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Jack79

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
cercando le risposte ai miei quesiti, non trovate tra l'altro, mi sono appena imbattuto su questo forum e... ci provo.

Allora sto cercando di vendere il mio appartamento, ormai da qualche anno senza riuscirci.
Prezzo sicuramente un po piu alto rispetto al mercato, ne sono consapevole, ma ho un mutuo da chiudere, quindi sotto una certa cifra non riesco ad andare.

Leggo spesso di questo affitto con riscatto o rent to buy.
E vorrei capirci qualcosa di più.

Considerando la formula con preliminare di vendita e quindi con obbligo di acquisto futuro, io venditore, fiscalmente, a cosa vado incontro?

Ci sono tasse da pagare? prima e dopo la vendita?

Posso considerare l'intero importo dell' "affitto" come acconto per l'acquisto, o deve esserci una quota locazione e una quota acconto?

entrambi i contratti, locazione e preliminare si faranno davanti ad un notaio.?

Grazie mille a chi vorra darmi qualche delucidazione in merito.
Buona giornata
Giacomo
 

Jack79

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
ti ringrazio per l'intervento...ma non risponde del tutto ai miei dubbi "fiscali".
e in pratica me ne ha messo un altro ancora piu grande:

"
Di conseguenza il concedente avrà diritto:

  • alla riconsegna dell’immobile;
  • a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.
Cioè in pratica se ci ripensa, gli devo restituire tutto e io ho perso 4 anni di affitto/vendita?

E' assurdo...oppure sono io che ho interpretato male.
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
La cifra totale che ogni mese ti corrisponde la persona é composta da una parte che è il canone di locazione l'altra é la cifra della vendita. Esempio bilocale euro 1000 600 canone 400 corrispettivo vendita se poi non si chiude la vendita tutto quello che hai preso in più del canone di locazione va restituito.
 

Jack79

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
...quindi ho capito bene...e quindi la proposta che ho avuto di fare unica rata da imputare a corrispettivo di vendita...è da rifiutare ad occhi chiusi...poiche se alla fine rifiuta di acquistare io dovrei restituire 500x48mesi=24000euro.
è follia pura.
 

Zagonara Emanuele

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
...quindi ho capito bene...e quindi la proposta che ho avuto di fare unica rata da imputare a corrispettivo di vendita...è da rifiutare ad occhi chiusi...poiche se alla fine rifiuta di acquistare io dovrei restituire 500x48mesi=24000euro.
è follia pura.
E' folle come la tua richiesta.
E' illogico pensare di chiedere una determinata cifra a fronte della vendita dell'immobile, ben sapendo che tale somma è esagerata e fuori mercato.
Non è ragionavole giustificare il tutto come lo hai giustificato tu (ovvero, hai un mutuo da estinguere).

Comprendo la tua logica, ma purtroppo NON E' la logica del mercato.

La tua logica corrisponde ad una persona che pretende € 2.000,00 di stipendio solamente perchè questa è la somma che mensilmente gli serve, nonostante lo spipendio possa essere pari ad € 1.500,00.
Non troverai nessuno sano di mente disposto ad assecondare la tua richiesta.

Non è una logica è un'utopia.

Alternative?

O metti in vendita l'immobile ad un prezzo di mercato, pur sapendo di "rimetterci", oppure semplicemente non vendi e ti tieni l'immobile.
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
cercando le risposte ai miei quesiti, non trovate tra l'altro, mi sono appena imbattuto su questo forum e... ci provo.

Allora sto cercando di vendere il mio appartamento, ormai da qualche anno senza riuscirci.
Prezzo sicuramente un po piu alto rispetto al mercato, ne sono consapevole, ma ho un mutuo da chiudere, quindi sotto una certa cifra non riesco ad andare.

Leggo spesso di questo affitto con riscatto o rent to buy.
E vorrei capirci qualcosa di più.

Considerando la formula con preliminare di vendita e quindi con obbligo di acquisto futuro, io venditore, fiscalmente, a cosa vado incontro?

Ci sono tasse da pagare? prima e dopo la vendita?

Posso considerare l'intero importo dell' "affitto" come acconto per l'acquisto, o deve esserci una quota locazione e una quota acconto?

entrambi i contratti, locazione e preliminare si faranno davanti ad un notaio.?

Grazie mille a chi vorra darmi qualche delucidazione in merito.
Buona giornata
Giacomo
Lascia perdere il rent to buy e abbassa sensibilmente il prezzo, sperando comunque di riuscire a vendere e non pensando a quanto perdi rispetto a quando l'hai comprato tu.
 

Jack79

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
E' folle come la tua richiesta.
E' illogico pensare di chiedere una determinata cifra a fronte della vendita dell'immobile, ben sapendo che tale somma è esagerata e fuori mercato.
Non è ragionavole giustificare il tutto come lo hai giustificato tu (ovvero, hai un mutuo da estinguere).

Comprendo la tua logica, ma purtroppo NON E' la logica del mercato.

La tua logica corrisponde ad una persona che pretende € 2.000,00 di stipendio solamente perchè questa è la somma che mensilmente gli serve, nonostante lo spipendio possa essere pari ad € 1.500,00.
Non troverai nessuno sano di mente disposto ad assecondare la tua richiesta.

Non è una logica è un'utopia.

Alternative?

O metti in vendita l'immobile ad un prezzo di mercato, pur sapendo di "rimetterci", oppure semplicemente non vendi e ti tieni l'immobile.

Scusami tanto...ma tu cosa ne sai della mia richiesta...
ho scritto un po piu alta del mercato...ma non ho scritto che voglio riprenderci cio che ci ho speso...
giusto per renderti partecipe e tirare giu 2 numeri...acquistata a 170 mila nel 2011 e spesi 20 mila di ripristino facciate e interni nel 2013...
qui ci si aggira sui 140/145 per la tipologia di appartamento...e io ne chiedo 150.
ossia la mia chiusura mutuo.
questa follia dove sta?
in casa entri con le valigie e non devi farci nulla...perche ti lascio anche l'arredo.
ce ne sto gia perdendo 45mila piu interessi... e se vendo e perche ho necessita a vendere...altrimenti la casa la tenevo.
Qui purtroppo tutti vogliono tirare l'acqua al proprio mulino e tutti vogliono fare l'affare...
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Qui purtroppo tutti vogliono tirare l'acqua al proprio mulino e tutti vogliono fare l'affare...
Qui non si fanno affari, ma si somministrano perle di saggezza.
Inutile fare sterili previsioni.
Il prezzo a cui venderai l'appartamento (sempre se lo venderai), corrisponderà al reale valore dell'appartamento, non un cent in più, né un cent in meno.
 

Jack79

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Qui non si fanno affari, ma si somministrano perle di saggezza.
Inutile fare sterili previsioni.
Il prezzo a cui venderai l'appartamento (sempre se lo venderai), corrisponderà al reale valore dell'appartamento, non un cent in più, né un cent in meno.
Il "QUI" era generico...non era minimamente riferito al forum.
io ho chiesto solo delle delucidazioni su una tipologia di vendita...
niente di piu ...niente di meno.

Se non lo venderò...lo affitterò.
;)
 

Zagonara Emanuele

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Scusami tanto...ma tu cosa ne sai della mia richiesta...
ho scritto un po piu alta del mercato...ma non ho scritto che voglio riprenderci cio che ci ho speso...
giusto per renderti partecipe e tirare giu 2 numeri...acquistata a 170 mila nel 2011 e spesi 20 mila di ripristino facciate e interni nel 2013...
qui ci si aggira sui 140/145 per la tipologia di appartamento...e io ne chiedo 150.
ossia la mia chiusura mutuo.
questa follia dove sta?
in casa entri con le valigie e non devi farci nulla...perche ti lascio anche l'arredo.
ce ne sto gia perdendo 45mila piu interessi... e se vendo e perche ho necessita a vendere...altrimenti la casa la tenevo.
Qui purtroppo tutti vogliono tirare l'acqua al proprio mulino e tutti vogliono fare l'affare...

Vedo di essere più chiaro.
Io come te, vivo e opero a Forlì, ed entrambi sappiamo che moltissimi nostri concittadini nonostante oltre un decennio di crisi del mercato immobiliare, crisi nota anche ai profani, continuano imperterriti a chiedere cifre fuori dal mondo, come se nulla fosse, tenendo il proprio immobile sul mercato ad un prezzo irrealizzabile, anche da diversi anni (e se così continueranno a fare, anche per i prossimi anni).

Ovvio che svendere un immobile non faccia piacere e comprensibile che per un proprietario il proprio immobile sia sempre il più bello sulla faccia della terra (benchè possa invece avere limiti e difetti).

Ciò che non è ragionevole, è intestardisi nel voler continuare a chiedere somme fuori mercato, e da questa considerazione è nato il mio precedente intervento.

Senza voler polemizzare, mi permetto di precisare (pur non avendo visto il tuo immobile e non conoscendolo) che stando alla cifra che richiedi (€ 150.000,00) evidentemente deve rientrare tra una delle due seguenti descrizioni:

1) Ampio appartamento signorile in piccola palazzina (quando scrivo ampio intendo soggiorno, cucina abitabile, 3 camere da letto, 2 bagni e garage), e a questo punto la cifra da te richiesta potrebbe essere congrua o almeno vicina al reale valore, oppure;

2) Appartamento più modesto rispetto alla precedente descrizione, e allora la cifra da te richiesta non sarebbe un pochino più alta del suo valore reale, ma molto più alta.

Non sò se la cifra che hai in mente ti sia stata suggerita da un collega o se sia frutto di una tua considerazione personale.
Tuttavia se credi, sono atua disposizione per fornirti una valutazione reale (ovviamente senza alcun impegno da parte tua e senza costi).
Nel caso, fammi sapere.
 

josko

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Il rent to buy quello normato dalla legge in modo non puntuale lascia la facoltà all'acquirente di poter optare alla fine del periodo stabilito se acquistare o meno la casa. Non ci sono molte pubblicazioni in merito. L'intento era di dare la possibilità a chi non aveva la provvista iniziale di capitale per accedere al mutuo di poter comprare la casa. In pratica pagavi oltre che alla locazione un'anticipo sulla futura vendita in modo da avere due obiettivi: dotarsi di una parte del capitale per accedere al muto e dimostrare alla banca la tua capacità in termini di pagamento dello stesso. Nel caso di vendita con questa formula, di solito viene usata per attività, devi essere seguito da un professionista che ha esperienza e che possa confezionare un contratto tale da soddisfare entrambi le parti. So che qualcuno utilizza un'altro contratto che molti chiamano rent to buy classico (preso a prestito come impianto dal diritto anglosassone e strutturato sulla normativa italiana) che veniva anche usato prima che la normativa lo introducesse nell'ordinamento. In questo caso, se navighi trovi dei riferimenti, c'e' già all'inizio l'impegno ad una futura vendita ma se non erro non può avere una durata superiore ai tre anni. Anche in questo caso l'impianto del contratto deve essere fatto da un professionista onde evitare spiacevoli conseguenze.
 

Andrea Russo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Jack79, non hai cercato bene. Se scrivi Rent to Buy sulla pagina di ricerca di google viene fuori in prima o seconda pagina il sito dei consulenti specializzati che il Rent to Buy lo fanno di mestiere tutti i giorni. Studiatelo bene e capirai le assurdità che sono state espresse in questa discussione. Se vai su Youtube e scrivi Rent to Buy il primo video che trovi è quello dei consulenti specializzati. Se hai male al menisco ti rivolgi ai medici generici o vai dallo specialista n° 1?

In questo tipo di situazione il Rent to Buy deve essere pianificato coerentemente con il piano di ammortamento del mutuo, onde evitare che, imputando i versamenti mensili tutti ad acconto prezzo, il venditore si trovi poi un saldo prezzo al rogito inferiore al suo debito residuo verso la banca.

Mettere tutto in acconto prezzo è comunque tipico del "preliminare ad effetti anticipati", che è cosa diversa dal Rent to Buy.
 

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Grazie
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