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  1. enricobruschi2

    enricobruschi2 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve, perdonate forse la domanda sciocca ma dovendo considerare anche questa possibile tipo di trattativa chiedo a tutti voi come vi regolate per quanto concerne la riscossione della provvigione di agenzia in caso di rent to buy o affitto con riscatto. E' giusto pretendere il solo canone di affitto come competenze dell'agenzia perchè si conclude soltanto un affitto o si deve intendere una futura vendita e quindi la provvigione sul prezzo pattuito per la vendita? :pollice_verso::pollice_verso::pollice_verso: Perchè se si tratta solo del primo caso mi sembra evidente che a noi agenzie non convenga proprio per niente!!! Voi come avete risolto? Attendo consigli... grazie e buon lavoro...
     
  2. giovanniEDC

    giovanniEDC Membro Junior

    Agente Immobiliare
    il contratto di rent-to.buy così come è stato disciplinato di fatto prevede un rogito e l'anticipo dell'imposta di registro. Mi sembra normale che l'agenzia venga pagata sulla base di una vendita. cosa che in effetti è.
     
    A cristian casabella e PyerSilvio piace questo messaggio.
  3. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    CONTRATTO DI LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA? CONTRATTO DI LOCAZIONE CON OPZIONE DI ACQUISTO? Perche dal punto di vista della mediazione sono due cose diverse.
     
  4. enricobruschi2

    enricobruschi2 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quindi se ho capito bene vanno distinti un affitto con futura vendita certa (e quindi la mediazione si può chiedere sul prezzo pattuito) o l'affitto con opzione di vendita futura (quindi non certa) ad un determinato prezzo... O no?
     
  5. enricobruschi2

    enricobruschi2 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E nel secondo caso se poi la vendita si conclude a distanza di anni?
     
  6. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Contratto di locazione con opzione di acquisto. In questo caso ci sono due contratti ben distinti la mediazione scatta nel momento temporale in cui si concludono, quindi prima il contratto di locazione con relativa mediazione poi in un secondo tempo la compravendita possono passare anni dipende dagli accordi ma la mediazione scatta solo al concludersi della seconda azione. Il Contratto con patto di futura vendita non ha due contratti distinti ma un contratto di tipo misto che non rientra nella giurisdizione della locazione in questo caso le due azioni si fondono insieme quindi la mediazione viene richiesta sulla compravendita.
     
  7. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' una robaccia con 2 contratti contemporanei, farei un forfettario per consulenza.
     
  8. giovanniEDC

    giovanniEDC Membro Junior

    Agente Immobiliare
    il rent to buy, per quanto molti vi facciano riferimento parlando di altre forme di contratto, appartiene al primo caso. è praticamente un preliminare di compravendita che viene trascritto e che prevede la consegna dell'immobile da subito.
    preliminare=provvigione
    se parliamo di contratti di affitto con opzioni o facoltà varie, parliamo di contratti di affitto.
     
    A patrizia581958 piace questo elemento.
  9. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Nel contratto le parti possono anche stabilire che il conduttore abbia solo un’opzione all’acquisto e non l’obbligo di comprare il bene; in tal caso si prevede che il proprietario si vincoli a vendere alle condizioni stabilite in contratto, mentre il conduttore abbia solo la facoltà di acquistare, facoltà che dovrà esercitare entro il termine stabilito nel contratto stesso; se, entro il termine convenuto, il conduttore non esercita la facoltà di acquistare, diritto del conduttore e obbligo del locatore perdono efficacia.
     
  10. giovanniEDC

    giovanniEDC Membro Junior

    Agente Immobiliare
    certo.
    vale anche per gli altri compromessi. possono prevedere una caparra penitenziale ed essere risolvibili. in generale, lo sono sempre tutti, anche senza che lo si preveda.
    Ma non sono molte le agenzie che assoggettano il loro compenso al "buon fine" inteso come rogito.
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  11. enricobruschi2

    enricobruschi2 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Insomma comunque una regola scritta generale valida per tutti oppure un contratto standard per entrambi casi non esiste dunque!?!?
     
  12. giovanniEDC

    giovanniEDC Membro Junior

    Agente Immobiliare
    sulla mediazione no. come sempre.
    sul rent-to-buy si. è stato recentemente regolamentato per farlo diventare un contratto tipico.
    sui contratti simili al rent to buy.. boh
     
  13. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Dal punto di vista concettuale l’affitto con riscatto è una maniera di rateizzare, in tutto o in parte, il prezzo della casa. Il rent to buy è un programma preparatorio all’acquisto, che dà al potenziale acquirente il tempo di allinearsi ai parametri richiesti dalle banche per la concessione di mutuo Gli aspirante mutuatari possono impiegare i tre anni fino al momento del rogito per innalzare il loro livello di equity (ovvero il capitale iniziale richiesto al momento dell’acquisto) e creare uno storico di versamenti che rassicuri la banca sulla propria affidabilità come pagatore.

    Sul piano contrattuale l’affitto con riscatto è formato da un contratto di locazione affiancato a un contratto d’opzione d'acquisto. Nel primo è di solito inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di poter acquistare il bene con un prezzo pattuito oggi e bloccato per un numero x di anni. Nel caso in cui si vada ad esercitare il diritto d’acquisto i canoni di locazione in tutto o in parte sono riqualificati come acconto prezzo e sono scalati dal prezzo di vendita.

    Nel rent to buy, c’è uno schema contrattuale doppio con un preliminare di compravendita collegato a un contratto di locazione. Parte delle somma corrisposta dall’inquilino al venditore è destinata alla locazione, con un canone agevolato, e parte ad acconto prezzo come stabilito dal preliminare di vendita. Non c’è una rivalutazione successiva delle somme versate, e questo permette di avere una situazione molto Chiara dal punto di vista fiscale
     
  14. giovanniEDC

    giovanniEDC Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ok Bit100,
    ma lui chiedeva come regolarsi con la provvigione.
    ora, fatto il distinguo tra il rent-to-buy e ogni altra forma di locazione che preveda e/o preluda la vendita, resta col dubbio.
    se ci si attiene ai riferimenti "classici", mi pare di poter dire che:
    - il rent-to-buy tipico, prevedendo un preliminare di compravendita, genera una provvigione da compravendita.
    -un contratto di locazione, che preveda o preluda ad una eventuale futura vendita, no.

    poi, ovviamente, come sempre, la libera contrattazione la fa da padrone.
    e aggiungo che mai come in questi casi è molto importante definire questi aspetti PRIMA di imbastire la trattativa.
     
    A bit100 piace questo elemento.
  15. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Infatti Rent to buy scatta la mediazione come vendita in altri casi solo la mediazione come locazione. Io ho fatto il Rent to buy 2 mesi fa su un immobile a Milano ma per non essere molto ferrata in materia ho stipulato da un Notaio
     
  16. Andrea Russo

    Andrea Russo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non avete spiegato il Rent to Buy, ma avete chiaramente dimostrato perché il Rent to Buy non è ancora decollato è non potrà mai prendere piede vista la confusione totale che regna tra gli operatori.
    Andiamo per ordine:
    A) l'affitto con riscatto gettiamolo nella spazzatura, non garantisce le parti, non permette di percepire subito la commissione sulla vendita ed è fiscalmente penalizzante per il venditore;
    B) la locazione con patto di futura vendita è un contratto atipico altamente penalizzante sotto il profilo fiscale perché fa scattare subito le imposte sulla vendita (risoluzione 338 del 1° Agosto 2008 dell'Agenzia delle Entrate) - da tenersi alla larga;
    C) il preliminare ad effetti anticipati nominato da GiovanniEDC fa percepire subito la commissione sulla vendita ma espone il venditore a dei rischi colossali se il promissario acquirente smette di pagare e non rilascia l'immobile (causa di 5-6 anni di durata).
    Detto ciò ci sono due precise tipologie contrattuali con cui si può realizzare il Rent to Buy, a norma di legge, garantendo le parti e senza alcuna penalizzazione dal punto di vista fiscale.
    1) Rent to Buy Originale, realizzato con preliminare di compravendita (registrato e trascritto) collegato a contratto di locazione (solo registrato);
    2) Rent to Buy con riscatto, realizzato con "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile" normato dall'art. 23 del D.L. 133/2014 (Sblocca Italia) e stipulato con atto pubblico trascritto.
    Nel primo caso c'è un impegno all'acquisto, c'è una caparra confirmatoria e l'agente percepisce subito le commissioni sulla vendita.
    Nel secondo caso c'è un diritto all'acquisto e non un obbligo, non si può prevedere una caparra confirmatoria e all'agente immobiliare spetta una mensilità del canone di godimento alla stipula del contratto e la commissione sulla vendita al momento dell'eventuale rogito.
    Per spiegare correttamente il Rent to Buy ai propri clienti c'è un apposito video:
     
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  17. enricobruschi2

    enricobruschi2 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La ringrazio per la spiegazione e approfitto per chiederle lumi nel caso in cui per il rent to buy oltre all'acquisto dell'immobile (in fase successiva) venga prevista la sola iniziale gestione dell'attività (nel caso specifico agriturismo con ristorante e appartamenti quindi sia ristorazione che ricettiva). grazie cordiali saluti
     
  18. Andrea Russo

    Andrea Russo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Enrico, qui la cosa è molto complessa, in pratica sono 2 Rent to Buy tra loro collegati, quello sugli immobili e quello sulle attività. C'è solo una persona in Italia esperta su queste cose...
     
  19. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
     

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