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cafelab

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Innanzitutto è bene ricordare che il DM 5/7/75 è nato per arginare la speculazione edilizia delle case popolari
è il punto più basso dell'asticella della salubrità di una abitazione

Poi a me sembra molto chiaro, sono 3 pagine

Le misure a cui si riferisce sono quelle nette abitabili

Per cui qualcuno potrebbe arguirne che c'è una contraddizione ed è ammesso il monolocale unipersonale da 14 metri quadri.
Nel DM ci sono dei punti irrisolti ma non sono questi

ad esempio 3 vani in tutto di cui un soggiorno piccolo con posto di cottura da 7, 5 mq, un bagno di servizio da 4 mq e una camera da letto da 7 mq)
l'esempio è sbagliato
il DM, sempre all'art 2 dice:
Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una
persona, e di mq 14, se per due persone.
Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.


Quindi, un alloggio multivano deve avere almeno:
una stanza di soggiorno: 14mq minimo+
una stanza da letto: 9mq minimo
= 23mq
+servizio con antibagno

Quindi teoricamente si, è plausibile fare un alloggio multivano inferiore ai 28mq
senonchè
di frequente i regolamenti edilizi comunale stabiliscono dimensioni minime per
soggiorno + angolo cottura e bagni e non è detto che si rientra nei 28mq
 

Architetto

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Professionista
Ciao, Come giustamente ha citato @cafelab i riferimenti del DM 75, sono da tenersi come misure minime, perchè nei riferimenti sanitari, tutto ciò che viene indicato nelle norme, sono da tenersi come misura minima.
È vero che vi sono due indicazioni che possono creare confusione, la prima è quella degli spazi liberi con una misura di 28 mq.; si intende un monolocale che può ospitare una sola persona, dove all'interno di questo calcolo è già inglobato sia la zona cottura, che quella di riposo; è la seconda quella degli spazi suddivisi, ovvero tutto ciò che non è monolocale. Difatti, in questo caso si prendono in considerazione le superfici di ogni singolo spazio, camera matrimoniale (14 mq.), singola (9 mq.), soggiorno (14 mq.) e zona cottura (almeno 3mq.) per cui, si potrà notare che la superficie totale dell'u.a. non risulta inferiore a 28 mq.
Inoltre è da tenere in considerazione il RLI, di competenza territoriale, che in alcuni casi pone restrizioni sulle misure minime previste dal DM stesso, oltre a quanto indicato nel RE. Spero esserti stato d'aiuto.
 

Publius

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Privato Cittadino
l'esempio è sbagliato
il DM, sempre all'art 2 dice:
Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una
persona, e di mq 14, se per due persone.
Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.


Quindi, un alloggio multivano deve avere almeno:
una stanza di soggiorno: 14mq minimo+
una stanza da letto: 9mq minimo
= 23mq
+servizio con antibagno

Quindi teoricamente si, è plausibile fare un alloggio multivano inferiore ai 28mq
senonchè
di frequente i regolamenti edilizi comunale stabiliscono dimensioni minime per
soggiorno + angolo cottura e bagni e non è detto che si rientra nei 28mq
L'esempio che avevo fatto di una unità immobiliare costituita da
"3 vani in tutto di cui un soggiorno piccolo con posto di cottura da 7, 5 mq, un bagno di servizio da 4 mq e una camera da letto da 7 mq " era volutamente sbagliato. Perché da quando nel 2016 è stata introdotta la procedura di "SCIA-Agibilità" (che in pratica è un atto di iniziativa privata che introduce un silenzio assenso con controlli comunali solo "eventuali" ) le interpretazioni "riduzioniste" del D.M. 05 luglio 1975 n. 399000 del Ministero della sanità si sono fatte più frequenti e più attuali.
 

Architetto

Nuovo Iscritto
Professionista
L'esempio che avevo fatto di una unità immobiliare costituita da
"3 vani in tutto di cui un soggiorno piccolo con posto di cottura da 7, 5 mq, un bagno di servizio da 4 mq e una camera da letto da 7 mq " era volutamente sbagliato. Perché da quando nel 2016 è stata introdotta la procedura di "SCIA-Agibilità" (che in pratica è un atto di iniziativa privata che introduce un silenzio assenso con controlli comunali solo "eventuali" ) le interpretazioni "riduzioniste" del D.M. 05 luglio 1975 n. 399000 del Ministero della sanità si sono fatte più frequenti e più attuali.
Scusami, ma quello che dici non è corretto, in primis una u.a. progettata e realizzata con tali misure si configura nell'abuso edilizio; difatti la SCIA a modifica del PDC non è altro che uno snellimento della procedura amministrativa e non una variazione ai requisiti minimi degli ambienti di ogni singola u.a,
In secundis, vi è la mancanza della verifica da parte dei tecnici comunali, difatti nel DPR 380, hanno l'obbligo di una verifica minima da effettuare per le istanze presentate che per gli accertamenti del requisito di agibilità.
Pertanto, non è la norma ad essere stata modificata o errata, ma l'incompetenza del professionista che presenta tale istanza e l'indilegenza del tecnico comunale che non verifica tali errori.
Infine, ti ricordo che necessita sempre verificare il RLI locale e il RE comunale dove insiste l'immobile, per essere completamente chiari su tutto ciò che si discute in questo post..
 

Publius

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Scusami, ma quello che dici non è corretto, in primis una u.a. progettata e realizzata con tali misure si configura nell'abuso edilizio; difatti la SCIA a modifica del PDC non è altro che uno snellimento della procedura amministrativa e non una variazione ai requisiti minimi degli ambienti di ogni singola u.a,
In secundis, vi è la mancanza della verifica da parte dei tecnici comunali, difatti nel DPR 380, hanno l'obbligo di una verifica minima da effettuare per le istanze presentate che per gli accertamenti del requisito di agibilità.
Pertanto, non è la norma ad essere stata modificata o errata, ma l'incompetenza del professionista che presenta tale istanza e l'indilegenza del tecnico comunale che non verifica tali errori.
Infine, ti ricordo che necessita sempre verificare il RLI locale e il RE comunale dove insiste l'immobile, per essere completamente chiari su tutto ciò che si discute in questo post..
E noi siamo d'accordo nel sostenere che i Comuni dovrebbero fare i controlli anche nei procedimenti di SCIA-Agibilità introdotti dal 2016.
Il problema dell'agibilità degli immobili sottodimensionati rispetto ai parametri minimi di cui al DM 05 luglio 1975 n.399000 del Ministero della Sanità è rilevante quando si considerano gli immobili condonati. Qualcuno pensa davvero che dopo l'introduzione della SCIA-agibilità nel 2016 a nessun proprietario sia venuto in mente di approfittarne per gli immobili condonati di vecchia costruzione? E intatti la SCIA-Agibilità è solo un atto di iniziativa di parte rivolto alla formazione di un silenzio-assenso. Certo che i controlli li dovrebbero fare se non si vuole che si formi il silenzio assenso su delle agibilità che in realtà non esistono....
Secondo me condono e agibilità sono due situazioni giuridicamente diverse non è detto che una unità immobiliare condonata sia anche agibile . A sostegno di questa distinzione si pronunciò il Consiglio di Stato, Sezione IV, in sua Sentenza n.1977 del 2014 depositata il 18 aprile 2014.
 

Architetto

Nuovo Iscritto
Professionista
Scusami @Publius, ma a questo punto non capisco quale sia il tuo quesito e cosa ti aspetti come risposta, perchè è ovvio che un condono non è obbligatoriamente agibile, come una sanatoria non è obbligatoriamente sanabile. Il fatto che il condono sia la panacea dei mali, è dovuto alla possibilità di far introitare le casse della PA, in particolare quelle comunali; ma questo lo sanno tutti, come la previsione di legge del silenzio assenso. ;)
 

giusy19877

Nuovo Iscritto
Professionista
Salve, per un immobile ante 67 ampliato negli anni 90, esso presenta al piano terra un'altezza di 2.65 e primo piano 2.70 autorizzato, detto immobile era considerato fabbricato rurale, quindi con stanze adibite ad annessi agricoli la mia domanda è, essendo al piano terra adibito a vani utili quali cucina soggiorno e così via e non più a rimessa per attrezzi, come faccio a superare il parere igienico sanitario se ha un'altezza di 2.65?
 

Architetto

Nuovo Iscritto
Professionista
le, quindi con stanze adibite ad annessi agricoli la mia domanda è, essendo al piano terra adibito a vani utili quali cucina soggiorno e così via e non più a ri
Ciao, perdona la domanda, ma se l'immobile è autorizzato così com'è con zona giorno sotto, non capisco quale problema sanitario vorresti superare.
Se non fai opere e non modifichi lo stato di fatto, non hai bisogno di far nulla, l'autorizzazione ha piena validità così come si trova.
 

Skattina

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buon pomeriggio a tutti!
Vorrei chiedere un parere circa la nostra situazione.. siamo proprietari dal 2007 di un immobile classificato A3 con planimetria catastale datata 1964, altezza indicata 3 m ubicato in provincia di Grosseto.
Dato che vorremmo vendere, il tecnico a cui ci siamo affidati per la dichiarazione di conformità urbanistica, catastale ci ha detto che la casa così com'è nn può essere venduta.
Abbiamo scoperto che:
Non esistono in comune pratiche edilizie collegate al nostro immobile né di costruzione né di ristrutturazione, né di interventi di alcun genere..
L'altezza interna è di 2,65
Nel nostro contratto di compravendita c'è scritto che l'edificio è stato costruito prima del 1 settembre 1967 e che le parti dichiarano che nn sono stati fatti interventi (eppure esiste un bagno)
Il tecnico ci ha detto che per venderla è necessario fare la sanatoria per il bagno e portare l'altezza a 2.70...
Siamo d'accordo per la sanatoria del bagno, ahimè noi l'abbiamo comprata con il bagno e, beata ignoranza, nn ci siamo accorti che nella cartina nn c'era il bagno né tanto meno sapevamo che A3 fosse la classificazione delle case senza bagno...ma per l'altezza non esistono soluzioni alternative a rifare il soffitto?!?!?
Eppure a noi l'hanno venduta così com'è...
Vi ringrazio per qualsiasi riscontro mi darete!! Grazie!
 

Skattina

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie per il tuo riscontro...Immagino di sì sia per il bagno che per il soffitto... ma anche la costruzione?? Eppure l'abbiamo comprata prendendo un mutuo per prima casa... si tratta di un bilocale a schiera...
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
Non sapevo che le case abusive o di “architettura spontanea” potessero essere catastalmente identificate.
Mi sorprende che uno come te non sappia questa cosa!

Spesso i privati controllano che catastalmente gli ambienti corrispondano allo stato di fatto e vengono così "infinocchiati" dai proprietari, che gli vendono un immobile parzialmente o totalmente abusivo (salvo poi scoprire che avrebbero dovuto controllare quanto autorizzato dal Comune).

L'Ag. del Territorio/AdE anni fa mandò delle lettere ai proprietari ai fini di accatastare immobili presenti sul territorio ma di fatto mai registrati (obbligandoli a regolarizzare), al fine di riscuoterne la relativa tassazione, a prescindere dalla regolarità/autorizzazione urbanistica degli stessi.
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
Buon pomeriggio a tutti!
Vorrei chiedere un parere circa la nostra situazione.. siamo proprietari dal 2007 di un immobile classificato A3 con planimetria catastale datata 1964, altezza indicata 3 m ubicato in provincia di Grosseto.
Dato che vorremmo vendere, il tecnico a cui ci siamo affidati per la dichiarazione di conformità urbanistica, catastale ci ha detto che la casa così com'è nn può essere venduta.
Abbiamo scoperto che:
Non esistono in comune pratiche edilizie collegate al nostro immobile né di costruzione né di ristrutturazione, né di interventi di alcun genere..
L'altezza interna è di 2,65
Nel nostro contratto di compravendita c'è scritto che l'edificio è stato costruito prima del 1 settembre 1967 e che le parti dichiarano che nn sono stati fatti interventi (eppure esiste un bagno)
Il tecnico ci ha detto che per venderla è necessario fare la sanatoria per il bagno e portare l'altezza a 2.70...
Siamo d'accordo per la sanatoria del bagno, ahimè noi l'abbiamo comprata con il bagno e, beata ignoranza, nn ci siamo accorti che nella cartina nn c'era il bagno né tanto meno sapevamo che A3 fosse la classificazione delle case senza bagno...ma per l'altezza non esistono soluzioni alternative a rifare il soffitto?!?!?
Eppure a noi l'hanno venduta così com'è...
Vi ringrazio per qualsiasi riscontro mi darete!! Grazie!
Bagno, corridoi ecc. possono essere di altezza pari a 240cm, ma per gli ambienti principali non si scende sotto i 270cm. Ti consiglio comunque di spulciare il regolamento edilizio del Comune (e con l'occasione farsi una chiacchierata con il tecnico comunale).
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
Non esistono in comune pratiche edilizie collegate al nostro immobile né di costruzione né di ristrutturazione, né di interventi di alcun genere..
E' necessario svolgere ulteriori indagini per verificare se sia possibile dimostrare la legittimità della preesistenza.

Nel nostro contratto di compravendita c'è scritto che l'edificio è stato costruito prima del 1 settembre 1967
Per la preesistenza non conta

e che le parti dichiarano che nn sono stati fatti interventi (eppure esiste un bagno)
Anche questo non conta nulla

Il tecnico ci ha detto che per venderla è necessario fare la sanatoria per il bagno e portare l'altezza a 2.70...
O ti sei spiegato male
O non vi siete capiti
O dovete cambiare tecnico

A3 fosse la classificazione delle case senza bagno
forse ti riferisci alle A5, ormai una categoria catastale che non si applica più
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
O ti sei spiegato male
O non vi siete capiti
O dovete cambiare tecnico
E' necessario portarla a 2,70m, perchè no? Per la sanatoria, nel caso in cui come giustamente dici si possa dimostrare la legittimità urbanistica, credo intenda che occorre comunque presentare una pratica (CILA/SCIA in sanatoria) al fine di autorizzare lo stato di fatto.
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
gli abusi restano sempre imputabili a chi li ha commessi.
Non è assolutamento così semplice

La costruzione abusiva è contemporaneamente sia un reato di abuso edilizio, cioè penale che un illecito amministrativo.
Il reato è soggetto a prescrizione, l’illecito amministrativo no.

I termini di prescrizione sono:
4 anni dal compimento dell’illecito se, da tale momento, non ci sono stati atti interruttivi della prescrizione, per esempio una citazione a giudizio
altrimenti 5 anni dall’accertamento, dal sequestro, o dalla sentenza di primo grado.

Ma soprattutto l’azione penale relativa alle violazioni edilizie rimane sospesa finché non siano stati esauriti i procedimenti amministrativi di sanatoria

La sanzione amministrativa invece non si prescrive mai
E l’ordine di demolizione del manufatto abusivo è una sanzione amministrativa, volta non a colpire il colpevole, quanto a ripristinare lo stato dei luoghi compromessi dall'orrido abuso.
 

cafelab

Moderatore
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E' necessario portarla a 2,70m, perchè no? Per la sanatoria, nel caso in cui come giustamente dici si possa dimostrare la legittimità urbanistica, credo intenda che occorre comunque presentare una pratica (CILA/SCIA in sanatoria) al fine di autorizzare lo stato di fatto.
se non c'è legittimità edilizia ti preoccupi della pratichetta per il bagno?
 

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