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  1. Asna

    Asna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti;)

    Vorrei sapere se qualcuno di voi professionisti può aiutarmi:

    Interessandomi ad un immobile, e dopo averlo regolarmente visionato, l agente immobiliare mi consegna un modulo di 'proposta irrevocabile di acquisto'. Premetto che durante la visita la situazione micè sembrata regolare e mi è stata consegnata anche la pianta catastale dell appartamento, i proprietari sono stranieri con regolare permesso e sembra anche dall arredamento che davvero vivano in condizioni un po precarie..inoltre l agente ha un agenzia molto attiva con sede e diversi immobili in catalogo, di tutti i tipi..quindi mi sembra proprio ok.

    La situazione dell immobile, a detta del agente, è questa: chi lo occupa ha un mutuo che non sta più pagando e la banca che ha concesso il mutuo ha un accordo con l agente affinche trovi un acquirente per un saldo e stralcio alla metà del valore mutuo residuo (infatti non risulta ancora pignorato). Il venditore avrebbe già dato il suo consenso a vendere e a liberare l immobile alla data della vendita.

    Questi i punti della proposta che l agente vile che firmi, che proprio non capisco:

    1) l assegno non va al venditore come caparra ma all' agente come provvigione se il venditore accetterà. Quindi se il venditore come ho capito ha praticamente già accettato su consiglio della banca, l agente ha matematicamente già diritto all incasso dell assegno?

    2) la banca (che non mi viene detta per privacy...) ha tempo (un mese) per accettare la cifra proposta, oppure rifiutare, e deve fare prima un altro sopralluogo di stima del immobile.. Ma se è stata la banca ad incaricare l agente come mai ora tutte queste lungaggini?

    3) l immobile viene 'garantito' libero da tutto e tutti, ipoteche e addirittura spese condominiali (che l agente dice verranno saldate dalla banca con i soldi dello stralcio..)

    4) non mi vengono proposti altri fogli di conferma contenenti ad esempio la procura/conferimento del incarico all agente a trovare un acquirente a saldo e stralcio (da parte della banca o del venditore o di entrambi penso) o di presa in mano del assegno da consegnare all agente (non so con una data e la firma del agente..)

    5) l agente mi dice che al momento del rogito saranno presenti venditore, banca creditrice del venditore, io e notaio


    Cosa faccio? Il notaio sta controllando se i proprietari (la coppia straniera ) abbiano altre ipoteche oltre al mutuo gravanti sull immobile (e quindi opponibili in futuro da terzi) poiché l agente ha fatto la cortesia di girarmi i dati dell agenzia delle entrate riguardanti l immobile (mi dice che non avrebbe nemmeno potuto farlo..)
    Il prezzo è allettante, e io ho la disponibilità a saldare la banca creditrice del venditore in un unica soluzione (al momento del rogito ovviamente..)

    ALLEGO LA FOTO DELLA PROPOSTA

    Vi prego aiutatemi!
    Asna
     
    Ultima modifica di un moderatore: 13 Novembre 2015
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io ho provato a togliere l'allegato, ma non riesco.

    @Asna nell'allegato c'è ancora il nome dell'agente immobiliare.

    Vai in "modifica" e prova a toglierlo tu. Ripuliscilo e ripostalo.
     
    Ultima modifica: 13 Novembre 2015
  3. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Se l'immobile non e' ancora pignorato mi sembra molto strano che la banca abbia accettato uno stralcio del debito.
    Siamo sicuri che non e' pignorato? Fai fare una visura ipotecaria dal tuo notaio.


    Questo mi piace poco. In questa fase in cui praticamente non sai nulla sono tante le cose che possono andare male. Qui il mediatore vuole la sua provvigione anche se poi non compri casa.

    Allora l'accordo non c'e'!
    O non vi siete capiti bene o qualcosa non mi torna.

    Anche questo mi sembra molto difficile.
    Perche' mai la banca dovrebbe pagare le spese condominiali?

    Potrebbe essere invece che il pignoramento c'e' e partecipa al pignoramento anche il condominio. I tuoi soldi serviranno anche per pagare il condominio.

    Ma parliamo in astratto, perche' vorrrebbe dire che esiste un accordo (scritto!) con la banca e un accorso scritto con il condominio.

    L'unico che puo' incaricare una agenzia alla vendita è il proprietario. Anche se l'immobile e' pignorato. Poi magari la banca tiene le fila e consiglia il proprietario.

    Possibile, ci sarà da cancellare l'ipoteca volontaria. Ma non vorrei che mancasse un ospite speciale: il giudice dell'esecuzione immobiliare...



    Le operazioni di saldo e stralcio sono le mie preferite perche' quando sono fattibili sono interessanti e consentono di soddisfare tutte le parti:

    - la banca che rientra rapidamente del suo credito
    (perdendoci un po' ma li prendono subito e per loro a volte e' preferibile)
    - la persona pignorata che avra' cancellati tutti i debiti
    - la persona che acquista che fa un buon affare

    Il risvolto della medaglia e' che e' una materia complessa dove devi sapere bene cosa fare e quando farlo.

    Se mi consenti di contattarti in privato (tu non puoi farlo, sei appena iscritta al forum) ti posso segnalare qualcuno nella tua zona.

    (Continua pure a chiedere qui sul forum ma comprenderai che e' difficile darti un consiglio definitivo senza visionare la documentazione completa)
     
    A Avv Luigi Polidoro, Seya e Bagudi piace questo elemento.
  4. Asna

    Asna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Come faccio????
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Niente, già fatto.
     
  6. Asna

    Asna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie ! Scusate ..
     
  7. Asna

    Asna Membro Junior

    Privato Cittadino
     
  8. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'accettazione della proposta metterebbe l'agente in condizione di incassare la caparra ma anche il venditore di diventare inadempiente nei tuoi confronti qualora l'istituto di credito non accetti la pratica di saldo stralcio. Il chè non è proprio il massimo visto che il venditore in questo caso non sembrerebbe certamente in grado di far fronte ad un eventuale richiesta di risarcimento.
    La strada da seguire è quindi un'altra:
    proposta SUBORDINATA al parere positivo di saldo stralcio rilasciato PER ISCRITTO dall'istituto di credito. Assegno che suffraga il tuo impegno a procedere, intestato al venditore e custodito dall'agenzia sino alla STIPULA DEL ROGITO NOTARILE.
    Pagamento dell'agenzia, per patto da specificare a parte, solo in caso di sottoscrizione del rogito.

    Questo punto è chiaro: il direttore di filiale propone all'agente un saldo e stralcio sulla scorta della propria esperienza ma l'OK definitivo lo devono dare i capoccia della direzione.

    Questo è semplicemente impossibile. La banca non è proprietaria del bene. La banca garantisce solo la cancellazione dell'ipoteca a fronte del pagamento di una determinata cifra. Sono i proprietari che devono garantire il resto e se sono in difficoltà col pagamento del mutuo...
    Anche in questo caso c'è una soluzione: si propone come cifra di acquisto 50.000 (le cifre le do a caso solo per spiegare) e si offre alla banca un saldo stralcio di 40.000. Così con i 10.000 che avanzano il proprietario potrà far fronte a tutte le spese.

    Se anche esistessero dei mandati riguarderebbero il rapporto tra venditore ed agente immobiliare (impossibile che esista un mandato tra banca ed agente immobiliare) che, in fin dei conti, non ti dovrebbe riguardare....

    Lo si spera. Questo è il minimo sindacale per poter stipulare!
     
    A Avv Luigi Polidoro e Seya piace questo messaggio.
  9. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Concordo. Niente segreti se no non si fa nulla.
    Aggiungerei una protezione da altri creditori intervenuti o che potrebbero intervenire da qui fino al rogito.

    Comunque se fino al rogito non si puo' incassare il tuo assegno sei a posto.
     
  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ESATTO.

    Bisogna ragionare in maniera pratica.

    L'immobile è del proprietario.

    Quindi è questo che ne dispone.

    La banca vanta il proprio credito, ma nulla può fare senza che vi sia stato prima l'atto di precetto e quindi avere "messo mano" al titolo di proprietà dell'immobile.

    In assenza del titolo di proprietà la banca non può trasferire un bel niente.

    Quindi pure la circostanza dell'accordo al 50% per chiudere il debito residuo è difficile da credersi.

    Che poi la banca si sia messa d'accordo ancor prima con l'agente immobiliare è IMPENSABILE.

    Con quale titolo l'agente immobiliare può andare a siglare accordi sui debiti altrui..?
    Inoltre in assenza di proposta di acquisto che sarebbe il lavoro dell'agente immobiliare; O no?Mica andare alla ricerca di accordi sui debiti degli altri.

    Pure il tempo citato per la risoluzione della pratica saldo stralcio di un mese è fuori discussione,

    Come minimo ne occorrono sei.

    Per la banca, in quest momento, il debito del proprietario si trova in posizione di "incaglio".

    Ovvero l'ultima posizione possibile. quella di frontiera.
    Per poter risolvere la vicenda, prima di dichiarare il credito in sofferenza.

    Dopo la sofferenza c''è il precetto.
    Poi l'esproprio e solo allora la banca potrà vendere con pieno titolo, al fine recuperare il proprio credito;
    Tempo stimato: 3 anni.

    Quindi la prima cosa da fare è la proposta di acquisto.

    Intestata al venditore.

    Il proprietario è ancora lui.

    Lasciando sospeso ovviamente "il giro" di denaro.

    Si presenta alla banca lo strumento di acquisto che deve deliberare la posizione di saldo e stralcio.

    Quindi non c'è nessun accordo preliminare anzi è il contrario.

    In questi mesi la banca và a verificare.
    Valutando SCRUPOLOSAMENTE la posizione del cliente venditore, andando a scavare se lavora ancora, se ha immobili intestati, alla ricerca di qualsiasi appiglio dove eventualmente aggrapparsi, per pretendere il pagamento delle rate insolute.

    L'unico titolo e "lamentela" che l'istituto di credito al momento può vantare.

    Solo quando la banca ritiene di non poter avere possibilità alcuna di recupero del credito. valuta di accettare la proposta di saldo stralcio e non prima.

    Che questa pratica venga accettata non è affatto scontato.

    La banca, potrebbe pure decidere di mettere il credito in perdita e, procedere con il precetto, andando a recuperare il credito con una vendita tramite asta.

    Se invece accetterà la posizione di saldo e stralcio, prima di poter procedere, avranno bisogno della firma di accettazione del venditore.

    Solo questi, in quanto proprietario ha il potere di firma per l'alienazione del bene non la banca.
     
    Ultima modifica: 14 Novembre 2015
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  11. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Pyer concordo su tutto, ovviamente.

    Solo una precisazione che, sono certissimo, hai omesso per meglio essere compreso dai non addetti ai lavori che ci leggono (e non perche' non sai.)

    Ma io sono un tipo precisino :risata: e tengo a ribadire: il proprietaro dell'immobile e' sempre ... il proprietario! E non la banca.

    Anche durante il pignoramento.

    Anche durante le aste.

    Il proprietario non e' piu' lui solo dopo l'aggiudicazione.
    O per meglio dire, solo dopo il decreto di trasferimento.

    Fino a quel momento il proprietario puo' sempre vendere sempre il suo immobile. Anche se pignorato. Anche se all'asta.

    Il difficile (per chi non sa) e' saperlo fare senza farsi male.
     
    A Bagudi e PyerSilvio piace questo messaggio.
  12. Asna

    Asna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao in che senso può sempre venderlo anche se all'asta? (Curiosità anche se non c entra con la mia domanda iniziale...)
     
  13. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Perche' l'unico che puo' vendere un bene e' il legittimo proprietario.

    Magari sei proprietario ma non disponi piu' del bene se, per esempio, il tribunale ti ha tolto le chiavi prima di aggiudicare l'immobile in asta. Lo fanno per vendere prima e meglio.

    Ma la banca e' "solo" un creditore. Non e' il proprietario del bene.

    Con un pignoramento sopra, vendere un immobile e' operazione delicata, non da tutti ma fattibilissima.

    Ci sono delle regole da rispettare dettate dalla legge.
    Principalmente: non puoi vendere per fregare il creditore e farlo rimanere a bocca asciutta.
     
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  14. Asna

    Asna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ok, ma il diritto di una famiglia che ha già anche la casa all asta supera il diritto a volerla vendere prima sbattendo tutti fuori... No? Incredibile
     
  15. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Perdonami ma non ho capito la domanda.
     
  16. Asna

    Asna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nel senso che il tribunale per tenersi le chiavi di una casa all asta deve liberare la casa prima ancora dell asta e per chi ci vive è il colmo..e il diritto ad una casa non esiste più? Solo l aggiudicazione può toglierlo, altrimenti uno potrà restare in casa sua anche se è all asta??
     
  17. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Liberare l'immobile prima dell'aggiudicazione puo' avere un vantaggio anche per il proprietario.

    Faccio un esempio. Debito 70. Casa che sul mercato vale 100.

    Partiamo dal concetto che nessuno, in genere, compra all'asta a 100 una casa che vale 100.


    CASO 1 il tribunale non libera l'immobile prima dell'asta.
    Se il proprietario rimane in casa, chi partecipa all'asta pensera': devo aggiudicarmela e poi spendere soldi e mesi per liberarla. Beh, se me l'aggiudico a 40 ne vale la pena, altrimenti lascio perdere. Aspetto che l'asta vada deserta, quando arriva a 40 partecipo.

    Morale della favola lato ex proprietario: non solo ho perso casa, adesso sono ancora debitore di 70-40= 30. E se prima non avevo soldi per pagare 70 ora non ho soldi per pagare 30.
    In futuro non potro' percepire ne' stipendi, ne' pensioni perche' poi mi pignorano anche quelli.

    Saro' debitore praticamente a vita: non potro' intestarmi nulla e un giorno i miei figli erediteranno il mio debito. (che da 30 sara' diventato n volte 30)

    CASO 2 il tribunale libera l'immobile prima dell'asta.
    Se l'immobile e' gia' libero chi partecipa all'asta sara' invogliato a partecipare anche a 70-80. Per una casa che vale 100 e' comunque un ottimo affare e non ci sono problemi di liberazione ne' famiglie da buttare fuori. Anche per questo motivo il numero di persone che partecipa e' maggiore. Magari addirittura si scatena un'asta al rialzo. Ma teniamoci prudenti, si vende a 70.

    Morale della favola lato ex proprietario: ho perso casa ma almeno non sono piu' debitore. Posso rifarmi una vita.


    Non dico che accada sempre questo cosi' come l'ho illustrato (ho semplificato il processo) ma e' per far comprendere che prima ci si da' da fare meglio e'.


    Il concetto generale, quando abbiamo problemi di debito con gli immobili, e' molto semplice: prima agisco e mi libero dell'immobile, migliore sara' il mio futuro.

    1- Agisco quando ho il sentore che presto non potro' piu' pagare il mutuo? Ottimo, ho tutte le armi ben affilate per non finire a gambe all'aria. Posso vendere, con i soldi ricavati posso andare in affitto e avere tranquillita' a lungo.

    2- Agisco quando ormai c'e' il pignoramento? Ok, il rischio adesso aumenta, forse siamo ancora in tempo, il saldo e stralcio puo' darci una mano. Se stralcio mi libero dai debiti e magari intasco pure qualcosa.

    3- Agisco solo quando e' troppo tardi e ormai sono stato sbattuto fuori casa dalla legge? Troppo tardi. L'unica cosa che ho guadagnato e' qualche mese/anno in cui sono rimasto in questa casa. Ma paghero' amaramente nel futuro questo rimanere in casa un po' di piu', il mio futuro ora e' segnato.

    Ho un po' semplificato e ogni caso e' una storia diversa. Ma il concetto e' esattamente questo.


    P.S.: Ah, dimenticavo, anche se paghi regolarmente il mutuo qualcun altro puo' pignorarti casa ...
     
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  18. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Anche se non ancora pignorato può essere che accettino dalla banca un saldo a stralcio, un conoscente che ho seguito per aiutarlo ha fatto un saldo a stralcio del mutuo da 90.000 a 60.000 e ha comprato un investitore, all'inizio sono andato in banca e non ne volevano sapere anzi erano restii a parlarmi per il discorso privacy però gli ho fatto presente che avevo io le chiavi dell'immobile, che il conoscente era tornato al suo paese di origine ed in Italia non sarebbe più tornato visto che della casa non gli interessava più e che comunque era già un anno che non gli pagava il mutuo e non rispondeva alle loro raccomandate.
    Mi han chiesto di preparare un documento in cui mi autorizzava a parlare a nome suo, glielo ho girato via mail, ha rispedito lui con raccomandata dal suo paese e una volta arrivato il documento in banca han cominciato ad ascoltarmi.
    Alla fine la casa è stata venduta a 60.000, lui non ha incassato nulla (anzi ha pure saldato il residuo spese condominiali arretrate), la banca è venuta solo a firmare per l'estinzione dell'ipoteca.
     
    A miciogatto piace questo elemento.
  19. Asna

    Asna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ogni tanto qualche notizia positiva allora..
    In questo caso il mio contatto con la banca è l agente immobiliare, che ha già in mano l accettazione a vendere del venditore ed ha un accordo privato (un incarico) con la banca che ha fatto la quotazione di vendita di stralcio.. (Anche se mi dice che si riservano di ricontrollare il prezzo se per loro va ancora bene...). Una cosa che non saprò finché non decido di procedere è se la banca veramente con la cifra percepita provvederà al pagamento (sempre a sua volta a stralcio) dei due anni di spese condominiali arretrate (ho il prospetto in mano..). Male che vada io sarò obbligata al pagamento delle ordinarie di quest esercizio e di quello precedente..
     
  20. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Te lo dico già la banca non paga le spese condominiali, valuta tu, le spese sono del proprietario non della banca.
     
    A miciogatto piace questo elemento.

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