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Elisa Pichini

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno.
La questione riguarda un locale - originariamente utilizzato come magazzino - sito in un palazzo romano degli anni '30.
Il locale è classificato in C2: quasi completamente interrato, dotato solo di finestre che rimangono a più di tre metri dal pavimento e sono dunque 'a filo soffitto' dalla parte interna e 'a filo marciapiede' da quella esterna. Oltre alla porta di ingresso che si trova al piano -1 dell'edificio, il locale ha un accesso - originariamente carrabile - che si apre nella corte interna (anch'essa sotto quota stradale) del palazzo.
Anni fa il locale fu venduto a un ragazzo (architetto) che lo ristrutturò a studio e abitazione. Essendo incorso in illecito - un locale C2 non può essere adibito ad abitazione - il ragazzo ha a sua volta venduto il locale a una signora che lo sta usando come sede per "incontri, dibattiti, seminari, conferenze, giornate di studio, mostre, proiezioni" e dove vengono coinvolti "esperti, scuole, università, enti di ricerca..."
Chiedo: è possibile adibire un locale C2 a sede per incontri, dibattiti, conferenze...?
Esistono indicazioni chiare su che cosa si possa fare e non fare in un locale classificato come C2?
Grata se saprete rispondermi.
Elisa Pichini
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Anni fa il locale fu venduto ....... a sua volta venduto il locale a una signora che lo sta usando come sede per "incontri, dibattiti, seminari, conferenze, giornate di studio, mostre, proiezioni" e dove vengono coinvolti "esperti, scuole, università, enti di ricerca..."
In tutto questo tu chi sei ?
non sei ne il primo proprietario e non il secondo, essendone proprietaria attuale la signora.
indichi che l'ambiente in questione è sito in un palazzo .....ma è un condominio ?
> esiste un regolamento condominiale ?
> cosa vieta, l'eventuale, regolamento di condominio ?
sono questi gli approcci da instaurare, e non cosa fanno gli altri in casa propria ......
 
Ultima modifica:

Elisa Pichini

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ringrazio Francesca63: mi informerò relativamente all'eventuale variazione di destinazione d'uso. Proverò a chiedere all'Amministratore perché sì, il palazzo è un condominio. Anzi, per l'esattezza il palazzo è un megacondominio: 6 scale che si affacciano sullo stesso cortile interno.
E rispondo alla domanda del Sig. Marcanto: io sono la proprietaria dell'appartamento (categoria catastale A2) posto esattamente al piano di sopra del locale che la signora ha adibito a sede per 'incontri, dibattimenti, seminari...'. Ritiene abbia abbastanza titolo a cercare di informarmi?
Inoltre: mi scusi ma non ricordo di averla autorizzata a darmi del tu e trovo il suo tono molto sgradevole.
Chiudo: io penso che quello che fanno gli altri a casa propria sia sicuramente affare degli altri, sempre che sia legittimo.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Inoltre: mi scusi ma non ricordo di averla autorizzata a darmi del tu e trovo il suo tono molto sgradevole.
A questo punto entro io a gamba tesa, ricordandoti che sul forum ci si dà del tu.
A prescindere dai nostri "titoli nobiliari".
Perché qui siamo tutti avvocati, ingegneri, dottori, chirurghi, dentisti.
Ma sui forum ci si dà sempre del tu.
E' una regola generale.
Non vale solo per questo forum.

E rispondo alla domanda del Sig. Marcanto: io sono la proprietaria dell'appartamento (categoria catastale A2) posto esattamente al piano di sopra del locale che la signora ha adibito a sede per 'incontri, dibattimenti, seminari...'. Ritiene abbia abbastanza titolo a cercare di informarmi?
Credo di aver capito la situazione. In pratica, sotto il tuo appartamento fanno chiasso fino a tarda serata, diciamo pure tarda notte. Ma questo locale C/2 sotto casa tua, almeno, è finestrato? Se non è finestrato, non ci sono nemmeno i requisiti sanitari per intrattenerci persone e farne luogo di accesi dibattiti sino a tarda notte.
Devi interessare assolutamente l'amministratore e richiamare all'ordine il proprietario del C/2, spiegandogli che se ci vuole parcheggiare merce non infiammabile va benissimo, ma se vuole farci occupazioni stanziali con ospiti chiacchieroni, non è quello il luogo adatto.
Questo è il mio parere. Verifica comunque se il regolamento di condominio contrattuale concede deroghe proprio su questo locale C/2 che, ripeto, è un magazzino, e se non è neanche finestrato, non ci sono i requisiti igienici né sanitari, ora poi col Covid, peggio che peggio.
Come già detto da @francesca63 è opportuno verificare anche eventuali variazioni di destinazione d'uso di questo locale, controllando anche se siano con autorizzazione o fatte senza magari rispettare il regolamento di condominio contrattuale che - faccio per dire - magari vieta il cambio di destinazione d'uso senza una maggioranza qualificata che acconsenta.
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
Buongiorno.
La questione riguarda un locale - originariamente utilizzato come magazzino - sito in un palazzo romano degli anni '30.
Il locale è classificato in C2: quasi completamente interrato, dotato solo di finestre che rimangono a più di tre metri dal pavimento e sono dunque 'a filo soffitto' dalla parte interna e 'a filo marciapiede' da quella esterna. Oltre alla porta di ingresso che si trova al piano -1 dell'edificio, il locale ha un accesso - originariamente carrabile - che si apre nella corte interna (anch'essa sotto quota stradale) del palazzo.
Anni fa il locale fu venduto a un ragazzo (architetto) che lo ristrutturò a studio e abitazione. Essendo incorso in illecito - un locale C2 non può essere adibito ad abitazione - il ragazzo ha a sua volta venduto il locale a una signora che lo sta usando come sede per "incontri, dibattiti, seminari, conferenze, giornate di studio, mostre, proiezioni" e dove vengono coinvolti "esperti, scuole, università, enti di ricerca..."
Chiedo: è possibile adibire un locale C2 a sede per incontri, dibattiti, conferenze...?
Esistono indicazioni chiare su che cosa si possa fare e non fare in un locale classificato come C2?
Grata se saprete rispondermi.
Elisa Pichini
E' chiaro che esistono regole certe su quello che si può fare in un C2, differente è se la destinazione d'uso fosse mutata con regolari licenze edilizie e poi fosse "dimenticato" l'aggiornamento al Catasto
Impossibile in un C2 fare appartamenti e studi professionali come anche riunioni, mostre o altro che preveda lo stanziamento di persone.

Strano e poco plausibile che un Architetto acquisti un locale per inserire abitazione e studio abusivo, per poi rivenderlo a terzi per esercitare attività abusive... senza che tale abusività sia stata modificata in regolari permessi...ma non mi stupirei più di tanto

Ti conviene andare in Comune o incaricare un tecnico che verifichi la realtà dei fatti, così poi saprai come e se poter agire...
 

Elisa Pichini

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a Possessore e Cristian. Mi siete stati di grande aiuto. Per prima cosa chiederò lumi all'amministratore del condominio, poi vedrò come procedere.
Possessore: il locale ha delle finestre a più di tre metri di altezza dal pavimento: il locale sarà alto almeno quattro metri, e le finestre sono a 'filo soffitto' dalla parte interna e restano a 'filo marciapiede' dalla parte esterna.
Cristian: per quanto possa sembrarti strano è proprio così: il giovanotto, architetto, comprò il locale e lo ristrutturò realizzando tutta una zona soppalcata che utilizzava come studio, mentre 'sotto' aveva lasciato tipo 'open space' con cucina da un lato e salone al centro, e dall'altro lato la zona notte. Poi qualcuno deve aver avvisato non so bene chi, fatto sta che fecero dei controlli e fu obbligato a rimuovere parecchio di quanto vi aveva installato. Però non vi saprei proprio dire di più: era un giovanotto molto tranquillo, per quanto ne avesse fatto un uso abitativo illecito, non dava alcun fastidio. Che gli avevano fatto dei controlli, io l'ho saputo solo dopo, quando ormai stava già andando via.
Possessore: ti ringrazio anche per l'informazione relativa al fatto che nei Forum ci si dà tutti del tu. Era qualcosa che non sapevo, non avevi alcun bisogno di entrare a gamba tesa, non ne stavo facendo questione di titoli nobiliari: molto più semplicemente, a una domanda che credevo di aver posto in modo garbato, mi sono vista rispondere con toni piuttosto accesi. Credo che il darsi del tu non autorizzi nessuno a essere scortese. Che si sia avvocati, ingegneri, dottori, chirurghi, dentisti...
Grazie ancora a tutti
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Aggiungo una mia esperienza. Nel 2008 entrai a lavorare in uno studio di Ingegneria a Roma, che aveva un ufficio al piano terra (del tutto regolare) e un altro nell'interrato.

Evidentemente Ing. e Arch. predicano bene e razzolano male ahahah

L'edificio era a mezza costa e questo locale, C/2 come il resto degli ambienti dell'interrato, affacciava su un piazzale. Aveva dunque finestre "regolari" nel senso che sembrava proprio un'abitazione, e probabilmente aveva anche tutti i requisiti inerenti i rapporti aeroilluminanti ecc.
C'era anche un bagno.

Nel 2013 mi licenziai e venni a sapere che un condòmino aveva chiamato i vigili, poiché appunto il locale era utilizzato diversamente rispetto a quanto previsto dagli strumenti urbanistici. Il risultato fu che venne preso in affitto un appartamento del primo piano.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Grazie a Possessore e Cristian. Mi siete stati di grande aiuto. Per prima cosa chiederò lumi all'amministratore del condominio, poi vedrò come procedere.
Possessore: il locale ha delle finestre a più di tre metri di altezza dal pavimento: il locale sarà alto almeno quattro metri, e le finestre sono a 'filo soffitto' dalla parte interna e restano a 'filo marciapiede' dalla parte esterna.
Il locale è comunque finestrato, sebbene si vede chiarimente che sono delle finestre dedicate a un magazzino, cioè molto in alto, più di 3 metri di altezza dal pavimento.

Non ci si può affacciare da queste finestre, servono solo per il ricambio d'aria.

Se l'amministratore di condominio, come fa spesso il mio, non fornisce informazioni perché sostiene che è una questione privata tra te e il proprietario del locale C/2, dovrai anzitutto fare delle ricerche catastali, poi interessare un legale e un tecnico affinché approfondiscano la questione.

Non esiste che tu non dormi la notte perché quelli fanno casino nel magazzino. Chiunque essi siano.
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Ciao Elisa scusami se ti dò del tu :)

Da quel che so io in alcuni casi e richiedendo le dovute autorizzazioni alle Associazioni Culturali è concesso di esercitare la propria attività sociale indipendentemente dalla destinazione del locale.

In ogni caso, la sede deve comunque rispettare i requisiti di agibilità/abitabilità e le norme minime di sicurezza. Quindi, se il locale è sprovvisto di tali requisiti, sarà indispensabile ottenere la relativa certificazione. Inoltre, se nel locale si somministra alimenti e bevande, sarà necessario richiedere l’autorizzazione igienico- sanitaria da parte dell’ASL competente.

Puoi comunque documentarti cercando anche nel web quello che si può e non può fare costituendo un APS; Associazione di Promozione Sociale, come credo sia nel tuo caso.
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
è possibile adibire un locale C2 a sede per incontri, dibattiti, conferenze...?
Si,
le attività di promozione sociale possono operare in qualsiasi categoria catastale.

Esistono indicazioni chiare su che cosa si possa fare e non fare in un locale classificato come C2?
Non funziona così,
la classificazione catastale è solo un metro fiscale di un bene,
non dà e non può dare nessuna limitazione all'utilizzo o meno di un locale, quella è una questione urbanistica.

Come dice @ingelman
Per operare in un locale interrato e/o seminterrato va richiesto il rilascio di una autorizzazione in deroga all'ASL

Finestrato o non finestrato, altezze, cose... non c'entrano nulla,
sono gli ispettori dell'Asl a stabilire se i requisiti igienico sanitari sono rispettati, non l'opinione del primo che passa

Naturalmente questo non da diritto all'associazione di fare casino e dare fastidio al vicinato in orari non consoni

> esiste un regolamento condominiale ?
> cosa vieta, l'eventuale, regolamento di condominio ?
sono questi gli approcci da instaurare, e non cosa fanno gli altri in casa propria
L'approccio suggerito da Marcanto è corretto
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Naturalmente questo non dà diritto all'associazione di fare casino e dare fastidio al vicinato in orari non consoni
Esatto. Tanto per cominciare, il mio regolamento di condominio dice che dalle 23 in poi non si devono sentire i rumori provenienti dagli appartamenti vicini. Lo dice espressamente.
Verifica se c'è scritto qualcosa del genere nel tuo regolamento condominiale contrattuale, @Elisa Pichini

Magari imporre il silenzio dopo le 23 non è la soluzione del problema, ma darà comunque un po' di respiro alla postante, anche se ella magari è abituata a coricarsi alle 21. Devo confessare con con il remote working anche io mi alzo prestissimo, a orari assurdi, e vado a letto altrettanto presto. Non ho più esigenza di cenare tardi. Sono già a casa! Quando finirà tutto questo sarò felice, ma sarà dura riabituarsi al tran tran di quasi un anno fa.
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Ciao Pyer
Tutto bene si naviga a vista ma si va avanti
Spero atrettanto bene per voi tutti
e tu? sempre il solito monellaccio? hihi
 

Elisa Pichini

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ringrazio tutti.
Dunque, ora so che in quanto APS possono operare in qualsiasi categoria catastale. E che è sufficiente un sopralluogo dell'ASL che permetta loro di derogare su alcuni aspetti. Spero non tutti.
Oso chiedere ancora, da cittadina che vorrebbe capire come funziona il nostro Paese: non dovrebbe esserci anche un sopralluogo dei VVF? Se il locale è stretto e con aperture solo alle estremità e di queste una è in cima a una scala, come hanno fatto a reputarlo sicuro per la presenza contemporanea e prolungata di parecchie persone e con strumetazioni elettriche (faretti, proiettori...) attive?
E in ogni caso: non avrebbero comunque dovuto chiedere anche ai condomini?
Allego un paio di foto.
Grazie ancora.

Un grazie particolare a Massimo @ingelman, scusatissimo per il tono familiare eppure estremamente gentile. A dimostrazione che si può. ;)
 

Allegati

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Giuro che ho dovuto cercare su Google perché l'acronimo A.P.S. non mi veniva.

Per associazioni di promozione sociale, in diritto si intendono delle associazioni riconosciute e non riconosciute, movimenti, e le altre aggregazioni sociali costituite al fine di svolgere attività di utilità sociale a favore di associati o terzi, senza finalità di lucro

Il sopralluogo dei vigili del fuoco puoi senz'altro chiederlo tu, @Elisa Pichini , con raccomandata a/r al comando provinciale dei vigili del fuoco. Se scrivi da Roma, hanno diversi indirizzi PEC perché sono divisi in zone, manco a dirlo.
Resta inteso che la tua segnalazione non sarà anonima e che la persona segnalata potrà venire a conoscenza del tuo nominativo.
Anche perché le segnalazioni anonime non possono essere prese in considerazione: cioè, è a loro discrezione prenderle in considerazione o meno.
E' altrettanto chiaro che se vuoi usare la P.E.C., devi anche tu avere una P.E.C. e scrivere alla loro P.E.C., altrimenti la tua comunicazione non avrà validità legale e potrà essere ignorata. Se non hai la P.E.C. e non vuoi attivarne una apposta per avvisare i vigili, devi usare la raccomandata a/r tradizionale.

Comando VV.F. Roma
Via Genova, 3/a - 00184 Roma (RM)
TEL: 06.46721
Email PEC: com.roma@cert.vigilfuoco.it
Email PEC (Sala Operativa): com.salaop.roma@cert.vigilfuoco.it
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
E in ogni caso: non avrebbero comunque dovuto chiedere anche ai condomini?
Se questa A.P.S. può operare in locali di qualunque categoria catastale, quale permesso dovevano chiedere ai condomini?
Al massimo puoi chiedere all'amministratore di condominio se è a conoscenza della situazione, su chi sono gli occupanti, se hanno comunicato regolarmente la data di inizio occupazione all'amministrazione di condominio.
Per la regolarità del locale ai sensi della normativa antincendio puoi senz'altro interessare i vigili del fuoco.
Sul casino fuori orario devi rifarti al regolamento di condominio e pretendere che venga rispettato, prima vai di amministratore poi se sono davvero insopportabili chiami i carabinieri e fai denuncia con un legale, vedrai che la voglia gli passa.
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
non dovrebbe esserci anche un sopralluogo dei VVF?
Se la classificazione delle attività rientra fra quelle che richiedono un progetto antincendio serve l'impianto antincendio, le vie di fuga ecc
se per utilizzo, numero dei frequentatori, mq ecc... non rientra nelle casistiche,
non serve l'antincendio

e con strumetazioni elettriche (faretti, proiettori...) attive?
non siamo nel 1800 gli impianti vengono certificati proprio perchè siano sicuri.

Il sopralluogo dei vigili del fuoco puoi senz'altro chiederlo tu, @Elisa Pichini , con raccomandata a/r al comando provinciale dei vigili del fuoco. Se scrivi da Roma, hanno diversi indirizzi PEC perché sono divisi in zone, manco a dirlo.
Resta inteso che la tua segnalazione non sarà anonima e che la persona segnalata potrà venire a conoscenza del tuo nominativo.
LOL fai dei danni che neanche immagini
Capisco tutto, il sacro fuoco, il passare il tempo, ma io mi asterrei dal consigliare iniziative senza sapere bene come funzionano e quali potrebbero essere le conseguenze per il condominio
 

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