Asta immobili chiarimento importante

[Bagudi]

E chi ha detto che l'acquisto all'asta debba essere per forza un vantaggio ?

Può succedere di tutto, perchè le motivazioni per cui un immobile vada all'asta sono le più diverse e spesso molto intricate.
Non è una passeggiata.

 

[Rudyaventador]

il soggetto interessato a chi debba dare l incarico e a fronte di tale incarico quali siano le garanzie se la consulenza non sia poi all altezza e l aggiudicatario venga a trovarsi poi o impigliato nella procedura esecutiva o magari dopo qualche anno trovarsi alle prese con azioni di rivindica del bene
ma per quale motivo? Cosa significa impigliato nella procedura esecutiva? Quali potrebbero essere le cause delle rivendiche? O comunque quali esempi sono da considerare leggendo le perizie e gli avvisi di vendita??

Cioè io compro in mano ad un tribunale, dove solitamente o una banca o un ente di riscossione pubblico hanno pignorato un immobile; nel caso di aggiudicazione pago il bene, pago un notaio, pago per la cancellazione dei gravami e ipoteche, pago l'IVA poichè essendo privato non si può scontare (quindi risulta un costo) e dopo tutto ciò posso anche avere grane?
Grazie a chi mi può chiarire questo punto.

Dovendo evenualmente nominare professionisti che hanno un costo importante ( forse a %?) E pagando tutto e tutti siamo realmente sicuri che ci sia convenienza? O un bene deve essere davvero sottomercato oppure mi restano molti dubbi.

Inoltre, in caso di mancata aggiudicazione i costi dei professionisti vi saranno comunque.

ragionamento ingenuo evidente che non si conoscono le procedure esecutive , la rappresentiamo figurativamente , vasca piena di squali dove tutti Giudice del Esecuzione compreso camminano spalle al muro ....
vuoi un esempio?
bene di terzi in garanzia e ti rinnovamo male l ipoteca a scadenza, intanto l aggiudicatario rimani impigliato nella procedura in quanto a fronte dell opposizione dell terzo esecutato il GE Sospende .....questa è solo una , poi di ciofeche ce ne sono a miriadi in esecuzione , sempre bene di terzi fila tutto liscio poi a tua insaputa poiche non sei parte del le secuzione la procedura si estingue e ti arriva una richiesta di rivindica del bene .....vogliamo metterci posizioni opponibili alla procedura che magari sono giudizi parallei all esecuzione? se vuoi posso continuare per mezz ora ...

 

[Miciogatto]

Rudy, scrivi cose assai interessanti ma capirai ... non è che qui siamo su Altalex.

Spiegheresti meglio? Io mastico un pochino la materia e non ho capito molto... fuguramoci altri.

Mi piacerebbe capire.

Per esempio la prima:

bene di terzi in garanzia e ti rinnovamo male l ipoteca a scadenza, intanto l aggiudicatario rimani impigliato nella procedura in quanto a fronte dell opposizione dell terzo esecutato il GE Sospende

Intendi esecuzione su terzo datore di ipoteca non debitore? Oppure nuovo proprietario, non debitore, che evidentemente ha accettato di acquistare il bene pur con ipoteca non estinta e tanto meno cancellata.

Comunque prima della scadenza ventennale (e immagino in prossimità dell'aggiudicazione) il creditore rinnova l'ipoteca.

Qual è il problema? Se rinnova prima del decreto, il GE non ordina la cancellazione anche se rinnovata? Se arriva dopo il decreto ... che rinnova?

Che intendi rinnovata male? Perchè può opporsi il terzo?

Per capire, ho solo da imparare, intendiamoci. Grazie in anticipo.

 

[Rudyaventador]

Terzo datore di ipoteca e magari deceduto e quindi in esecuzione gli eredi cosi lo facciamo bene bene l esempio che si capisce

scattano i 20 anni e non di rado ritrovi il rinnovo d ipoteca contro tizio ed aventi causa , anziche come prescrive il codice , che il rinnovo va effettuato contro chi risulti al momento proprietario , molti con leggerezza rinnovano cosi poiche vi è il diritto di sequela, che nel caso invece del debitore ed esecutato deceduto il titolo di esecuzione sussite ( il credito ) anche in assenza di garanzia che eventualmente avra effetto sul riparto tra creditori ( si perde il privilegio ipotecario) , invece nei casi dei datori terzi , non vi è il diritto di sequela pertanto con non valido rinnovo si è in carenza del titolo esecutivo .


In generale tra teoria e pratica vi è anche molta distanza , ad esempio l aggiudicatario per legge non avrebbe a che vedere con le patologie dela procedura , ma succede che invece di andare avanti col trasferimento il GE prende e sospende tutto in presenza di patologie rilevanti , e nel caso in esempio , non è conveniente all aggiudicatario che gia si deve costituire nella procedura , richiedere od opporsi al collegio per far decadere la sospensione e procedere al trasferimento in quanto , a procedura estinta si trovera esposto nei confronti del terzo datore che potra rivindicare il bene ( circostanza molto probbalile in quanto il ricavto d asta sara inidoneo per il terzo ad acquistare un analogo immobile ed è piu semplice e di minor danno economico rivindicare il bene che scegliere invece di chiedere i danni al creditore procedente, quindi in tal caso l aggiudicatario effettua opposizione semplice ( e non paga cosi oltre 200 euro di contrbuto unificato di appello) chiedendo al GE la restituzione delle somme versate. Oviamente le spese legali in pratica succede che dovra fare un altra causa al creditore procedente con esito incerto pero , poiche ancorche si possa chiedere in seno alla procedura esecutiva , i GE NON LIQUIDANO NEANCHE SE TI FAI VERDE E DANNO TERMINE PER APRIRE CONTENZIOSO SEPARATO.


Rivolgendosi ad un avvocato , se esce una circostanza del genere l avvocato che ha prestato assistenza di analisi e partecipazione al asta si ritrova a rispnderne nei confronti del proprio cliente , mentre nel caso di associazioni imobiliari professionali di aste voglio proprio vedere a chi poi puo chiedere i danni....sicuramente il mandato avra una salvaguardia ove l associazione si mette al riparo da eventuali patologie esecutive che abbio impatto ovviamente sull aggiudicazionee trasferimento e o successve al trasferimento

 

[Miciogatto]

Molto interessante, mi riservo di leggerlo con la dovuta attenzione e con calma.

Ti ringrazio per il tempo che hai dedicato, ti devo un caffè!

 

[frapez84]

E chi ha detto che l'acquisto all'asta debba essere per forza un vantaggio ?

Può succedere di tutto, perchè le motivazioni per cui un immobile vada all'asta sono le più diverse e spesso molto intricate.
Non è una passeggiata.

Grazie della risposta, ma partecipare senza vantaggio allora non è meglio acquistare da privato o agenzia senza ulteriori dubbi, costi e altre rotture?

questo mi porta a pensare che avvicinarsi a questo mondo senza o grosse disponibilità economiche, o grande conoscenza della materia, o meglio ancora entrambi a Vs giudizio sia abbastanza da matti ?!? Quindi che purtroppo debba restare una possibilità di "nicchia" l'acquisto all'asta?

Terzo datore di ipoteca e magari deceduto e quindi in esecuzione gli eredi cosi lo facciamo bene bene l esempio che si capisce

scattano i 20 anni e non di rado ritrovi il rinnovo d ipoteca contro tizio ed aventi causa , anziche come prescrive il codice , che il rinnovo va effettuato contro chi risulti al momento proprietario , molti con leggerezza rinnovano cosi poiche vi è il diritto di sequela, che nel caso invece del debitore ed esecutato deceduto il titolo di esecuzione sussite ( il credito ) anche in assenza di garanzia che eventualmente avra effetto sul riparto tra creditori ( si perde il privilegio ipotecario) , invece nei casi dei datori terzi , non vi è il diritto di sequela pertanto con non valido rinnovo si è in carenza del titolo esecutivo .


In generale tra teoria e pratica vi è anche molta distanza , ad esempio l aggiudicatario per legge non avrebbe a che vedere con le patologie dela procedura , ma succede che invece di andare avanti col trasferimento il GE prende e sospende tutto in presenza di patologie rilevanti , e nel caso in esempio , non è conveniente all aggiudicatario che gia si deve costituire nella procedura , richiedere od opporsi al collegio per far decadere la sospensione e procedere al trasferimento in quanto , a procedura estinta si trovera esposto nei confronti del terzo datore che potra rivindicare il bene ( circostanza molto probbalile in quanto il ricavto d asta sara inidoneo per il terzo ad acquistare un analogo immobile ed è piu semplice e di minor danno economico rivindicare il bene che scegliere invece di chiedere i danni al creditore procedente, quindi in tal caso l aggiudicatario effettua opposizione semplice ( e non paga cosi oltre 200 euro di contrbuto unificato di appello) chiedendo al GE la restituzione delle somme versate. Oviamente le spese legali in pratica succede che dovra fare un altra causa al creditore procedente con esito incerto pero , poiche ancorche si possa chiedere in seno alla procedura esecutiva , i GE NON LIQUIDANO NEANCHE SE TI FAI VERDE E DANNO TERMINE PER APRIRE CONTENZIOSO SEPARATO.


Rivolgendosi ad un avvocato , se esce una circostanza del genere l avvocato che ha prestato assistenza di analisi e partecipazione al asta si ritrova a rispnderne nei confronti del proprio cliente , mentre nel caso di associazioni imobiliari professionali di aste voglio proprio vedere a chi poi puo chiedere i danni....sicuramente il mandato avra una salvaguardia ove l associazione si mette al riparo da eventuali patologie esecutive che abbio impatto ovviamente sull aggiudicazionee trasferimento e o successve al trasferimento

Abbastanza complicato per chi non mastica questa materia, ma facendola breve per il non addetto dei lavori vai da un avvocato, se ti va bene .. bene; se invece ci sono elementi che potrebbero intervenire, ma sottovalutati dall'avvocato ti puoi rivalere nei suoi confronti..

Nuovamente, metto in dubbio la convenienza nell'acquisto dall'asta di un immobile; per il costo del bene, viene deciso da chi offre se gli conviene procedere o meno, ma io in questo modo acquisto anche il dubbio di eventuali rivendiche, problemi o ulteriori spese legali, e forse giuridiche e chissà cosa altro.

O un bene è talmente sottovalutato da non farselo scappare oppure ne vale la pena??

 

[francesca63]

questo mi porta a pensare che avvicinarsi a questo mondo senza o grosse disponibilità economiche, o grande conoscenza della materia, o meglio ancora entrambi a Vs giudizio sia abbastanza da matti ?!?

O un bene è talmente sottovalutato da non farselo scappare oppure ne vale la pena??

Ti sei già risposto da solo, direi.