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  1. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salve a tutti,

    mi hanno chiesto un parere in merito alla compravendita di un immobile. Il problema per il notaio è che nella Visura Storica catastale viene segnalata una Variazione Consistenza nel 1995 e da allora l'immobile ha un vano in più. All'Ufficio Tecnico del Comune non risulta alcun documento relativo a quella variazione, cioè nessuna licenza edilizia o altro.

    Nell'ultimo atto notarile viene segnalato che uno dei vani è una loggia, ma in realtà e nell'ultima documentazione sia al Comune che al Catasto non risulta alcuna loggia, cioè non risulta alcun vano scoperto.

    Il notaio crede che sia stato fatto un abuso edilizio, ma per il Catasto e per il Comune è tutto a posto.

    1. Voi come procedereste per verificare che non c'è stato alcuno abuso e quindi a dare via libera alla compravendita?
    2. La Variazione Consistenza può essere stata fatta per correggere un errore e non per coprire un abuso (quindi per questo non esistono documenti relativi al Comune)?

    Grazie a chi mi risponderà.
     
  2. giovanniEDC

    giovanniEDC Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ciao, la variazione di consistenza al catasto può essere stata fatta per correggere un errore precedente, ma anche per adeguare il disegno alla modifica apportata alla casa (abusivamente o meno).
    la verifica della conformità urbanistica non dovrebbe mai partire dal catasto (che non prova nulla), ma dal comune.
    prendi un tecnico serio e andate a ricostruire la storia urbanistica dell'immobile all'ufficio tecnico del comune.
    se il comune è piccolo e i tecnici collaborano lo puoi fare anche senza tecnico.

    Scusa, mi è partita la risposta incompleta.
    Il punto è che il disegno della casa depositato in comune (quello allegato alla pratica più recente, se ce n'è più d'una), DEVE essere uguale a come la casa è in realtà. in caso contrario c'è un abuso, grosso o piccolo. a volte sanabile con poco a volte no.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 8 Giugno 2016
  3. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Puoi postare la visura accludendo i dati personali?
     
  4. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ecco la visura, di seguito in allegato.

    Intanto, ci sono stati degli sviluppi. In realtà non è "tutto a posto" al Catasto, in quanto in tutti gli atti precedenti, compreso l'ultimo, è citata la loggia, ma soltanto nell'ultimo atto (e trascrizione) i vani diventano 3,5 invece di 2,5. Anche se la situazione rispecchia la realtà attuale, il notaio crede che ci sia stato un abuso e soprattutto per motivi etici non vuole procedere con l'atto di compravendita.

    Sia l'acquirente che il venditore sono su tutte le furie! Adesso si prospettano varie ipotesi anche se improbabili:
    1. Il venditore dovrebbe fare un atto di rettifica (dell'ultimo atto di compravendita) e far eliminare dal suo notaio la loggia dalla descrizione dell'immobile. Ma poi si dovrebbero rettificare anche tutti gli altri atti precedenti?!
    2. Il venditore (dopo aver dichiarato al Comune, sia lui che il suo geometra, che non sussistono abusi) presenta una sanatoria al Comune e il nuovo proprietario si accolla le eventuali spese, magari chiedendo uno sconto al venditore sul prezzo iniziale.
    3. L'acquirente querela l'agenzia immobiliare e il venditore per tentata truffa, poiché hanno dichiarato che l'immobile era in regola.
     

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  5. giovanniEDC

    giovanniEDC Membro Junior

    Agente Immobiliare
    bene.
    nel primo messaggio dicevi che la loggia non compare nemmeno nella visura catastale, tuttavia è stato aggiunto un vano, che vano è? dalla busta in catasto bisognerebbe risalire alla vecchia planimetria per capirci di più rispetto alla natura della modifica.
    la prima soluzione, quella della rettifica, non risolve alcun problema. a parte quello del notaio.. (che evidentemente ho scrupolo a trasferire la proprietà di una loggia citata nell'atto di provenienza ma non rappresentata in comune e in catasto.)
    la seconda soluzione, posto che la sanatoria sia possibile, è quella giusta. i costi però vanno sostenuti da chi vende. se la sanatoria non è possibile l'acquirente farà meglio a cercarsi un'altra casa.
    la terza mi sembra un pò estrema e adatta a chi cerca un hobby per i prossimi 10 anni.
     
  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Quindi esiste una documentazione al comune o no?
    variazione del 25/05/1995 in atti dal 14/09/1999 var consist.(????995) alcune sigle fanno capire se sono variazioni di ufficio oppure di parte cosa c'è scritto fra parentesi?
     
  7. giovanniEDC

    giovanniEDC Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Nel primo messaggio diceva che in comune non risultava nulla
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    nel primo messaggio dice che non risulta alcuna loggia sia al comune e sia al catasto quindi ha visto un disegno che non c'è la loggia ma ce un disegno senza loggi o non esiste proprio il disegno al comune
     
  9. giovanniEDC

    giovanniEDC Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Credo intendesse che in comune non risulta nulla di coevo alla variazione catastale. Il disegno originale ci sará.
     
  10. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Quindi se il disegno originale c'è e non c'è la loggia cosa potrebbe esserci al suo posto?
    nulla o il vano in questione?
     
  11. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    C'è un riferimento ad una planimetria (che ho ed è la più vecchia che ho), in questa planimetria (del 1995, protocollata. Nella parentesi c'è il num. di protocollo) non c'è alcuna loggia, ma in tutti gli atti di compravendita invece viene citata.

    Al Comune c'è soltanto l'ultima documentazione (del 2010), dove sia l'attuale proprietario che il suo geometra dichiarano che non sussistono abusi, anzi si chiede di ristrutturare la copertura di quella che potrebbe essere stata una loggia.

    Al momento si sta aspettando l'agenzia immobiliare, ovvero il venditore che ha promesso di fornire ulteriore documentazione, in particolare la visura storica, compresa di planimetrie antecedenti alla variazione di consistenza (quindi antecedenti al 1995). Ma tardano ad arrivare...
     
  12. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
     
  13. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Come ho già detto prima c'è un numero di protocollo relativo ad una planimetria che ho già e dove non c'è alcuna loggia.
     
  14. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ho capito, ma la sigla precedente a 995 dipende cosa c'è scritto fa capire se è una variazione d'ufficio oppure di parte.
     
  15. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    C'è un numero, una barra e l'anno, ad esempio: "123/1995"
    Non posso pubblicare il numero esatto altrimenti si risalirebbe facilmente all'immobile.
     
  16. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Se c'è solo un numero prima di 1995 è una variazione di parte se invece ci sono lettere e numeri e dopo /1995 è una variazione di ufficio.
     
  17. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    No, non ci sono lettere. Ma si era capito che si tratta di una variazione di parte, poiché è stata presentata una planimetria, con tanto di nome del geometra (irrintracciabile)!
     
  18. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Il Catasto ha finalmente rilasciato la planimetria storica, dove effettivamente c'è la loggia, la cucina, ma manca il bagno! A questo punto credo che l'unico modo di procedere è chiedendo la sanatoria.
     

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