frapez84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti, spero che riusciate a chiarire un mio grosso dubbio, sul quale non riesco ad avere un parere chiaro e semplice. Se eventualmente ci fosse qualcuno disposto a spiegarlo o ad indirizzarmi su qualche guida, semplice gli sarei molto grato.
Questo dubbio mi nasce poiché verificando molti avvisi di vendita di immobili ho notato:
In caso di richiesta ex art. 41 T.U.B. avanzata dal creditore fondiario, l’aggiudicatario verserà direttamente al creditore fondiario, nel termine indicato nell’offerta, le somme del residuo prezzo (al netto di quelle necessarie per le spese della procedura) comunicategli dal delegato e sul conto della procedura le somme relative alle spese con le modalità sopra indicate; entro i 10 giorni successivi al pagamento, l’aggiudicatario dovrà depositare presso lo studio del professionista delegato, l’originale della quietanza rilasciata dall’istituto di credito.

Significa quindi che la banca può chiedere la restituzione della differenza tra il valore di ipoteca che è presente sulla stima ed il valore di aggiudicazione? Gli immobili all’asta, una volta aggiudicati, trasferiscono anche il debito o parte di esso che era ( e probabilmente rimane) in capo all’esecutato? Non ho chiaro per nulla quando in un asta interviene il Testo unico bancario e si parla di art. 41 comma 5 e 6; tutti gli immobili sui quali è presente ipoteca sono interessati da questa normativa o anche altri?
Per semplificarla, un immobile ha un mutuo ipotecario di 100 , la base d’asta è a 50; ammesso che io riesca ad aggiudicarmelo a 50 oppure a 50 meno 1/4 , significa che devo intervenire per il restante debito e restituire i soldi alla banca?
Se così fosse, dove sta la convenienza nell’acquistare beni all’asta? Leggevo infatti di alcuni episodi che ho trovato in rete che ci sono state persone che si sono aggiudicate il bene, e successivamente la banca scriveva loro di restituire la somma residua? Ma quindi dove sta la convenienza se devo restituire alla banca un ulteriore cifra oltre a quella di aggiudicazione dell’immobile?
Nella mia più totale ignoranza pensavo che al momento dell’aggiudicazione, visto che il bene viene venduto libero da gravami ed ipoteche, automaticamente null’altro fosse dovuto oltre alle spese di aggiudicazione + spese notarili ed eventuale IVA.
Mi scuso anticipatamente se l’argomento è già stato trattato, o se chiedo cose che per Voi professionisti sono ovvie, ma per me è un punto cruciale da trattare.
Anche se non sono stato in grado di trattare correttamente l’argomento, spero possiate essermi d’aiuto e rispondere alla mie domande poichè trovo questo argomento abbastanza compicato. Grazie
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Puoi stare tranquillo.

Il 41 tub ti cambia solo il fatto che invece che alla procedura, tutto o in parte pagherai direttamente la banca.

Il prezzo non cambia.

Ci mancherebbe che ti fai carico di debiti non tuoi.

Poi da qui a essere un acquisto privo di insidie, se non conosci bene la materia, è un altro discorso.

Già è complesso, per i non addetti ai lavori, il libero mercato, figuriamoci un acquisto in asta giudiziaria.

Tanto per dirne una: il tribunale non risponde di garanzia per vizi come invece ne risponde un normale venditore. O il discorso abusi insanabili.

Fatti seguire da chi fa solo questo, o quasi, di mestiere.
 

frapez84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Mi hai risollevato un po'.. infatti non capivo .. non avrebbe senso intervenire su debiti non propri cercando di beneficiare di un prezzo sotto mercato.. per i professionisti dove potrei trovarli? Di solito si trovano solamente agenzie immobiliari
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Mi hai risollevato un po'.. infatti non capivo .. non avrebbe senso intervenire su debiti non propri cercando di beneficiare di un prezzo sotto mercato.. per i professionisti dove potrei trovarli? Di solito si trovano solamente agenzie immobiliari
No , devi rivolgerti ad un avvocato che fa esecuzioni immobiliari .....lascia stare studi che fanno il business delle aste buona parte se non tutti non verificano un granchè e si limitano agli avvisi di vendita a partecipare all asta , ma non si preoccupano se vi siano patologie nella procedura che potrebbero attirare nel procedimento un aggiudicatario .

circa il tuo quesito sul privilegio fondiario è di natura processuale nel ambito del riparto pertanto non riguarda l aggiudicatario nel senso del tuo quesito
 

josko

Membro Attivo
Agente Immobiliare
No , devi rivolgerti ad un avvocato che fa esecuzioni immobiliari .....lascia stare studi che fanno il business delle aste buona parte se non tutti non verificano un granchè e si limitano agli avvisi di vendita a partecipare all asta , ma non si preoccupano se vi siano patologie nella procedura che potrebbero attirare nel procedimento un aggiudicatario .

circa il tuo quesito sul privilegio fondiario è di natura processuale nel ambito del riparto pertanto non riguarda l aggiudicatario nel senso del tuo quesito
Giustamente devi rivolgerti a professionisti che fanno delle esecuzioni immobiliari il loro mestiere.
 

eurocredit

Nuovo Iscritto
Mediatore Creditizio
Buongiorno a tutti, spero che riusciate a chiarire un mio grosso dubbio, sul quale non riesco ad avere un parere chiaro e semplice. Se eventualmente ci fosse qualcuno disposto a spiegarlo o ad indirizzarmi su qualche guida, semplice gli sarei molto grato.
Questo dubbio mi nasce poiché verificando molti avvisi di vendita di immobili ho notato:
In caso di richiesta ex art. 41 T.U.B. avanzata dal creditore fondiario, l’aggiudicatario verserà direttamente al creditore fondiario, nel termine indicato nell’offerta, le somme del residuo prezzo (al netto di quelle necessarie per le spese della procedura) comunicategli dal delegato e sul conto della procedura le somme relative alle spese con le modalità sopra indicate; entro i 10 giorni successivi al pagamento, l’aggiudicatario dovrà depositare presso lo studio del professionista delegato, l’originale della quietanza rilasciata dall’istituto di credito.

Significa quindi che la banca può chiedere la restituzione della differenza tra il valore di ipoteca che è presente sulla stima ed il valore di aggiudicazione? Gli immobili all’asta, una volta aggiudicati, trasferiscono anche il debito o parte di esso che era ( e probabilmente rimane) in capo all’esecutato? Non ho chiaro per nulla quando in un asta interviene il Testo unico bancario e si parla di art. 41 comma 5 e 6; tutti gli immobili sui quali è presente ipoteca sono interessati da questa normativa o anche altri?
Per semplificarla, un immobile ha un mutuo ipotecario di 100 , la base d’asta è a 50; ammesso che io riesca ad aggiudicarmelo a 50 oppure a 50 meno 1/4 , significa che devo intervenire per il restante debito e restituire i soldi alla banca?
Se così fosse, dove sta la convenienza nell’acquistare beni all’asta? Leggevo infatti di alcuni episodi che ho trovato in rete che ci sono state persone che si sono aggiudicate il bene, e successivamente la banca scriveva loro di restituire la somma residua? Ma quindi dove sta la convenienza se devo restituire alla banca un ulteriore cifra oltre a quella di aggiudicazione dell’immobile?
Nella mia più totale ignoranza pensavo che al momento dell’aggiudicazione, visto che il bene viene venduto libero da gravami ed ipoteche, automaticamente null’altro fosse dovuto oltre alle spese di aggiudicazione + spese notarili ed eventuale IVA.
Mi scuso anticipatamente se l’argomento è già stato trattato, o se chiedo cose che per Voi professionisti sono ovvie, ma per me è un punto cruciale da trattare.
Anche se non sono stato in grado di trattare correttamente l’argomento, spero possiate essermi d’aiuto e rispondere alla mie domande poichè trovo questo argomento abbastanza compicato. Grazie
Noi come ufficio di mediazione creditizia ci occupiamo di seguire le rchieste di mutuo sulle aste , anche questo è un dettaglio da non sottovalutare , in quanto i termini dei 120 gg dall aggiudicazione asta vanno rispettati e piu di una volta qualche istituo è arrivato lungo con l erogazione del mutuo
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Mi hai risollevato un po'.. infatti non capivo .. non avrebbe senso intervenire su debiti non propri cercando di beneficiare di un prezzo sotto mercato.. per i professionisti dove potrei trovarli? Di solito si trovano solamente agenzie immobiliari

E' importante che la struttura alla quale ti rivolgerai sia costituita da una squadra di professionisti.

Di per sè un avvocato può essere esperto di questioni giuridiche ma potrebbe non essere all'altezza di quelle urbanistiche che vanno approfondite con un tecnico specializzato.

Così pure l'agente immobiliare sarà utile per la determinazione del valore economico del bene, a differenza di un avvocato o di un tecnico.

Se ti rivolgi quindi ad un 'agenzia immobiliare o di servizi specializzata nella gestione delle aste, verifica che all'interno dello staff operino più figure professionali.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Posso essere diretta ?
Gli acquisti all'asta non sono per tutti ( per me no di sicuro).
Serve almeno una competenza base, per poter interloquire con i professionisti, altrimenti si è sempre in balia di altri e di quello che ti raccontano , senza poter capire
quanto sta accadendo.
ovvero, i prezzi saranno anche interessanti, ma la tranquillità ha un prezzo più alto.
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
E' importante che la struttura alla quale ti rivolgerai sia costituita da una squadra di professionisti.

Di per sè un avvocato può essere esperto di questioni giuridiche ma potrebbe non essere all'altezza di quelle urbanistiche che vanno approfondite con un tecnico specializzato.

Così pure l'agente immobiliare sarà utile per la determinazione del valore economico del bene, a differenza di un avvocato o di un tecnico.

Se ti rivolgi quindi ad un 'agenzia immobiliare o di servizi specializzata nella gestione delle aste, verifica che all'interno dello staff operino più figure professionali.
Non per denigrare qualcuno , agenzie di servizi per le aste nonverificano un bel niente si limitano al analisi dell avviso di vendita a prenotare la visita col custode ed a partecipare al asta ed ad occuparsi delle parti burocratiche , ancora devo vedere uan di queste associazioni specializzate che interloquisca col curatore o col responsabile della procedua per avere cognizione delle eventuali patologie della procedura che potrebbero avere effetto sul aggiudicatario. Altresi percio che riguarda la valutazione dell immobile detta valutazione non effettuabile da una normale conoscenza specialistic del mercato immobiliare privato in quanto il valore deve essere rettificato di vari aspetti tra cui il principale è la quantificazione dell assenza di garanzia di evizione che è una valutazione tecnico giuridica che alla fine quantifica un tecnico specializzato estimativo . Altresi il meccanismo di asta è competitivo, nelle gran parte delle esecuzioni, pertanto appena un immobile diviene appetibile l' asta diventa popolata , altresi sulla carte e sulla base di una perizia estimativa condotta anni prima e senza una ricognizione precisa dello stato dei luoghi dei dirtti eventualmente opponibili alla procedura non vedo come si possa esprimere un parere preciso di un valore di una base d asta . Detto cio , certamente le figure fondamentali sono un tecnico qualora la perizia non sia "facile " e con aspetti d ombra e per l estimo valutativo , oltre ad un avvocato che fa esecuzioni e che avendone del suo difficilmente si trova dentro associazioni miste di professionisti. Infine ove c 'è da domandarsi in tali associazioni , il soggetto interessato a chi debba dare l incarico e a fronte di tale incarico quali siano le garanzie se la consulenza non sia poi all altezza e l aggiudicatario venga a trovarsi poi o impigliato nella procedura esecutiva o magari dopo qualche anno trovarsi alle prese con azioni di rivindica del bene.
 

frapez84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
il soggetto interessato a chi debba dare l incarico e a fronte di tale incarico quali siano le garanzie se la consulenza non sia poi all altezza e l aggiudicatario venga a trovarsi poi o impigliato nella procedura esecutiva o magari dopo qualche anno trovarsi alle prese con azioni di rivindica del bene
ma per quale motivo? Cosa significa impigliato nella procedura esecutiva? Quali potrebbero essere le cause delle rivendiche? O comunque quali esempi sono da considerare leggendo le perizie e gli avvisi di vendita??

Cioè io compro in mano ad un tribunale, dove solitamente o una banca o un ente di riscossione pubblico hanno pignorato un immobile; nel caso di aggiudicazione pago il bene, pago un notaio, pago per la cancellazione dei gravami e ipoteche, pago l'IVA poichè essendo privato non si può scontare (quindi risulta un costo) e dopo tutto ciò posso anche avere grane?
Grazie a chi mi può chiarire questo punto.

Dovendo evenualmente nominare professionisti che hanno un costo importante ( forse a %?) E pagando tutto e tutti siamo realmente sicuri che ci sia convenienza? O un bene deve essere davvero sottomercato oppure mi restano molti dubbi.

Inoltre, in caso di mancata aggiudicazione i costi dei professionisti vi saranno comunque.
 

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