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  1. Sandro1964

    Sandro1964 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buon giorno a tutti, scrivo da Roma e mi sono recentemente iscritto e spero che la sezione sia pertinente alla mia domanda: vivo in un appartamento (che fa parte di un condominio) acquistato come prima casa oltre 15 anni fa all'ultimo piano e possiedo già una terrazza. Anche l'altro appartamento presente sul piano ha una terrazza confinante con la mia di circa 30 mq ma per accedervi, curiosamente, deve uscire sul pianerottolo dove per l'appunto è presente una porta dedicata oltre alle due di accesso agli appartamenti. Sia per questo motivo che per il fatto che il proprietario non vive nella casa è disposto a venderla e pertanto sono in cerca di informazioni sull'iter da seguire in caso la cosa avesse un seguito.
    tra le informazioni che ho c'è quella che l'appartamento del venditore non è dotato di planimetria catastale. La terrazza in questione dovrebbe andare in ampliamento del mio appartamento. Infine nelle prossime settimane il condominio dovrà rivedere le tabelle millesimali a causa della vendita ad un privato dell'appartamento del portiere.
    Quali operazioni ed in che ordine vanno eseguite ?
    Dal punto di vista fiscale come è regolato l'acquisto ?
    Ci sono autorizzazioni da chiedere per la chiusura della porta sul pianerottolo e la demolizione del muretto che attualmente separa le due terrazze ? In caso affermativo c'è il rischio che non vengano concesse ?
    Cercando in rete ho trovato che la valutazione economica al mq può oscillare tra il 10% ed il 25% del prezzo al mq, quanto può costare avere una valutazione più precisa ?
    grazie in anticipo Sandro
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Che vuol dire che non ha planimetria catastale? Non ce l'ha il vicino a disposizione o non esiste in catasto?
    Comunque...dato per scontato che sia tutto a posto, il vicino dovrà scorporare il terrazzo con un frazionamento e tu effettuare un accorpamento con i relativi costi del tecnico e di carattere urbanistico, dovrebbe servire una D.I.A. con successivo nuovo accatastamento.
    Per quanto riguarda l'aspetto fiscale credo sia opportuno sentire un notaio...io so che l'AdE interpreta in modo restrittivo e considera valide ai fini dell'agevolazione prima casa le sole categorie C/2, C/6 e C/7...l'anno scorso, però, la Cassazione: [La Corte di Cassazione, con la sent. n. 6259 del 13 marzo 2013, ha statuito l’importante principio secondo cui l’imposta di registro, nella misura agevolata riservata alla prima casa, si applica a tutte le pertinenze dell’abitazione principale e non è limitata a quelle rientranti nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. ]
    Le altre variazioni minori (chiusura della porta e demolizione parapetto) si faranno rientrare nella D.I.A.
    Se volete valutare il prezzo sul classico €/mq, considera che la superficie ponderata di balconi/terrazzi scoperti è calcolata al 25% fino a 25 mq e al 10% per l'eccedente i 25 mq...tale valore costituisce base imponibile per l'applicazione dell'imposta sull'acquisto (verifica comunque col notaio).
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  3. Sandro1964

    Sandro1964 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie molte delle informazioni. Per quello che ho potuto verificare la pianta dell'appartamento non esiste al catasto perché ho ricostruito che quando il palazzo venne costruito nella metà degli anni '50 l'accatastamento venne fatto dal costruttore senza le planimetrie. Esiste una pianta su carta millimetrata , ovviamente disegnata a mano , allegata al contratto notarile.
    Del mio appartamento invece esiste perché l'ho presentata io pochi anni fa in occasione di alcuni lavori.
    Per poter scorporare il proprietario dovrà quindi preventivamente fare un Docfa per consegnare lo stato attuale prima dello scorporo e con una seconda pratica scorporare la terrazza ?
    E' necessario (o forse solo opportuno) che sia lo stesso tecnico a effettuare le pratiche di scorporo ed accorpamento ? Rispetto al compromesso ed al rogito come si collocano temporalmente queste attività ? Si fa tutto dopo perché l'atto notarile di compravendita è il documento che "giustifica" il tutto ? In linea di massima ognuno sostiene le sue spese ?
    grazie Sandro
     
  4. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Una planimetria da qualche parte deve esistere...non stiamo parlando dei primi del 900....ma metà anni 50. Se sentite un tecnico saprà come muoversi, nel caso...bisognerà prima sistemare l'accatastamento per poi poter procedere al frazionamento ed accorpamento...sicuramente converrà utilizzare lo stesso tecnico per tutti i passaggi dove ognuno di voi paghi ciò di sua competenza:
    1) la sistemazione della planimetria mancante è spesa del tuo vicino, così come la quota relativa al frazionamento che scorpora il terrazzo;
    2) a te spetterà la quota di spesa per l'accorpamento.
    Nulla vieta di dividere al 50%...
    Dopo e solo dopo aver sistemato l'aspetto urbanistico e catastale, potrete rogitare...in sintesi:
    1) presentazione planimetria mancante dello stato attuale:
    2) frazionamento;
    3) rogito;
    4) variazione catastale per accorpamento, come da rogito che ne sancisce l'acquisto.
     
  5. Sandro1964

    Sandro1964 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie di nuovo per le ulteriori informazioni, sul tema della planimetria mancante: io ho le copie del progetto a china su tavole A0 dell'edificio richieste all'ufficio del catasto del comune e come ho detto esiste l'allegato al contratto di compravendita dell'appartamento che contiene la terrazza. In ultima ratio immagino che comunque facendo un rilievo dell'appartamento e disegnandolo ad CAD si possa comunque presentare il docfa ... Sandro
     
  6. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Si ma deve essere conforme al progetto, perché se dopo sono state apportate delle modifiche, andranno regolarizzate prima del frazionamento.
     

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