copyLife

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Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,

vorrei sottoporvi una questione su cui sto ragionando.

I genitori della mia fidanzata, figlia unica, possiedono un'immobile che per posizione ed altre qualità rispecchia ciò che cerchiamo in una casa. Il valore commerciale stimato di tale immobile è 400k. I suoi genitori ci permetterebbero di stanziarci nell'immobile, ma vorrebbero più che giustamente il 50% del suo valore attuale, da restituirsi in modalità da destinarsi; l'ipotesi di effettuare una donazione nei confronti della mia fidanzata, anche se figlia unica, tenderei a non considerarla sia per i noti problema legati all'atto specifico sia perché io, partecipando alla contribuzione di tale 50%, non avrei proprietà in alcun modo di tale immobile, né ora né mai.

L'ipotesi di fare io e la mia fidanzata un mutuo per il suo acquisto mi pare un po' complicata (ma qua sarei contento di sapere cosa ne pensate) perché, nonostante in ogni caso abbiamo risparmi sufficienti a coprire il 20% dell'LTV fosse pure per un prezzo di acquisto di 400k, sarebbe complicato trovare una banca che sia eroghi il mutuo (in quanto il 50% della proprietà sarebbe di un discendente in linea retta) sia perché immagino che potrebbero esserci problemi nel dichiarare un valore di acquisto di molto sotto al valore di mercato (nonostante 200k siano di più di 120 volte il valore catastale dell'immobile).

Leggendo tra le varie forme di contratto, mi sono imbattuto nel contratto di affitto con riscatto: a quanto capisco, noi possiamo fissare oggi una cifra per l'immobile (per esempio 200k appunto) e un affitto mensile (per esempio 500€) e avere l'opzione dopo un tot anni (comunque massimo dieci) di acquistare la casa scalando l'importo versato fino a quel momento per gli affitti. Questa opzione ci consentirebbe di risparmiare durante gli anni di affitto e avere sufficiente liquidità per coprire l'acquisto dell'immobile cash, senza la necessità di un mutuo. Prima di effettuare l'operazione contiamo di sposarci, presumibilmente in comunione di beni. Secondo voi quella dell'affitto con riscatto è un'opzione percorribile o ci sono della mega-magagne che non ho considerato? Il prezzo di acquisto è sufficiente che sia maggiore del valore catastale rivalutato e moltiplicato per 126, nonostante sia molto al di sotto del prezzo di mercato?

immagino che potrebbero esserci problemi nel dichiarare un valore di acquisto di molto sotto al valore di mercato (nonostante 200k siano di più di 120 volte il valore catastale dell'immobile)

Qua intendo problemi per la banca, non in generale (in quanto sotto chiedo conferma alla stessa questione)
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
io non mi spiego il motivo per cui dei genitori di figlia unica vorrebbero vendere il 50% del loro immobile alla stessa figlia.
figlia unica, che in quanto tale è la sola ed unica erede ..........

i genitori vogliono fare un viaggio in crociera ?
 

copyLife

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Privato Cittadino
Di fatto da parte di loro figlia sarebbe il 25% (l'altro 25% da parte mia), il restante sarebbe di fatto abbuonato proprio perché si tratta della loro figlia e (se tutto continua bene) la sua famiglia. Certo, potrebbero pure vendere l'immobile a 400k e dare il 50% alla figlia per comprarsi un'altra casa: che cambierebbe?

Sulla questione morale del vendere casa alla figlia, senza entrare in polemica, per me ci sta anche. Male che vada se li ritrova in eredità, bene che vada se li saranno spesi come meglio credono e lei avrebbe una casa che altrimenti non avrebbe :)
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
Il fatto che sia unica erede, allo stato attuale, ha poca importanza (se parliamo in maniera oggettiva). I suoi genitori potrebbero anche vendere la casa a terzi e sperperare tutti i soldi... così come potrebbero vendere e darglieli tutti a lei (come donazione). Dal punto di vista contrattuale ci sono diverse formule per l'acquisto a riscatto o rent to buy. Sostanzialmente se non si paga tutta la somma stabilita nel contratto, gli acconti dati sotto forma di affitti/anticipi, vengono comunque persi
Resta il fatto che a quanto pare per motivi loro, potrebbe essere un modo per renderti partecipe alla spesa della casa e non fartela avere gratis
Ciò che non valuterei è fare un mutuo, con cui avresti una spesa maggiore data dagli interessi che in (ipotesi) 10 anni farebbe una bella sommetta
 

copyLife

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Resta il fatto che a quanto pare per motivi loro, potrebbe essere un modo per renderti partecipe alla spesa della casa e non fartela avere gratis

Cosa cui sono totalmente d'accordo: nel caso ci sposassimo con separazione dei beni mi andrebbe pure bene dividere le percentuali di acquisto secondo correttezza (cioè 50% suo e il restante diviso sulla base del rapporto tra i risparmi maturati singolarmente fino a quel momento e che mettiamo nell'acquisto). E mi sta pure bene, nel caso in cui andasse male qualcosa prima di comprare casa tra tot anni, di perdere la mia quota dell'affitto versato fino a quel momento, cosa che tanto avrei fatto a prezzo maggiore comunque da un'altra parte. La cosa su cui invece non sarei d'accordo è partecipare alla contribuzione di questo 50% del valore della casa senza la prospettiva di detenere il corrispettivo in proprietà (cioè se dessero alla mia fidanzata l'usufrutto e noi versassimo liberalmente una certa cifra a loro ogni mese).

Ci sono problemi in vista con il rent to buy oppure per la situazione esposta potrebbe risultare un'operazione fattibile e pulita, senza timori di accertamenti e varie ed eventuali? (Posto che ci accorderemmo in fase di stipula del contratto su un valore più alto del valore catastale)
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
e lei avrebbe una casa che altrimenti non avrebbe :)

Milano fa poco meno di un miliione di case.

Possibile che tu e la tua ragazza non ne trovate una che vada bene.

Ti suggerisco di restare lontano da intrugli ed ingerenze.

Se le cose andassero male tra te e lei ti ritroverai in una situazione di netto svantaggio.

Comperate un’altra casa.
 

copyLife

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Il netto svantaggio sarebbe perdere la metà dell'affitto versato fino al momento della rottura, corretto? Perché nel caso io la vedrei così: metà dell'affitto sarebbe circa 1/8 del mio stipendio; ora spendo 1/4 dello stesso in affitto, se le cose andassero bene dopo 10 anni mi ritroverei con una percentuale adeguata (eventualmente pure superiore) di un immobile acquisito ad un prezzo di vantaggio, andassero male va bene, non recupererei quei soldi ma non dovrei accollarmi la metà del mutuo di una casa in cui in certe condizioni manco vivrei. O ci sono altri svantaggi e perdite che non ho considerato?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
A me sembra inutilmente complicato pensare di stipulare contratti complessi in ambito famigliare.
Forse potreste pensare ad altre soluzioni più semplici; certo dipende anche dalle necessità dei genitori di lei (cioè se hanno bisogno di quei soldi subito, o è solo una questione di principio).
Ad esempio, se non hanno bisogno della somma, io non scarterei una donazione alla tua fidanzata del 75%, e la vendita a te del 25% con pagamento dilazionato ( o con mutuo solo da parte tua per quella parte).
In fondo se è la casa che va bene per voi, potreste anche pensare che sarà la vostra casa definitiva, e che quindi i problemi di rivendita non siano così importanti per i venti anni a venire.
 

copyLife

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie per la tua risposta; il mutuo per acquistare il 25% però come potrebbe venir concesso dalla banca? Con garanzia di quale ipoteca, se la restante parte rimane al di fuori dell'ambito del mutuo?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Con l’ipoteca sul 25%.
O , se la banca non si accontenta, su tutto l’immobile , con la tua fidanzata nel ruolo di “terzo datore di ipoteca”.
 

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