Salve, sto cercando di capire quando per affittare un immobile non serve la partita IVA, ho letto questo articolo:
e anche altri articoli e parlano di "non sistematicità e continuità" dell'attività, ma quali sono questi limiti?
Posso affittare ad esempio a 10 persone diverse da Pasqua fino a Settembre e poi qualche weekend in inverno per le feste? O è continuativa e quindi ci vuole prtita IVA?
Nel link che ho postato si dice anche che se il reddito derivante dall'affitto è maggiore di quello della propria attività allora anche qui ci vuole la partita IVA, è vera questa informazione?
Qualcuno conosce qual'è la normativa ufficiale di riferimento per gli affitti?
Grazie.
Come ben sai, la disciplina delle locazioni e sublocazioni (turistiche o transitorie) brevi di durata non superiore a 30 giorni tra soggetti privati trova il proprio fondamento nell’art. 4 del d.l. 50/2017 che ha tipizzato la fattispecie ammettendo esclusivamente la fornitura di servizi minimi strettamente funzionali al godimento dell’immobile, quali la consegna della biancheria e la pulizia iniziale dei locali.
In tale cornice, il legislatore aveva inteso delimitare l’ambito della locazione breve in chiave non imprenditoriale, distinguendola dall’attività ricettiva propriamente detta.
Successivamente, con legge di Bilancio 2021, è stato introdotto un criterio quantitativo volto a individuare una presunzione legale relativa all’esercizio in forma imprenditoriale dell’attività: oltre quattro immobili destinati alla locazione breve nel medesimo periodo d’imposta, l’attività si considerava svolta in forma d’impresa, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e presentazione della SCIA.
Il superamento della soglia numerica non incideva sulla qualificazione civilistica del contratto, ma produceva effetti sul piano tributario, determinando l’applicazione della disciplina propria dell’attività d’impresa.
La più recente legge di Bilancio 2026 ha ulteriormente ridotto da quattro a due il numero massimo di immobili destinabili alla locazione breve in forma non imprenditoriale.
Ne deriva che, a decorrere dal 1° gennaio di quest’anno, la presunzione di imprenditorialità si configura in presenza della concessione in locazione o sublocazione breve di più di due alloggi. È bene ribadire, però, anche alla luce di FAQ errate del Ministero del Turismo (recentemente modificate), che tale limite attiene esclusivamente alle locazioni brevi, non estendendosi ai contratti di durata superiore ai 30 giorni.
Nel contesto regionale dell’Emilia-Romagna (vedo che scrivi da lì) la disciplina amministrativo-turistica - in particolare l’art. 12, co. 1, della l.r. 16/2004 - consentiva ai privati la gestione fino a tre “Appartamenti ammobiliati per uso turistico” con contratti di durata non superiore a sei mesi.
Tuttavia, a seguito dell’abbassamento di soglia previsto dalla normativa tributaria statale, adesso si applica il limite più restrittivo dettato dal legislatore nazionale, trattandosi di disposizione afferente alla materia tributaria di competenza esclusiva dello Stato, mentre la normativa regionale resta pienamente efficace sul piano amministrativo-turistico, di competenza residuale della Regione.
Sul versante interpretativo, l’Agenzia delle Entrate in passato ha più volte chiarito, in numerosi documenti di prassi, che l’elemento qualificante dell’attività imprenditoriale nel settore delle locazioni è rappresentato dall’erogazione di servizi ulteriori rispetto alla mera messa a disposizione di un alloggio, vale a dire servizi di tipo alberghiero privi di connessione immediata con la funzione residenziale del bene.
In questa prospettiva, la fornitura di prestazioni quali la somministrazione di alimenti e bevande, il riassetto periodico dei locali periodico durante il soggiorno può integrare gli estremi dell’attività d’impresa, anche a prescindere dal numero di immobili gestiti perché la valutazione non può arrestarsi al solo dato oggettivo dei servizi offerti.
Anche un’attività di locazione riferita a uno o due immobili, formalmente rientrante nella soglia di non imprenditorialità, potrebbe essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come attività d’impresa se svolta con un apparato strumentale di mezzi e persone fisicamente percepibile.
A questo riguardo, l’esistenza di rapporti continuativi con imprese di pulizia o lavanderia, l’impiego di collaboratori remunerati, la presenza di un’attività brandizzata supportata da sito vetrina con prenotazione diretta costituiscono indici sintomatici di un’attività organizzata per professione abituale, idonea a integrare il presupposto soggettivo dell’impresa, ai sensi dell’art. 2082 del codice civile.
Quanto al requisito dell’abitualità, è vero che è un tratto distintivo tra i redditi d’impresa da attività sistematica e continuativa e i redditi diversi da attività commerciale svolta in maniera occasionale, ma i redditi fondiari derivanti da ripetute locazioni non soggiaciono ai criteri di occasionalità.
I redditi fondiari derivanti dalla mera locazione di immobili, infatti, non sono soggetti ai criteri di occasionalità né a limiti quantitativi di reddito. È quindi possibile concedere in locazione breve, per l’intero arco dell’anno e in modo continuativo, uno o due immobili, generando redditi anche elevati, senza che ciò comporti automaticamente la trasformazione dell’attività in esercizio d’impresa.
In definitiva, la mera messa a disposizione, anche abituale e continuativa per più anni di un alloggio arredato, già pulito e corredato di biancheria, in assenza di servizi ulteriori di hotelerie e di una struttura organizzativa di mezzi e persone, non è idonea a integrare gli estremi necessari per configurare un’attività imprenditoriale.
La linea di confine resta sempre affidata a una valutazione sostanziale dell’Agenzia delle Entrate , in cui il dato numerico introdotto dal legislatore costituisce un criterio presuntivo, ma non esaurisce l’indagine circa la concreta configurazione della reale attività svolta.
