Appartamento con terrazza

[edmonds]

Buonasera a tutti, sto per acquistare un appartamento che ha questa situazione: ultimo piano di condominio, con terrazza a livello da cui, tramite una scala, si raggiunge un'altra terrazza al livello superiore, creata nella falda e accessibile unicamente da quella scala, interna alla proprietà. Verificando i vari documenti constato che la terrazza al piano superiore è presente in ogni documento catastale ma non ha titolo di provenienza perché è stata creata successivamente all'acquisto dell'appartamento: praticamente il proprietario attuale aveva acquistato il sottotetto, ha modificato l'angolo della falda per renderlo tutto fruibile e ha creato la terrazza tagliando parte della falda e rendendo orizzontale il soffitto di un locale (quindi sacrificando un po' di volume) per creare la soletta del terrazzo. Tutto regolare, con dia, commissioni varie e assemblee ma la domanda è: di chi è il terrazzo? Del condominio? O del proprietario che mi sta vendendo appartamento (e terrazzo) ? Ho chiesto a consulenti e ottenuto risposte contrastanti... Grazie per una risposta che mi aiuterà a sbrogliare la questione

 

[francesca63]

Non vedo come possa essere considerata del condominio; da tutti i documenti, soprattutto verbali delle assemblee e tabelle millesimali, oltre che dall’ elaborato planimetrico , dovrebbe ricavarsi questa situazione.
Oltretutto, non essendo la terrazza raggiungibile se non dal “tuo” appartamento, la situazione sembrerebbe lineare ( senza prova contraria).

 

[edmonds]

È quello che pensavo anch'io ma il Notaio sostiene che essendo il tetto condominiale di legge, il terrazzo creato nel tetto è un lastrico e non un terrazzo; quindi resta di proprietà condominiale, salvo prova contraria che non c'è perché non c'è stata compravendita di parte del tetto tra il proprietario e il condominio.

 

[francesca63]

È nel preliminare quel terrazzo ti è stato promesso in vendita ?
Cioè fa parte della descrizione dell’oggetto della vendita ?

 

[edmonds]

si, nella proposta che ho sottoscritto e il proprietario ha accettato è indicato, richiamando anche i dati catastali che lo includono nello stesso foglio ma indicato come al piano superiore (come di fatto è).

 

[francesca63]

Quindi è un problema che deve risolvere il venditore, dimostrando di esserne proprietario, per non essere inadempiente.

 

[edmonds]

Si, questo lo immaginavo ma a parte chiedere al condominio di acquistare il terrazzo (e chissà se glielo vendono) mi ha proposto uno sconto. Credo che prioritario desse per scontata la proprietà anche del terrazzo, idem agente immobiliare.
Ma rimarrò senza la proprietà del terrazzo.
La domanda era però come può essere definito terrazzo privato o lastrico solare condominiale? Qual è la discriminante?

 

[davideboschi]

Qual è la discriminante?

I titoli di proprietà.
Il precedente proprietario ha acquistato il sottotetto. Quindi il sottotetto è suo.
Poi ha demolito parte del tetto per rendere fruibile il sottotetto come terrazzo. Mi auguro che per questa operazione abbia ottenuto il benestare dell'assemblea condominiale, perché il sottotetto sarà pure stato suo, ma il tetto non lo era, e non credo (qualche forumista può confermare?) che demolirlo senza delibera assembleare sia stato cosa lecita.

Se vi fosse l'atto di acquisto del sottotetto, la delibera dell'assemblea condominiale e tutte le autorizzazioni comunali, dovresti essere in una botte di ferro, per quanto riguarda la proprietà, nel senso che nessuno ti può contestare né la proprietà, né i lavori fatti nella parte condominiale.
Per quanto riguarda la manutenzione, poi, devi tenere conto che i lavori di impermeabilizzazione sono a tuo carico per un terzo, i restanti due terzi vano divisi tra i proprietari sottostanti (tra cui ci sei ancora tu), per la loro quota.

 

[edmonds]

I titoli di proprietà.
Il precedente proprietario ha acquistato il sottotetto. Quindi il sottotetto è suo.
Poi ha demolito parte del tetto per rendere fruibile il sottotetto come terrazzo. Mi auguro che per questa operazione abbia ottenuto il benestare dell'assemblea condominiale, perché il sottotetto sarà pure stato suo, ma il tetto non lo era, e non credo (qualche forumista può confermare?) che demolirlo senza delibera assembleare sia stato cosa lecita.

tutto corretto, sia dal Comune che delibera assembleare.

Se vi fosse l'atto di acquisto del sottotetto, la delibera dell'assemblea condominiale e tutte le autorizzazioni comunali, dovresti essere in una botte di ferro, per quanto riguarda la proprietà, nel senso che nessuno ti può contestare né la proprietà, né i lavori fatti nella parte condominiale.

pensavo così e anche agente immobiliare e anche il venditore. Ma il Notaio non è di questo parere. E non capisco la ratio che lo porta a questa conclusione (che è lastrico condominiale e non terrazzo privato)

Per quanto riguarda la manutenzione, poi, devi tenere conto che i lavori di impermeabilizzazione sono a tuo carico per un terzo, i restanti due terzi vano divisi tra i proprietari sottostanti (tra cui ci sei ancora tu), per la loro quota.

ok

 

[davideboschi]

non capisco la ratio che lo porta a questa conclusione (che è lastrico condominiale e non terrazzo privato)

Francamente nemmeno io. Ma io non sono un legale. Per quanto ne so, una parte privata può benissimo fare da copertura a un'altra parte privata.
Se nessuno nel forum è in grado di rispondere, l'unica è chiedere a un altro notaio.