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  1. forgio

    forgio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti,
    siamo quattro eredi e stiamo provvedendo ad effettuare la successione dei nostri genitori.
    Tra i cespiti da ereditare c'è un lastrico solare ( o terrazzo considerato che ha i parapetti?) che non è accatastato.
    Per una risposta più appropriata ritengo necessario fornirvi maggiori informazioni.
    Questo lastrico è la copertura, il tetto, di un appartamento posto a un primo piano e sotto questo appartamento al piano terra c'è un locale magazzino; già accatastati e andranno a un solo erede.
    Il locale magazzino è stato costruito fine anni 50, l'appartamento inizio anni 70.
    All'appartamento si accede da una scala comune ad altri immobili di proprietà di nostro padre; al lastrico solare (terrazzo?) si accede da un'altra scala comune.
    Questi i miei quesiti:
    1) Come scritto in precedenza questo lastrico per tutto il perimetro ha dei parapetti: si deve considerare lastrico solare o terrazzo?
    2) Ai fini della successione è obbligatorio accatastarlo?
    3) Lastrico solare o terrazzo, edificabile o non edificabile: c'è differenza per il Catasto?
    4) Se ai fini della successione non fosse obbligatorio accatastarlo, al momento della divisione dell'eredità il notaio potrebbe chiedere l'accatastamento, come passaggio obbligatorio per la divisione?

    Oltre ai quesiti inerenti al titolo della discussione avrei bisogno di altre informazioni in quanto questo lastrico solare sta creando vari dissidi tra noi eredi.
    Essendo l'asse ereditario costituito da vari immobili diversi tra loro, per una ripartizione, diciamo il più possibile, equa, abbiamo fatto eseguire una perizia, anzi due da due geometri diversi, per attribuire un valore economico ad ogni immobile.
    In una perizia il lastrico solare è considerato edificabile, nell'altra viene valutato non edificabile e pertinenza dell'appartamento del primo piano con percentuale del 10%.
    Il PR del Comune stabilisce che può essere effettuata una sopraelevazione partendo da una altezza min. di 1,20 m.
    Il geometra che considera il lastrico solare pertinenza afferma che il PR comunale stabilisce delle regole generali, ma che bisogna valutare lo stato di fatto del lastrico per definire se si possa sopraelevare oppure no.

    Ai fini della valutazione economica si deve tenere conto dello stato di fatto di detto lastrico oppure del PR Comunale che teoricamente permette di sopraelevare?
    Sperando di aver esposto il problema chiaramente attendo Vs risposte e vi ringrazio
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Certamente una valutazione corretta non può tenere conto solo della possibilità di sopraelevazione ma anche dei costi strutturali atti a permettere al fabbricato di sostenere il nuovo carico e l'indennizzo a favore delle altre unità immobiliari presenti.

    In alcuni casi, qualora la sopraelevazione non sia stata "predisposta" sul nascere del fabbricato, l'effettiva realizzazione di un nuovo piano potrebbe essere oltremodo onerosa da risultare anti economica.

    Il lastrico di copertura con accesso condominiale, costituisce un bene comune delle unità immobiliari sottostanti. Potrebbe essere utile individuarlo catastalmente per accordarne ad un unico proprietario l'uso esclusivo.
     
  3. forgio

    forgio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie per questa prima risposta, ma per noi il problema è se ai fini della successione e in seguito della divisione dell' eredità è obbligatorio l'accatastamento considerato che il lastrico solare è la copertura degli immobili che andrebbero ad un solo erede, pertanto a suo uso esclusivo, anche se si accede da una scala che serve le proprietà che andrebbero agli altri eredi.
    Nel caso in cui fosse obbligatorio l'accatastamento, per l'attribuzione della rendita catastale sarà necessario dichiarare se è edificabile o non edificabile?
    Grazie in anticipo
     
  4. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il potere edificatorio non è nel lastrico solare ma è del terreno su cui insiste l'immobile. Che poi, detto indice non sfruttato venga utilizzato in sopraelevazione e non, ad esempio, per un ampliamento del piano terra è un fatto puramente discrezionale della proprietà o tecnico (magari al piano terra non ci sono le distanze). Così pure che il lastrico solare con accesso condominiale sia pertinenza del solo appartamento all'ultimo piano deve essere frutto di un accordo.

    Detti accordi, secondo me (ma magari sarebbe il caso di consultare il notaio preposto per effettuare l'atto di divisione), riguardano più la divisione trai coeredi che la successione pro quota. Quindi, in linea del tutto teorica, potrebbero non essere obbligatori per la successione ma lo diventerebbero per l'atto di divisione.
     

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