Annullamento atto di compravendita

[Cristina4]

Ho già preso un appuntamento con un legale per la prossima settimana, ma ho aperto comunque la discussione per avere un vostro parere, in quanto presumo che abbiate già affrontato casi analoghi al mio.
Io comunque non sono convinta che il venditore non abbia alcuna responsabilità.
In internet ho letto "che è possibile chiedere la risoluzione anche quando il venditore è in buona fede e non ha colpa per i vizi, l'importante è che essi esistano"
E comunque è il venditore che deve dimostrare che non era a conoscenza dei vizi e che ha agito in buona fede.
Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2011, n. 19494
"Per il risarcimento non è necessario che il venditore sia in mala fede, è sufficiente che il venditore non riesca a provare la propria ignoranza non colpevole dell’esistenza di difetti al bene perché operi la garanzia e sussista l’obbligo di risarcimento"
"Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi (art. 1497 cod. civ.)"
I vizi devono essere occulti, quindi non conosciuti dall'acquirente o comunque non facilmente riconoscibili (a meno che il venditore abbia dichiarato che non esistevano). Inoltre debbono essere preesistenti alla vendita o, quantomeno, debbono essere provocati da cause preesistenti"

 

[Gugly]

Ciao Emanuele, il condominio è costituito da sole 3 unità per cui non è stato nominato un amministratore. La condomina che occupa l'appartamento sovrastante il mio, essendo architetto, si è accorta, successivamente alla mia compravendita, mentre stava eseguendo dei lavori di ristrutturazione alla sua proprietà, che il fabbricato presentava dei vizi e per obbligare me e il restante condomino ad eseguire le opere necessarie alla messa in sicurezza del fabbricato stesso, ha presentato ricorso presso il Tribunale di Venezia affinchè venisse nominato un CTU. A seguito di una approfondita e dettagliata perizia tecnica è stato reso noto alle parti che l'intero edificio non è agibile per cui siamo stati costretti a liberare gli immobili da persone e cose in attesa degli interventi strutturali.

E' la frase che ho indicato in "neretto" che mi fa pensare...
Sembre di poter intendere che questi "vizi occulti" siano insorti a seguito dell'intervento al piano soprastante : occorerebbe poter comprendere di quale natura sia stato tale intervento . Sono frequenti i casi di edilizia "povera" ove gli architetti ,abituati a strutture di portanza ben più adeguata ,si sbizzariscono a demolire e ricostruire con inserimento di "putrelloni" che invece di consolidare appesantiscono ulteriormente il "carico" (appunto) sulle strutture portanti spesso affidate alla muratura di perimetro e travi che ,una volta interrotte , causano cedimenti inaspettati ... Perfino le murature di tramezzatura ,ove corrispondano con continuità nei vari piani che compongono un fabbricato ,assolvono ad un concorso di stabilità del fabbricato di cui sono parte e , nei casi più fragili , anche la stessa e sola eliminazione di un tramezzo può cagionare lesioni ma, di solito , non tali da determinare un'ordinanza di sgombero. Comunque ci andrei cauto e chiederei di esaminare il progettodell'intervento al piano soprastante prima di partire "in tromba" contro il venditore.

 

[davideboschi]

Per la legge, il venditore è responsabile di tutti i vizi del bene presenti al momento dell'acquisto, a meno che non ne abbia messo a conoscenza l'acquirente. Occulti o no, che ne fosse a conoscenza o no, non fa differenza.
Quindi se i problemi esistevano al momento del rogito, e sono stati solo scoperti grazie ai lavori al piano di sopra, ne risponde il venditore. Se invece sono stati proprio causati dai lavori al piano di sopra, ne risponde la proprietaria di sopra.

 

[Cristina4]

I problemi non sono stati causati dalla proprietaria del piano superiore, sono solo stati scoperti. Il CTU ha verificato che i lavori eseguiti nell'immobile al piano superiore non hanno influito sulla staticità del fabbricato. Siccome l'edificio è un edificio storico, il mio venditore aveva incaricato un architetto di fiducia ad eseguire i controlli di rito, per cui nell'atto di compravendita il venditore aveva dichiarato che l'immobile non presentava vizi, nè abusi. All'atto notarile è stata anche allegata una dichiarazione dell'architetto stesso che aveva eseguito le verifiche. Invece, come prima cosa, successivamente alla vendita, nella mia proprietà sono stati rilevati, con una semplice visura catastale, due abusi che ho provveduto io a sanare a mie spese.
I vizi strutturali invece sono stati scoperti dalla condomina del piano superiore quando ha rimosso i suoi intonaci. La condomina architetto con molta preoccupazione mi ha chiesto allora di visionare il mio immobile. Ha immediatamente riscontrato tutti i vizi strutturali alle pareti e ai solai perchè nel mio immobile erano visibili, in quanto le pareti erano prive di intonaco e il soffitto presentava le travi a vista. L'architetto del venditore non aveva fatto menzione dei vizi per incompetenza o per mala fede? A questo punto la condomina ha contattato un ingegnere di fiducia ad eseguire, con il mio consenso, dei sopralluoghi. E l'ingegnere ci ha confermato purtroppo che l'immobile presentava seri problemi strutturali. Io e l'altro condomino siamo rimasti "scioccati" alla notizia di dover spendere circa 150 mila euro per mettere in sicurezza il fabbricato, per cui la condomina architetto per convincerci ad eseguire i lavori ha chiesto una perizia al Tribunale, che purtroppo ha confermato l'inagibilità del fabbricato.

 

[Gugly]

Chiedo scusa se , garbatamente , insisto e quindi ,per meglio capire , provo ancora a domandare : se i danni "strutturali" ai tuoi locali erano visibili ("...in quanto le pareti prive di intonaco .... e ...travi a vista") ,come hai potuto non rilevarlo anche tu prima dell'atto ?!
Inoltre , aggiungo , relativamente al piano superiore , e ancora domando : come é possibile che l'intonaco non fosse o sia lesionato in presenza di una situazione statica tanto compromessa da decretare l'inagibilità ....???
Per quanto riguarda gli abusi edilizi se sono sanabili (come attesti) si tratta certamente di modificazioni di lieve entità (tramezzi spostati o servizi dislocati o verande) e di questa falsa (o inesatta ) attestazione dovrà rispondere il tecnico intervenuto al rogito (probabilmente per "salvare" da rischi professionali il notaio stesso...

 

[Cristina4]

Non mi sono accorta dei vizi perchè non sono un tecnico e perchè l'immobile è storico, non si tratta di una nuova costruzione .... ho avuto fiducia nel venditore e nel suo tecnico. La perizia evidenzia che le condizioni statiche dei solai sono inadeguate alle prestazioni richieste dalla normativa cogente, la condizione statica generale è condizionata da un evidente cedimento fondazionale e due architravi in pietra d'istria rischiano il collasso. Per quanto riguarda le condizioni delle murature dell'appartamento sovrastante al mio non sono in grado di rispondere perchè non le ho visionate. Quello che posso dire è che il CTU ha eseguito tutti i rilevamenti nella mia proprietà. Evidentemente i piani bassi sono i primi a presentare cedimenti perchè sono quelli che portano il peso dell'edificio. Infatti il magazzino che possiedo al piano terra presenta maggiori problematiche di staticità rispetto l'abitazione del primo piano.

 

[Gugly]

Purtroppo non mi sento di aggiungere altro : in assenza di sopraluogo fatto in epoca coincidente con l'accadimento non si può certo esprimere altre supposizioni
Quanto tu dici non aggiunge né toglie alcun dato a quanto già congetturato , infatti :
-é evidente che un vecchio fabbricato non possa presentare le condizioni statiche adeguate alle prestazioni richieste dalla normativa vigente (tradotto : non si possono "caricare" le solette" come si potrebbe fare con una struttura in c.a.)
-è altrettanto probabile che una struttura di per sé fragile nei propri equilibri statici possa "collassare" in presenza di carichi eccessivi (effetto castello di carte) oppure , quando il terreno sottostante non é "coerente" (tradotto roccioso) rischi di sprofondare (sopratutto se gli strati su cui poggia sono sedimentari )
Questo il mio modesto parere...
Good luck Cristina 4
I

 

[Cristina4]

Un fabbricato storico se è ben costruito non presenta problemi di staticità. A Venezia gli edifici sono tutti storici e ben pochi sono inagibili. I solai sono tutti costruiti con le travi e non con il cemento armato, anche quelli nuovi, nel rispetto delle normative. Questo significa che il fabbricato in questione non è stato costruito a regola d'arte e il trascorrere del tempo ha peggiorato la situazione.
Nel post precedente mi sono dimenticata di dirvi che gli abusi rilevati riguardavano una tramezza che ho sanato e una bifora che, per errore, non era stata rappresentata nella planimetria catastale originaria del 1939, quindi trattasi in questo caso solo di errore grafico e non di un abuso vero e proprio. Ma non è stato semplice dimostrarlo, ho dovuto produrre una perizia tecnica.
Mi è difficile credere che il venditore non abbia alcuna responsabilità in merito ai vizi strutturali dell'immobile .... mi è difficile credere che sia il venditore che il suo architetto non possano essere puniti per aver dichiarato il falso (per incompetenza o cattiva fede) su un atto pubblico e per aver prodotto una planimetria catastale conforme allo stato di fatto in assenza di legittimazione urbanistica ....
Mi auguro che per tutti questi gravi motivi l'atto notarile si possa annullare o perlomeno io possa avere un equo risarcimento, grazie e buona serata a tutti

 

[Bagudi]

Non mi sono mai trovata davanti ad un problema del genere, ma ho l'impressione che annullare l'atto sia difficile, mentre avere un risarcimento probabilmente più facile.
Questo per la legge, sperando che il tuo venditore non abbia già speso tutti i soldi...

 

[Cristina4]

Grazie Bagudi, lo spero tanto anche io .... sono venuta anche a sapere oggi dal Comune che eseguendo dei lavori strutturali di una certa entità devo richiedere nuovamente l'agibilità per poter abitare l'appartamento e difficilmente questa mi sarà concessa in quanto, in base le nuove normative, l'abitazione deve avere una metratura non inferiore ai mq. 38, mentra le mia è mq. di 37,5 .... per solo mezzo metro non avrò l'agibilità con il rischio che l'immobile sia declassato a magazzino. Ho speso circa € 300 mila per l'acquisto di questo bilocale da ristrutturare e ora mi hanno preventivato circa € 80000 per gli interventi condominiali per la sicurezza, in quanto io possiedo maggiori millesimi rispetto gli altri due condomini .... sono disperata!