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Loredana.M

Membro Junior
Agente Immobiliare
Buongiorno scrivo da Genova. cercavo tra di voi qualcuno interessato al settore aste e saldo e stralci per valutare una riapertura di agenzia più moderna che affianchi al settore classico anche questo nuovo ramo.
Ho fatto un corso sugli stralci e aste a Milano e vedo che internet il settore è in sviluppo anche per via del picco degli NPL nei prossimi due anni con cui sarà possibile negoziare con le banche.
A prezzi interessanti.
Se qualcuno di Genova è interessato e preparato al riguardo mi contatti.
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Se hai appena iniziato con un corso, sappi che in realtà il percorso è lungo, te lo dico perché in molti formatori la vendono facile (ma non so con chi hai fatto il corso e quanto sono stati sinceri nella premessa di cui sopra.)

Il fatto che però sei agente immobiliare, senz'altro agevola la strada un pochino, almeno non ti mancano le basi per una normale compravendita.

Perchè il saldo e stralcio altro non è che una compravendita con "qualche" complicazione in più e un tasso di fallimento delle trattative molto più alto. Diciamolo.

In bocca al lupo per il tuo percorso!
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
lo faccio da anni..... acquisisci incari con mutui in sofferenza e poi fai esperieza tratti con le banche o con l'incaricato al recupero del credito.....

se poi mi parli di rilevare pacchetti di mutui non performanti direttamente dalla banca è un'altra cosa
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
lo dico perché in molti formatori la vendono facile
..ma pure tutti questi intermediari, operatori e o specializzati vari, che trattano la questione come un ramo di mercato, destano sul piano della logica, enormi perplessita’.

Le pratiche di compravendita “normale”, quando le si aprono, si concludono in tempi piu’ o meno fisiologici.
In via espressa, quando si incontrano acquirente efficace, con venditore gia’ pronto per trasferire.

Mentre quelle in saldo a stralcio, con i loro carichi per forza piu’ macchinosi, subiscono tempi assai piu’ dilatati, con esiti che non sono mai del tutto scontati.

Atteso che pure in caso di successo, la banca di turno e o il proprietario, non riconosce nulla all’intermediario, a titolo di provvigione.

Ecco che non si comprende, come un intermediario possa agire unicamente in un settore, che nella piu’ vantaggiosa delle ipotesi, rende la meta’ rispetto l’offerta connessa al libero mercato.

A meno che l’intermediario, non agisce da immobiliarista, il Santo non vale la candela.

Se si vuole intermediare, incassando regolarmente, Meglio restarsene su binari piu’ certi e consolidati.

Nella propria ricerca di prodotti da acquisire per immetterli sul mercato, nel portfolio di un buon intermediario, si conteranno anche quelli soggetti a saldo stralcio.

Senza andare tanto facendo starnazzare le trombette.

Se vuoi vivere di mediazioni meglio fare le cose semplici.
 
Ultima modifica:

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
..ma pure tutti questi intermediari, operatori e o specializzati vari, che trattano la questione come un ramo di mercato, destano sul piano della logica, enormi perplessita’.

Le pratiche di compravendita “normale”, quando le si aprono, si concludono in tempi piu’ o meno fisiologici.
In via espressa, quando si incontrano acquirente efficace, con venditore gia’ pronto per trasferire.

Mentre quelle in saldo a stralcio, con i loro carichi per forza piu’ macchinosi, subiscono tempi assai piu’ dilatati, con esiti che non sono mai del tutto scontati.

Atteso che pure in caso di successo, la banca di turno e o il proprietario, non riconosce nulla all’intermediario, a titolo di provvigione.

Ecco che non si comprende, come un intermediario possa agire unicamente in un settore, che nella piu’ vantaggiosa delle ipotesi, rende la meta’ rispetto l’offerta connessa al libero mercato.

A meno che l’intermediario, non agisce da immobiliarista, il Santo non vale la candela.

Se si vuole intermediare, incassando regolarmente, Meglio restarsene su binari piu’ certi e consolidati.

Nella propria ricerca di prodotti da acquisire per immetterli sul mercato, nel portfolio di un buon intermediario, si conteranno anche quelli soggetti a saldo stralcio.

Senza andare tanto facendo starnazzare le trombette.

Se vuoi vivere di mediazioni meglio fare le cose semplici.
no pyer, per mia esperienza, le pratiche di saldo e stralcio sono proficue e veloci, generalmente il prezzo di vendita è più basso, a causa della necessita di vendita, gli acquirenti fanno la coda, spesso pagano provvigioni più alte rispetto alla norma, le "banche" vogliono chiudere velocemente..... la trattativa si riduce all'osso non appena c'è l'assegnino di caparra......
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
no pyer, per mia esperienza, le pratiche di saldo e stralcio sono proficue e veloci, generalmente il prezzo di vendita è più basso, a causa della necessita di vendita, gli acquirenti fanno la coda, spesso pagano provvigioni più alte rispetto alla norma, le "banche" vogliono chiudere velocemente..... la trattativa si riduce all'osso non appena c'è l'assegnino di caparra......
Sgara,

Ne ho concluse svariate, sempre intervenendo direttamente, per poi rivendere.

Il prezzo di vendita, salvo rari casi dove l’oggetto seppur stracciato, resta sempre una vera e propria ciofeca, non e’ mai determinato in anticipo.
Proprio perche’ la banca, per esprimersi ed accettare uno stralcio, necessita prima dell’offerta del proponente, per poi procedere con la perizia e tutte le altre prassi necessarie.

Pure se riesci, come a volte accade, a “pilotare” un po’ la perizia, i tempi per ricevere un referto di conclusione, non vanno mai al di sotto dei sei mesi.

Infondato anche, che le banche vogliano chiudere velocemente e o che abbiano tanta premura di stralciare, realizzando cosi’ una perdita.
Con tutte le conseguenze, pure di livello disciplinare, che comportano ai vertici interni della banca.

Infatti, la pratica passa nelle mani di almeno quattro uffici preposti, con tempi tecnici che giuocoforza si dilatano.

Dettati anche dalla circostanza, che spesso le persone e gli uffici incaricati ad incrociarsi a decidere, sono geograficamente lontani l’uno dall’altro.
Cio’ per mantenersi a distanza, da turbative e o da interessi privati o clientelari, da sempre intrinsechi negli organici bancari.

Una banca puo’ permettersi qualche perdita.

Poco importa che avvenga con uno stralcio o per l’effetto di una procedura di esproprio.
 
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sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
boh pyer
ho avuto esperienze diverse, sinceramente, di solito la banca la chiamo poco dopo aver assunto l'incarico e sondo la loro disponibilità, se son rigide faccio presente che non tratterò l'immobile, diversamente se manifestano elasticità la compravendita la chiudo..... l'ultima che ho fatto ho stralciato a 130k con un mutuo residuo di 165k e vendita immobile a 240k....... il perito non è uscito........ provvigioni 4 acq e 3 venditore

.... certo i casi non fan la regola... tuttavia io ci provo sempre
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Vista dal punto di vista di un mediatore (quindi non dal mio punto di vista) non posso che essere d'accordo con Pyer sulla scarsa sussistenza di una agenzia che voglia trattare esclusivamente immobili a saldo e stralcio.

Tanto è vero che nel vostro settore c'è chi propone i "corner" in agenzia, quindi un di più e non come l'unica attività da fare. Lo ritengo saggio.

E' vero che la nostra amica vuole affiancare a questo anche l'assistenza in asta.
Ma anche così vedrei 2 problemi:
- il primo di immagine. Da una parte agevoli i clienti in asta, dall'altra i debitori, il focus dell'azienda non è chiaro e anzi percepito come in conflitto.
- dall'altra la mia previsione che, stando alle ultime modifiche di legge, tra un anno due tornerà come ai vecchi tempi, un business per soli investitori/addetti ai lavori, non per le famiglie. Finirà l'onda innescata nel 2016, sempre dal legislatore.

Riguardo al fatto che sia facile e veloce, Sgara, mi trovi un po' perplesso.
Forse fino a oggi hai trovato solo situazioni idilliache in cui c'è solo da tirare in rete a porta vuota. Capitano per carità. Anche in un mese puoi chiudere se arrivi al momento giusto. Ma non sono la maggioranza.
Ricorda che il creditore è rigido quando ne ha ben ragione.
Con il susseguirsi delle aste deserte o appena deve fare budget capita che si ammorbidisce.

E i tempi spesso sono lunghi, anche anni se hai pazienza e non molli: fino a che non c'è aggiudicazione c'è speranza. Poi se li molli subito allora capisco, ti tieni solo quelli rapidi, è una scelta magari.

E, per favore, vi prego: ricordiamoci tutti che non basta "parlare con la banca" per concludere un saldo e stralcio in sicurezza per tutti i soggetti coinvolti (soprattutto acquirente). Occhio sempre ai creditori "occulti".
 
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sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Riguardo al fatto che sia facile e veloce, Sgara, mi trovi un po' perplesso.
Forse fino a oggi hai trovato solo situazioni idilliache in cui c'è solo da tirare in rete a porta vuota. Capitano per carità. Anche in un mese puoi chiudere se arrivi al momento giusto. Ma non sono la maggioranza.
Ricorda che il creditore è rigido quando ne ha ben ragione.
no @Micio, credimi le sofferenze le cerco come il miele, magari mi arrivassero spesso, purtroppo a volte arrivano tardi quando la banca è già avanti con la procedura, soprattutto se è già uscito il perito..... lì si coplicano un po' le cose ma nulla di irrisolvibile, comunque io non ho mai detto che sia facile...... la maggior parte del lavoro va fatto prima di cominciare a vendere..... il segreto è convincere il creditore che l'immobile vale quello che dice l'agente ..... produco foto, relazioni, comparazioni etc... quando arriva la proposta giusta..... la pratica 99 su 100 si chiude...... spesso capita anche che a seguire la sofferenza sia un "esterno" alla banca, uunicredit ha una sezione dedicata, sono liberi professionisti che guadagnano % sullo stralcio..... un alleato in più
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
purtroppo a volte arrivano tardi quando la banca è già avanti con la procedura, soprattutto se è già uscito il perito.....
Ecco, per me quello in genere è presto! Non troppo tardi ma troppo presto: a meno di situazioni ideali come si diceva, ecco perché non ci capivamo!


Ma pensandoci bene è anche logico, il venditore non si rivolge a un agenzia quando è alla terza asta appena andata deserta ma più probabilmente ai primi sentori di procedura immobiliare.
 

Loredana.M

Membro Junior
Agente Immobiliare
lo faccio da anni..... acquisisci incari con mutui in sofferenza e poi fai esperieza tratti con le banche o con l'incaricato al recupero del credito.....

se poi mi parli di rilevare pacchetti di mutui non performanti direttamente dalla banca è un'altra cosa
Interessante. Su che piazza operi? Mi sorge spontanea una domanda: i capitali per lo stralcio sono reperiti dove visto che parli per esempio di 130.000 euro?

Se hai appena iniziato con un corso, sappi che in realtà il percorso è lungo, te lo dico perché in molti formatori la vendono facile (ma non so con chi hai fatto il corso e quanto sono stati sinceri nella premessa di cui sopra.)

Il fatto che però sei agente immobiliare, senz'altro agevola la strada un pochino, almeno non ti mancano le basi per una normale compravendita.

Perchè il saldo e stralcio altro non è che una compravendita con "qualche" complicazione in più e un tasso di fallimento delle trattative molto più alto. Diciamolo.

In bocca al lupo per il tuo percorso!
Se hai appena iniziato con un corso, sappi che in realtà il percorso è lungo, te lo dico perché in molti formatori la vendono facile (ma non so con chi hai fatto il corso e quanto sono stati sinceri nella premessa di cui sopra.)

Il fatto che però sei agente immobiliare, senz'altro agevola la strada un pochino, almeno non ti mancano le basi per una normale compravendita.

Perchè il saldo e stralcio altro non è che una compravendita con "qualche" complicazione in più e un tasso di fallimento delle trattative molto più alto. Diciamolo.

In bocca al lupo per il tuo percorso!
Ho fatto corso con AMG; metto l'acronimo. Si lo so che fanno tutto facile,poi dopo il corso base ti propongono un percorso tipo Accademia di 1 anno e mezzo con spostamenti in centro Italia per altri corsi ed incontri.
Io francamente preferisco operare nelle mie zone e sono stata scettica al punto di non aderire alla seconda fase.

Vista dal punto di vista di un mediatore (quindi non dal mio punto di vista) non posso che essere d'accordo con Pyer sulla scarsa sussistenza di una agenzia che voglia trattare esclusivamente immobili a saldo e stralcio.

Tanto è vero che nel vostro settore c'è chi propone i "corner" in agenzia, quindi un di più e non come l'unica attività da fare. Lo ritengo saggio.

E' vero che la nostra amica vuole affiancare a questo anche l'assistenza in asta.
Ma anche così vedrei 2 problemi:
- il primo di immagine. Da una parte agevoli i clienti in asta, dall'altra i debitori, il focus dell'azienda non è chiaro e anzi percepito come in conflitto.
- dall'altra la mia previsione che, stando alle ultime modifiche di legge, tra un anno due tornerà come ai vecchi tempi, un business per soli investitori/addetti ai lavori, non per le famiglie. Finirà l'onda innescata nel 2016, sempre dal legislatore.

Riguardo al fatto che sia facile e veloce, Sgara, mi trovi un po' perplesso.
Forse fino a oggi hai trovato solo situazioni idilliache in cui c'è solo da tirare in rete a porta vuota. Capitano per carità. Anche in un mese puoi chiudere se arrivi al momento giusto. Ma non sono la maggioranza.
Ricorda che il creditore è rigido quando ne ha ben ragione.
Con il susseguirsi delle aste deserte o appena deve fare budget capita che si ammorbidisce.

E i tempi spesso sono lunghi, anche anni se hai pazienza e non molli: fino a che non c'è aggiudicazione c'è speranza. Poi se li molli subito allora capisco, ti tieni solo quelli rapidi, è una scelta magari.

E, per favore, vi prego: ricordiamoci tutti che non basta "parlare con la banca" per concludere un saldo e stralcio in sicurezza per tutti i soggetti coinvolti (soprattutto acquirente). Occhio sempre ai creditori "occulti".
Stralcio il testo:
dall'altra la mia previsione che, stando alle ultime modifiche di legge, tra un anno due tornerà come ai vecchi tempi, un business per soli investitori/addetti ai lavori, non per le famiglie. Finirà l'onda innescata nel 2016, sempre dal legislatore.
Quindi con la riforma del processo civile-se bon cade prima il governo- il sistema vigente dal 2015 dovrebbe ritornare più complesso?
Ora basta contattare il custode visitare valutare e provare a fare una offerta.
Per il saldo e stralcio ovviamente si tratta di pratiche più complesse.

Scusa ma con quali capitali tratti per i mutui in sofferenza?
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
nteressante. Su che piazza operi? Mi sorge spontanea una domanda: i capitali per lo stralcio sono reperiti dove visto che parli per esempio di 130.000 euro?
provincia ovest milano........ faccio mediazione.... i capitali sono dell'acq.

per acquisire pacchetti mutui in sofferenza dalle banche ci vogliono parecchi soldi e questo so' come funziona in linea teorica ma non ho esperienze dirette.

per investire direttamente sugli immobili ci sono innumerevoli opportunità (tra cui anche le sofferenze).... ma anche in questo caso non opero più.... eccezion fatta per gli "affari strasicuri" in passato ho rischiato ed anche troppo....... le provvigioni sulla mediazione mi bastano:maligno:
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Stralcio il testo:
dall'altra la mia previsione che, stando alle ultime modifiche di legge, tra un anno due tornerà come ai vecchi tempi, un business per soli investitori/addetti ai lavori, non per le famiglie. Finirà l'onda innescata nel 2016, sempre dal legislatore.
Quindi con la riforma del processo civile-se bon cade prima il governo- il sistema vigente dal 2015 dovrebbe ritornare più complesso?
Ora basta contattare il custode visitare valutare e provare a fare una offerta.
No, non mi riferisco alle intenzioni e progetti di legge.
(Anche qui ci sarebbe da dire perché qualcosa, dicono, bolle in pentola, ma preferisco esprimermi a leggi approvate, quando e se lo saranno. Nell'iter spesso si stravolge il disegno iniziale).

Mi riferisco a come la legge è già stata modificata e approvata in via definitiva, quindi nulla cambierebbe con la caduta del governo. Parlo sempre delle sole aste, al proprietario esecutato sarà concesso più tempo per restare nell'immobile e chi comprerà comprerà case occupate e da liberare in tempi più dilatati. Quindi è facile immaginare che molti privati se ne allontaneranno. Tirar fuori i soldi oggi e avere la possibilità di entrare in casa tra un anno non è per tutti allettante.


Scusa ma con quali capitali tratti per i mutui in sofferenza?
Dal senso iniziale del post avevo inteso che volevi operare come mediatore, da cui poi le considerazioni di Pyer che condivido. Diciamo che in linea generale puoi operare in 3 modalità

- come mediatore appunto.
Pro: hai più budget per i creditori, non rischi capitali (tuoi o di altri)
Contro: devi avere un acquirente motivato e che non si spaventi, quando l'acquirente deve fare mutuo è sempre un terno al lotto, guadagni poco

- come investitore (compri cash e poi rivendi)
Pro: se non fai errori guadagni di più
Contro: hai mendo budget per i creditori

- senza soldi
Te lo scrivo solo per completezza. Tanti la vendono facile. Seppure sia tecnicamente fattibile non devi farci affidamento: serve l'allineamento dei pianeti affichè possa davvero essere possibile.

(Riguardo ai capitali: inizialmente devi averne di tuoi se no è dura. Poi, dopo che avrai uno storico di operazioni di successo trovare l'investitore sarà più facile).

Come vedi cambia un po' quando affronti la realtà.
Non voglio assolutamente scoraggiarti ma solo metterti in guardia.
 

Loredana.M

Membro Junior
Agente Immobiliare
No, non mi riferisco alle intenzioni e progetti di legge.
(Anche qui ci sarebbe da dire perché qualcosa, dicono, bolle in pentola, ma preferisco esprimermi a leggi approvate, quando e se lo saranno. Nell'iter spesso si stravolge il disegno iniziale).

Mi riferisco a come la legge è già stata modificata e approvata in via definitiva, quindi nulla cambierebbe con la caduta del governo. Parlo sempre delle sole aste, al proprietario esecutato sarà concesso più tempo per restare nell'immobile e chi comprerà comprerà case occupate e da liberare in tempi più dilatati. Quindi è facile immaginare che molti privati se ne allontaneranno. Tirar fuori i soldi oggi e avere la possibilità di entrare in casa tra un anno non è per tutti allettante.




Dal senso iniziale del post avevo inteso che volevi operare come mediatore, da cui poi le considerazioni di Pyer che condivido. Diciamo che in linea generale puoi operare in 3 modalità

- come mediatore appunto.
Pro: hai più budget per i creditori, non rischi capitali (tuoi o di altri)
Contro: devi avere un acquirente motivato e che non si spaventi, quando l'acquirente deve fare mutuo è sempre un terno al lotto, guadagni poco

- come investitore (compri cash e poi rivendi)
Pro: se non fai errori guadagni di più
Contro: hai mendo budget per i creditori

- senza soldi
Te lo scrivo solo per completezza. Tanti la vendono facile. Seppure sia tecnicamente fattibile non devi farci affidamento: serve l'allineamento dei pianeti affichè possa davvero essere possibile.

(Riguardo ai capitali: inizialmente devi averne di tuoi se no è dura. Poi, dopo che avrai uno storico di operazioni di successo trovare l'investitore sarà più facile).

Come vedi cambia un po' quando affronti la realtà.
Non voglio assolutamente scoraggiarti ma solo metterti in guardia.
Io ho già fatto la mediatrice per un ventennio e ora sto valutando come riprendere in modo diverso e se vogliamo più a 360 gradi
 

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