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imariana83

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera,
ho acquistato un immobile tramite asta giudiziaria a settembre 2017 (aggiudicazione luglio 2017)
Ho pagato le spese condominiali degli ultimi due anni come da legge, anno corrente ed anno precedente (2017-2016).
Attualmente mi sono trovata per il saldo del 2018 con 580 euro di conguaglio del 2017 e chiedendo nel dettaglio il perchè di questo conguaglio (non presente nell'anno precedente) l'amministratore non è pronto a giustificarmi tale importo nel dettaglio.
La domanda è: sono tenuta al pagamento sempre e comunque a titolo di legge o se si tratta di spese straordinarie o altro di cui non sono a conoscenza posso non pagare tali spese?
Ringrazio chi mi aiuterà a comprendere un pò meglio..
saluti.
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Si, in effetti le disposizioni di attuazione del Codice Civile prevedono il biennio di solidarietà tra venditore ed acquirente, come da te giustamente affermato. Nel caso di acquisto in asta il biennio a ritroso decorre dal decreto di trasferimento del Giudice. E' importante però chiarire la competenza temporale delle spese condominiali facendo distinzione tra spese ordinarie e straordinarie. Mentre per le prime la competenza è sempre relativa al momento di effettiva fruizione delle stesse, per quanto riguarda le seconde l'obbligo di contribuzione nasce al momento della delibera assembleare autorizzativa delle spese. Chiedi quindi al tuo amministratore di visionare la documentazione relativa a tale conguaglio in quanto potrebbe trattarsi di spese straordinarie deliberate anni prima e mai totalmente saldate dal tuo dante causa esecutato. Se così fosse non sarebbero di tua competenza.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Se così fosse non sarebbero di tua competenza.
Se così fosse. di chi sarebbe la competenza? Direi dell'esecutato: ma se è stato sottoposto a pignoramento, lo è stato per recuperare un credito. Quel credito condominiale si era insinuato nella lista dei creditori, da soddisfare con la vendita all'asta? Se non lo si è messo in evidenza, ed ipotizzandoo che l'esecutato non abbia più nulla da pignorare, chi coprirà l'ammanco?
Presumo la attuale compagine condominiale..... compresa @imariana83.
Sbaglio?
 

imariana83

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Gentile Sig..
la ringrazio per la sua comunicazione per la precisazione in merito alle spese straordinarie rispetto alle ordinarie.
Per quanto di mia conoscenza, non vi è alcuna differenza ai fini della responsalità solidale ex art. 63 disp. att. cod. civ. Non lo affermo solo in ragione dei miei studi in giurisprudenza, del praticandato come avvocato e della gestione di 106 stabili. Mi baso sulla sentenza del Cassazione che riporto:

La Suprema Corte ha altresì ribadito che, “occorrendo individuare quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle cose comuni, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Questo momento rileva sia per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l’inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio. L’obbligo del cessionario dell’unità immobiliare, invero, è solidale, ma autonomo, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituito ex novo dalla legge in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria dell’organizzazione condominiale. Il compratore risponde verso il venditore soltanto per le spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui egli sia divenuto condomino, mentre ha diritto di rivalersi nei confronti del suo dante causa allorché sia stato chiamato dal condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore all’acquisto” (Cass. civ. Sez. VI – 2 Ordinanza, 22-03-2017, n. 7395). Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.

Come avrà modo di prendere nota, è pur vero che la data della delibera stabilisce a chi sia di spettanza una spesa straordinaria (che è a carico del Condomino che era tale al momento della delibera che stabilisce l'esecuzione dei lavori, anche se questi saranno eseguiti successivamente). Tuttavia, questa previsione vale nei rapporti interni tra le parti (acquirente/venditore o, nel suo caso, acquirente/esecutato). Non vale nei confronti del Condominio, posta la responsabilità solidale (sempre ex art. 63 disp. att. cod. civ.).

Pertanto, inviandole anche il dettaglio delle spese attribuitele, salvo come anticipato vi siano errori nella data di subentro, Lei è tenuta al versamento delle spese per come quantificate. Siano esse straordinarie o ordinarie.
Peraltro, l'unica tipologie di spese che potrebbe considerarsi come straordinarie sono quelle relative alla copertura di due dei terrazzi degli ultimi piani, deliberati nel 2016.

Concludendo, fatti i controlli dovuti in ragione di quanto le invio, premesso quanto sopra anticipato (data di subentro, responsabilità solidale delle spese, quale ne sia la loro natura, La invito a procedere al pagamento delle stesse, entro il termine di 15 giorni.

Resto a disposizione, Cordialità.
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Ciao @imariana83, la risposta del tuo amministratore è corretta e corrisponde a quanto già scritto nei post precedenti. Se le spese che ti vengono attribuite sono di competenza degli esercizi 2017 e 2016 è tutto regolare e tu devi pagare in virtù del vincolo di solidarietà con il vecchio proprietario. Ho voluto evidenziare la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie in quanto la competenza di queste ultime è dell'esercizio in cui vi è stata la delibera autorizzativa, anche se poi gli interventi effettivi sono stati realizzati successivamente. Se la delibera è del 2016 è corretto che l'amministratore le chieda a te.
 

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