quale in un contratto sottoposto a condizione sospensiva, noi non maturiamo provvigioni fino al verificarsi della condizione. Al contrario, se il contratto viene sottoposto a condizione risolutiva, và a mio giudizio registrato, poichè gli effetti vengono immediatamente prodotti, motivo per il quale in questo caso la nostra provvigione matura subito e rimane sacrosanta anche se la condizione risolutiva si verifica e di fatto "risolve" il contratto.

Questa è la risposta alla mia domanda, e te ne ringrazio, ma preciso che il ragionamento che mi ha portato a quella soluzione, si fonda proprio sul non voler indicare nell'oggetto del contratto un "oggetto" appunto illecito, poichè abusivo.
Se uno compra una soffitta ma sà che gli verrà consegnato un superattico da recuperare a sua discrezione, è una cosa. Se uno invece acquista (oggetto) un superattico abusivo e invece gli si stà vendendo una soffitta..bhè..la situazione a mio giudizio cambia.
La condizione è stata posta proprio per permettere a chi ha dichiarato la difformità della soffitta, di poterla diciamo regolarizzare quantomeno per andare in atto, di fatto tutelando cosi chi propone l'acquisto, che sà cosa ha visto durante la visita (superattico) e sottoscrive cosa (soffitta) stà acquistando.

Per quello che riguarda la "promessa della promessa"..bhè..io ci sono affezionato, e ritengo che spesso come in questo caso sia da considerare un qualcosa di più easy per dimostrare l'intenzione di procedere all'acquisto. Se in un caso come questo dove chi vende non vuole regolarizzare prima di aver trovato chi compra, e chi compra non vuole acquistare prima che si sia regolarizzato ( anche perchè dovrebbe passare sul mio corpo ) , probabilmente la vendita sfumerebbe se si dovesse andare ad un compromesso dal notaio come io voglio fare vista la cifra che dovrà passare prima di andare in atto (che è abbastanza lontano nel tempo).
Detto questo, salta all'occhio secondo me la tutela di tutti se l'affare non si facesse per il mancato verificarsi della condizione, nessun bagno di sangue con confirmatorie da decine di migliaia di €, nessuna provvigione dovuta, e tutti amici come prima. Se invece la condizione si verificasse, il giorno dopo sarebbero tutti pronti ad andare in compromesso e la proposta sarebbe stata solo il mezzo per indicare una volontà. Voi direte che cosi non si garantisce neanche nessuno, io rispondo che fino ad un certo punto, perchè tra trovare una soluzione e finire in tribunale ce n'è di strada, ma è chiaro che ragiono cosi solo quando la situazione lo permette.
my opinion.

Aggiunto dopo 8 minuti :

Grazie per il consiglio, ma il termine condono mi è scappato,intendevo dire il recupero a fini abitativi e poi queste cose le lascio ai tecnici. Io mi limito a verificare le condizioni di massima della situazione, e se c'è un abuso, io dico che c'è un abuso e se volete c'è anche il tecnico qui nel taschino...sempre che il cliente non abbia il suo.