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  1. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mio padre ha realizzato una struttura in cemento che ha utilizzato per anni per la sua attività lavorativa. Ho interesse ad acquistare il lastrico solare (non terrazza) di questa struttura. Quali sono i criteri legittimi da utilizzare al fine di stabilire il corretto valore del lastrico. Ottenuta la somma da devolvere, dovrà essere trasferita la proprietà del lastrico con regolare rogito notarile? Grazie.
     
  2. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non riesco a credere che nessuno della community abbia una risposta da dare. Spero in una più fattiva collaborazione nei confronti di un iscritto che a necessità di ricevere aiuto in merito all'oggetto della discussione aperta. Grazie infinite a tutti coloro che vorranno dire la loro!!!
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La proprietà del lastrico solare verrà obbligatoriamente trasferita mediante rogito notarile.
    Il valore dipende da cosa puoi fare sul lastrico stesso:
    se ti interessa perché ti serve come terrazza al tuo appartamento ha un valore x
    Se il lastrico è sopraelevabile con una costruzione allora il valore dello stesso sarà dato dal valore dell'opera che ci puoi realizzare meno il costo di cotruzione della stessa (meno una certa % di trattativa).

    Spero di esserti stato utile, la prossima volta rispondo anche prima.
     
  4. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cerco di essere più chiaro. Il lastrico in oggetto è il solaio di chiusura di una struttura in cemento. Il lastrico non è edificabile (se non abusivamente). Non è una terrazza in quanto è dotata solo di impermeabilizzazione per la struttura che ricopre, non vi sono muretti che fungono da parapetto e non è pavimentato. Tutte opere che potrei realizzare per installare successivamente un gazebo amovibile. Ribadisco che il lastrico non è edificabile se non per opere totalmente abusive. Qual'è il valore di un lastrico solare aventi le caratteristiche descritte? Qualcuno mi parlava di un valore riconducibile ad una non specificata percentuale del valore degli immobili finiti della zona. Potrebbe essere razionale e legittimo un calcolo del genere? Attendo risposte. Grazie
     
  5. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In questo caso, non conoscendo il mercato locale, posso solo suggerirti di rivolgerti ad un agente immobiliare o a un tecnico; di solito per queste cose un geometra.
    Per quanto mi riguarda potrebbe valere il solo costo di costruzione del lastrico, considerando che dal momento dell'acquisto in poi dovrai partecipare alle spese di manutenzione.
     
    A trasto piace questo elemento.
  6. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta ma i dubbi permangono. Dovrei proporre l'acquisto di un lastrico dichiarando di poter corrispondere il solo costo di realizzazione, ossia il costo del cemento, travette e pignatte e mano d'opera di realizzazione. Fossi nell'attuale proprietario...non lo venderei. Magari ci metterei a crescere il prezzemolo con una serie di fioriere disposte sul perimetro del lastrico!!!!!!. In merito al valore calcolato in base ad una percentuale del costo delle abitazioni realizzate in zona cosa ne pensate?...credete sia supportata da norma questa valutazione? Sapete...vorrei investire qualche soldino in funzione di una ipotetica costruzione da realizzare su questo "benedetto" lastrico ma...il proprietario attende una proposta non una supposizione....grazie ancora a tutti coloro che vorranno aiutare un membro della community in attesa!
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa ma la supposizione quale sarebbe, la possibilità di edificare abusivamente? questa non è una supposizione è un reato, se tu stesso dici che non è possibile fare niente se non abusivamente , la valutazione ed il consiglio che ti ha dato il collega sono quelle che allo stato attuale puoi adottare. Eccome se tu volessi chiedere consiglio sulla valutazione per acquistare una Fiat 500 usata, che se opportunamente modificata diventerebbe un bolide da 200 kmh, se vedi queste potenzialità è una tua percezione che non cambia il fatto reale, resta una Fiat 500.
     
  8. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Esempio apprezzatissimo....è solo da capire quanto costa questa Fiat 500 sapendo che non potrà mai diventare un bolide! In merito alla supposizione...non mi riferivo di certo alla volontà di realizzare un illecito ma alla ipotetica presunta valutazione definita nella risposta precedente con un discutibile....."POTREBBE VALERE" . Questa è una supposizione personale...non una risposta basata su dati di fatto e conoscenze nel settore.....Attendo risposte e grazie infinite comunque a tutti.
     
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare

    La risposta del collega è quanto di più reale è possibile fare non conoscendo il mercato locale e l'immobile in questione. impossibile per noi dare una valutazione in termini economici, potremmo dire 10 e potrebbe essere troppo come troppo poco.
     
    A roberto.spalti piace questo elemento.
  10. dandindon

    dandindon Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il tuo ragionamento sul un valore percentuale rispetto ai prezzi di mercato degli immobili ha una logica.
    L'unico problema é di determinare questa percentuale. Se una cantina puó valere il 25% di una camera e un giardino il 10%, il lastrico non utilizzabile??? il 2-3%???
    se sei veramente interessato (immagino che al di la dell'abusivismo tu voglia utilizzarlo in qualche modo...) apri una semplice trattativa con gli altri magari partendo dal suo costo di costruzione andando al rialzo.
     
  11. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie dandindon. Volendo arrivare ad una valutazione logica e legittima, fermo restando l'utilizzo che potrei farnem è necessario capire il criterio da utilizzare affinchè possa essere fatta una proposta onesta. Partendo da questi presupposti, mi chiedo e chiedo a tutti coloro che vorranno dire la loro: come si calcola il costo di costruzione? In che modo posso ottenere un valore seppur di riferimento ma pressocchè in linea al valore effettivo del lastrico? Grazie attendo risposte.
     
  12. trasto

    trasto Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    sarei interessato ad avere dei riferimenti in merito a questa tua valutazione dal momento che devo valutare un lastrico donato sul quale è stato successivamente costrutito un piano abusivo poi condonato.
    grazie

     
  13. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La valutazione, sempre comunque da correggere, deriva dal valore del bene costruito meno i costi per la costruzione.

    Nel tuo caso valore del bene costruito 100
    costo di costruzione 80 (comprende anche le spese di progettazione e gli oneri come se tu avessi presentato un normale progetto e ritirato il permesso di costruire, quiandi a mio avviso non comprende le sanzioni pagate per l'abusivismo)

    Valore del lastrico 20
     
  14. trasto

    trasto Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    avevo capito le modalità con cui calcolare il valore secondo quanto avevi esposto. quello che volevo sapere è se esistono dei riferimenti normativi o di giurisprudenza che avvalorano tale metodo. ho letto da qualche altra parte che il valore del lastrico si può ottenere come prodotto del valore al metro quadro dell'appartamanto realizzatovi sopra moltiplicato per la superficie ragguagliata secondo un coefficiente tipo quello per i terrazzi (es 0,3).
    grazie
     
  15. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi in base alla semplicistica valutazione esposta un lastrico solare , ossia la parte superiore di un solaio di una struttura unicamente impermeabilizzata, può avere un valore che si aggira anche tra i 3500 euro al metro quadrato: nello specifico - valore appartamento costruito di 100 metri = 450000 euro; costo di realizzazione = 120000; valore del lastrico = 450000 - 120000 = 330000. Un lastrico solare di 100 metri quadrati avrebbe un valore di 330000 euro, lo stesso valore di un appartamento finito in zona poco più piccolo di quello realizzato....................Questa è una pura ASSURDITA'..............complimenti!!!!!!!!!!!!!!
     
  16. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sarà anche un'assurdità, secondo te, ma fa parte dei metodi estimativi:

    IL PROCEDIMENTO DI STIMA BASATO SUI COSTI DI COSTRUZIONE


    Un secondo criterio che viene normalmente seguito per la valutazione degli immobili è quello di costo, seguendo l’ipotesi che un bene vale per quello che potrebbe costare all’attualità il volerlo riprodurre.

    Occorre considerare che un bene immobile di solito è costituito da tre voci fondamentali di costo che sono :
    · costo dell’area ;
    · costo delle costruzioni e accessori ;
    · costo degli oneri urbanizzativi e costi accessori.

    Il costo dell’area può essere reperito sulla base delle quotazioni correnti delle aree edificatorie nella località.

    Le mercuriali prima menzionate indicano anche le quotazioni delle aree edificatorie espresse in £./mc. costruibile.

    Va fatta avvertenza però che a tale costo di acquisizione dell’area vanno aggiunte alcune percentuali per :
    · le spese di trasferimento dell’area ;
    · le commissioni di mediazione ;
    · le spese notarili ;
    · il profitto imprenditoriale,
    poiché nel processo di costruzione interviene sempre un imprenditore (o promotore edilizio) che coordina tutta l’attività necessaria per l’edificazione del compendio.

    Dunque il promotore edilizio dapprima acquista l’area, poi commette il progetto relativo all’edificazione dell’area stessa ad uno studio di architettura o di ingegneria, ottiene la concessione edilizia, affida ad un impresa di costruzione in cui esiste un altro imprenditore, che è l’imprenditore edile (che è ben diverso dal promotore edilizio), a fine lavori procede al collaudo delle opere ed alla vendita del prodotto edilizio finito.

    Dunque al promotore edilizio che anticipi i capitali per esempio per l’acquisto dell’area deve esservi conosciuto un equo profitto sul costo dell’area e deve essere altresì riconosciuto un interesse sul capitale che è stato impiegato per l’acquisto dell’area (oneri finanziari o interessi passivi).

    Per quanto riguarda i costi di costruzione, gli stessi sono rilevabili da altri bollettini o mercuriali editi da Camere di Commercio, da Collegi Professionali, ecc., e sono espressi in £./mq. o £./mc. di costruzione.

    Anche in questo caso occorre incrementare tale costo del profitto imprenditoriale e degli oneri finanziari, fatta avvertenza che il cantiere procede con andamento lineare e quindi l’onere finanziario va equamente calcolato su una base di tempo medio pari all’incirca ai 2/3 di quello effettivamente necessario (di solito 2 anni).

    Occorre poi rimborsare al promotore edilizio gli oneri urbanizzativi che ha anticipato aumentati anch’essi degli oneri finanziari e del profitto imprenditoriale.

    Tali oneri variano da comune a comune e sono determinabili in base alla disciplina urbanistica di ogni singola Amministrazione Municipale.

    La somma di tutti i costi prima indicati sente di individuare il costo a nuovo del prodotto edilizio, quindi consente di individuare quale sarebbe il costo da supportare all’attualità per riprodurre quel cespite in base ai costi correnti.

    Ma in genere il cespite da stimare non è nuovo ma ha già subito un degrado per vetustà e in molti casi per obsolescenza, quindi occorre decurtare il valore di costo prima reperito, riguardante il fabbricato a nuovo, di una equa percentuale per tener conto della vetustà e dell’obsolescenza intercorsa, fatta avvertenza che l’area non si vetusta e che quindi solo le voci di costo che non riguardano l’area possono essere percentualmente ridotte per tener conto delle circostanza prima indicate.

    Questo è il metodo con cui si stimano le aree edificabili (e un lastrico solare sopraelevabile tale è), se poi a te non piace è un dato ma il metodo è scientifico, utilizzato da tutti i periti ed accettato dalle banche e dai tribunali. ;)

    Io avevo semplificato dato che il dato risultante dalla mia semplificazione, anche se approssimativo, poteva dare un'indicazione.

    Se vuoi approfondire leggi sotto.

    http://www.estimoimmobiliare.it/metodidistima.html

    Non per fare il gradasso ma a Estimo avevo 9
     

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