Altezza minima tetto inferiore 2,70 mt. Possibili problemi di vendita

[AnnaM.85]

Salve, ho ereditato insieme ai miei parenti un appartamento costruito negli anni '90 e adesso vorremmo metterlo in vendita.
Ci siamo accorti però che l'altezza del soffitto in tutte le camere è inferiore a 2,70 metri ed in realtà è 2,62 metri. Premetto che l'appartamento non ha subito alcun intervento ed è così come è stato fatto dal costruttore, non ci sono controtetti o altro, ma non è possibile in alcun modo alzare i soffitti o abbassare i pavimenti.
A questo punto mi chiedo a quali problemi possiamo andare incontro con i possibili acquirenti.
Grazie.

 

[mattew82]

Prova a dare un'occhiata qua, stabilisce anche le deroghe alla misura minima. L'appartamento ha l'abitabilità? Altezza interna 2,70 ml nelle abitazioni: analisi e riferimenti normativi

 

[AnnaM.85]

Ai tempi della costruzione, quando il mio parente ha comprato l'appartamento dal costruttore, l'abitabilità era stata data, però il costruttore aveva dichiarato nelle carte catastali che i tetti erano 2,70 metri. Allo stato di fatto non è così.
Adesso potrebbe essere tolta dal comune? Nel link c'è scritto che la differenza può essere di 2 cm, qui stiamo parlando quasi di 10 cm...
Non vorrei che in queste condizioni l'appartamento non si potesse vendere.

 

[Jan80]

Partendo dal fatto che ti dovrai procurare i precedenti edilizi dell'immobile per verificare quanto dichiarato (il catasto serve "solo" per pagare le tasse), supponendo che il progetto in Comune sia conforme al catasto, ci sono iverse opzioni:

- già il progetto originario era in deroga delle altezze minime nazionali (non conosco la situazione siciliana, ma credo che anche per le regioni a statuto autonomo questo non sia possibile);
- l'edificio è stato oggetto di condono (però non ne hai parlato);
- puoi derogare fino a 10 cm alle altezze dei vani interni se questi sono oggetto di efficientamento energetico (coibentaione internaa o impianto a pavimento).

Sei poi sicuro che magarinon riesci a rimediare qualche cm dall'intonaco del soffitto? Resti nelle tolleranze fino a un 2%, che nel tuo casosi traducono in 5,4 cm.

 

[AnnaM.85]

Che io sappia non ci sono condoni. Come posso sapere se il costruttore aveva ottenuto una deroga?
L'abitabilità è stata ottenuta dal costruttore della palazzina, che si trova comunque in un complesso residenziale tutto fatto dallo stesso costruttore, dopo la consegna degli appartamenti. Sotto i pavimenti sono passati tubi di riscaldamento e altro.
Così è possibile ovviare alla norma?
Trattandosi di palazzina costituita solo da piano terra e primo piano, dove si trova l'appartamento in questione, non esiste alcuna possibilità di alzare il soffitto o abbassare i pavimenti, considerato anche che il soffitto è costituito interamente da travi in cemento armato poggiate su pareti portanti anch'esse in cemento armato.

 

[Jan80]

Come posso sapere se il costruttore aveva ottenuto una deroga?

Ti basta verificare cosa ci sia scritto sul progetto e relative varianti presso l'archivio del Comune. Dovrai fare un acesso agli atti e il Comune a fino a 30gg per poter ottemperare a tale richiesta. Puoi anche richiedere copia della documentazione (ovviamente a pagamento).
Sinceramente però non credo tu rientri in possibili deroghe, anzi mi aspetto che il progetto depositato in Comune (che sancisce lo stato legittimo) abbia le medesime altezze dichiarate in Catasto.

dopo la consegna degli appartamenti. Sotto i pavimenti sono passati tubi di riscaldamento e altro.
Così è possibile ovviare alla norma?

Non ho ben capito se siano stati fatti dei lavori agli impianti in epoca successiva, comunque per poter derogare alla norma ti serve un progetto, anche in sanatoria, che dichiari che almeno nei locali principali passi un impianto a pavimento (di norma è al posto dei classici radiatori a parete).

non esiste alcuna possibilità di alzare il soffitto o abbassare i pavimenti, considerato anche che il soffitto è costituito interamente da travi in cemento armato poggiate su pareti portanti anch'esse in cemento armato.

Chiaramente non puoi demolire il c.a., ma suppongo che l'appartamento non sia la grezzo e quindi almeno uno strato di finitura di intonac ci sia sul soffitto....

 

[AnnaM.85]

Il passaggio dei tubi sotto il pavimento è stato fatto dal costruttore, c'è il riscaldamento con i classici termosifoni a parete.
Dopo l'acquisto della casa e la consegna della stessa non è stato eseguito nessun tipo di intervento. E' tutto così come consegnato dal costruttore.
Lo strato di intonaco sul soffitto è già molto sottile.
A questo punto la casa si può vendere, se si informa l'acquirente di tale discrepanza e gli si fa firmare un documento di accettazione?

 

[Silvio Luise]

Se non c'è compatibilita catastale il Notaio non rogita.

 

[AnnaM.85]

Allora cosa si deve fare per poter vendere? Sì può sanare?

 

[Jan80]

Intanto ti devi procurare i precedenti edilizi per poter verificare quale sia lo stato legittimo del tuo immobile.
Se le altezze utili sono quelle riportate nel catastale l'unica speranza che ti resta è la eroga per immobili in comunità montane, ma sinceramente dubito che tu vi appartenga dato che il costruttore ha dichiarato un'altea di 2,70 m.

A questo punto non puoi neppure sanare dato che non hai la doppia conformità, puoi solo "riportare" l'immobile allo stato legittimo (stato che ha avuto solo sulla carta a quanto sembra). Per fare ciò puoi sfruttare anche la deroga per una coibentazione interna dei locali, però ti servirà un progetto completo redatto da un tecnico qualificato.

Ti ricordo infine che solo i locali principali hanno altezza minima di 2,70 m, per quelli accessori bastano 2,40 m.