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  1. Eric

    Eric Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,

    Per l'acquisto di una casa ancora da costruire mi è stato proposto di fare a stati di avanzamento, ma preacquistando il terreno.

    In pratica, per come mi è stato descritto:
    1) farei comunque una proposta di acquisto per il valore complessivo della casa (terreno + costruzione della casa)
    2) verrebbe realizzata subito una parte minima di casa (fondamenta), e acquisterei subito terreno con questo "embrione di casa" (in questo modo figurerebbe subito come acquisto casa e potrei pagare l'IVA come casa - se fosse solo terreno l'IVA sarebbe più alta).
    3) Entro un anno verrà realizzato il resto della casa con 2/3 stati di avanzamento.

    Il vantaggio di questa soluzione (a detta loro) è che a questo punto anche in caso di fallimento del costruttore quanto è stato costruito fino a quel momento rimarrebbe mio (Dato che è su un mio terreno). E loro potrebbero fare a stati di avanzamento.
    (Mi ero mostrato titubante a fare a SAL perchè ero poco tutelato in caso di problemi del costruttore).

    Vi chiedo:
    1) Da quel che sapete, è una proposta realistica/realizzabile?

    2) In funzione delle agevolazioni prima casa, come funziona? Riuscirei a pagare tutti gli step (compreso il primo di acquisto terreno con parte di casa) con IVA agevolata?

    3) Considerando che io ho già una prima casa, che dovrei vendere, e considerando le novità della legge di stabilità 2016 (che se ho capito bene mi permettono di vendere la vecchia prima casa entro un anno dall'acquisto della prima), entro quando devo vendere l'attuale prima casa per avere le agevolazioni?
    Entro 1 anno dall'acquisto della prima fase (terreno), o entro un anno dall'accatastamento (quindi a casa finita?)
    O ci sono motivi per non fare affidamento sulla nuova legge che mi da quell'anno di tempo?

    Grazie 1000 per qualunque delucidazione,

    Eric
     
  2. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    è una casa singola?
     
  3. Eric

    Eric Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si, completamente indipendente.
     
  4. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    beh, scusa, a quel punto direi che, in pratica, il costruttore vuole fare l'imprenditore con i soldi tuoi.
    a quel punto tanto vale che tu ti compri il tuo terreno e fai costruire a un'impresa di tua fiducia la tua casa...no?
     
  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io non ho capito bene di cosa si sta parlando. Vogliono far passare l'atto notarile di quietanza del pagamento del sal per rogito della proprietà. Che si rogita a pezzi?
    Prossima settimana si rogitano i balconi, poi i pianerottoli ... e alla fine consegnano la cartellina del puzzle dei rogiti. Ma no. Secondo me hai capito male.
    Però non mi è chiara una cosa, quando dici, rogito il terreno ....
    Spiega meglio.
     
  6. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    se ho capito bene il giochetto, l'idea è: "non di dò la fidejussione (per gli ovvi motivi che non stiamo a discutere... li sappiamo no?), ma visto che se, non te la do' tu col cavolo che firmi, allora facciamo che ti tutelo dai rischi".
    quindi, la genialata è "costruisco sul TUO terreno e mi paghi in tranche anticipate i lavori" (così mi tutelo dal rischio di fare lavori che non mi paghi)
    in pratica l'impresa diventa una mera appaltatrice dell'acquirente, che diviene a tutti gli effetti un committente).
    ci potrebbe anche stare... se non fosse per il fatto che, mi ci gioco le mani, il "costruttore" pretenderà di avere margini da imprenditore.
     
    Ultima modifica: 11 Febbraio 2016
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  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Bisogna vedere se l'acquirente ha sufficienti garanzie per accedere al mutuo sal. E poi ci sono gli interessi. Io non la vedo. Anzi mi viene proprio da pensare che questa società non ha garanzie. Ripeto non si diventa proprietari di sassi ..... bensì sono quietanze a cui può essere richiesta la forma notarile, per accertamento dello stato avanzamento lavori, ma finchè non vi è la fine lavori e nulla è accatastato si parla sempre di un terreno con su del cemento .... utile per quel progetto edilizio, ma se non terminato opera incompiuta. Non so se riesco a spiegarmi.
     
    A eldic piace questo elemento.
  8. Eric

    Eric Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma a me sta bene che sia lui a fare la casa, non ho problemi da quel punto di vista.

    La questione "alla base" è che lui vorrebbe fare a stati di avanzamento, e quindi dovrei iniziare a sborsare dei soldi senza niente in mano, cosa che non mi stava granchè bene.
    (So che c'è la fideiussione per questo, e si può tranquillamente fare, ma preferirei comunque avere delle garanzie in più).

    E quindi mi è stato proposto quanto sopra (che permetterebbe di fare a stati di avanzamento, ma avendo già il terreno dovrei avere meno di rischi di perdere tutto in caso di problemi al costruttore - che al giorno d'oggi non sono cosi' remoti...)

    Chiedo quindi qui se è una cosa fattibile e come funziona con i privilegi prima casa.

    Io non ho mai scritto "rogito il terreno".

    La proposta mi è stata fatta dalla banca del costruttore, dalla quale sono andato sia per sapere qualcosa di più sul costruttore, sia perchè a fare il mutuo nella stessa banca c'è qualche vantaggio dal punto di vista dell'ipoteca (trasferimento diretto senza passaggio da notaio, ma questo è un altro discorso).

    La banca mi ha detto: acquisti prima il terreno, poi ci fai costruire sopra in 2/3 stati di avanzamento. In questo modo hai la garanzia che se anche il costruttore dovesse saltare, quello che è stato costruito fino a quel momento è tuo.
    A casa finita si fa l'accatastamento finale e parte il mutuo vero e proprio (per l'anno procedente c'è un premmortamento - un fido in pratica...)

    A tutto questo si è aggiunta l'agenzia, che ha detto che in genere quando si fa in questa modalità (acquisto del terreno + costruzione), nella prima fase di acquisto terreno si inserisce anche già un primo "pezzo" di casa.
    Questo solo perchè l'acquisto del terreno va a un'IVA superiore, ma se risulta come acquisto di casa (al grezzo) allora c'è l'IVA agevolata.

    E' tutto piuttosto complesso, e sto cercando di capire da "figure terze" se il tutto effettivamente funziona o se c'è qualche inghippo...
     
  9. Eric

    Eric Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per "acquirente" intendi me? :)

    Da quel punto di vista non ci dovrebbero essere problemi (sicuramente con la banca che me l'ha proposto, ma sto sentendo altre banche).
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Cambia la natura del contratto.
     
  12. Eric

    Eric Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cioè? In cosa consiste la natura del contratto diverso?
    Ha delle implicazioni per quanto riguarda le agevolazioni IVA prima casa (o altre agevolazioni relative), altre mie garanzie o altro che potrebbe ritorcersi contro di me?

    Considerate che io non sono "del mestiere", e magari mi sto dormendo degli aspetti evidenti per uno del mestiere, molto probabile ...

    Grazie
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non ho capito come vogliono eludere la tassazione sull'acquisto del terreno. Anche se è presente uno scavo finche non c'è l'accatastamento tu paghi la tassazione del terreno da società a privato.
    Cambiare natura è naturale perché se compri il terreno poi dovrai fare un contratto di appalto.
     
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  14. Eric

    Eric Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La parte relativa al vendere il terreno con qualcosa sopra per avere l'IVA agevolata era stata "aggiunta" dall'agenzia (non era nella proposta iniziale della banca).
    Ricordo che l'agenzia aveva parlato di un accatastamento particolare per poter riuscire ad avere l'IVA agevolata, ma non mi ricordo il dettaglio...

    Grazie 1000 intanto per queste informazioni!

    Oltre all'aspetto della vendita del terreno, sulle altre questioni (agevolazioni prima casa e vendita casa precedente) qualcuno ha altre considerazioni?

    Grazie
     
    Ultima modifica di un moderatore: 12 Febbraio 2016

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