Autorimesse e spese inerenti al tetto

[Mimi]

Il condominio è formato da 2 fabbricati, uniti tra loro da un area condominiale destinata a posti auto di proprietà e porzione di verde ad uso esclusivo dei proprietari del piano terra.
Sotto l'area dei posti auto di proprietà e una parte dell'area verde ad uso esclusivo ci sono le autorimesse.
Le unità abitative dell'ultimo piano lamentano infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto.
Assemblea ha deliberato prima l'intervento di un perito per stabilirne la causa e successivamente l'intervento di lavori sul tetto per eliminare le infiltrazioni.
Oggi è arrivata la ripartizione spesa relativa all'intervento del perito ed ho constatato che anche tutte le 47 autorimesse pagano la loro quota in baso ai mm di proprietà.
Le autorimesse non trovandosi sotto la colonna d'aria del fabbricato non sono interessate alla spesa di riparazione del tetto, se è corretta questa mia interpretazione mi potete indicare quale articolo di legge lo specifica ?
Viceversa quale norma stabilisce che anche le autorimesse sono soggette al pagamento della relativa quota/parte di spesa?
In allegato piantina per meglio chiarire la formazione del condominio.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Non si fa riferimento a una norma specifica, ma ad un principio generale. Se il regolamento condominiale non esplicita che i proprietari dei box non contribuiscono alle spese del corpo principale di fabbrica, in realtà sono proprietari secondo i millesimi e devono contribuire. A meno che, appunto, non vi sia un accordo diverso tra i condomini o un regolamento avente valore contrattuale. Lo stesso principio, reciprocamente, si applica al contrario: quando i box avranno bisogno di manutenzioni comuni, anche i proprietari del corpo principale del fabbricato, pagheranno di conseguenza.
Io credo che questo non sia tanto ingiusto, considerato che è raro che uno sia proprietario del box, ma non dell'appartamento. Di solito sono proprietari che acquistano un box, ma vivono da un'altra parte, quindi lo possono fare se il box non è pertinenziale in regime vincolistico. Detto questo, come dimostra l'esperienza di alcuni utenti qui sopra, è sempre possibile proporre soluzioni diverse al condominio e accettarne le conseguenze.

 

[Mimi]

Ritorno sulla problematica per avere un ulteriore delucidazioni su altre spese a carico del proprietari dei BOX auto. Come da disegno allegato il condominio è formato da 2 edifici con un totale di 32 unità abitative, e 47 autorimesse di cui 27 autorimesse sono di proprietà di persone che non fanno parte del condominio.
Per la questione spesa di perizia e/o eventuale causa con il costruttore capisco il fatto che avendo una parete dell'autorimessa legata alle fondazioni dell'edificio questa partecipi a tale spesa con i millesimi di proprietà, ma non credo che questa regola vale anche per altre spese più precisamente:
- Spesa inerente la fossa biologica (le autorimesse non fanno uso e non sono collegate al tubo di scarico;
- Spesa inerente alla verifica ascensore (i condomini esterni al condominio accedono dalla strada pubblica direttamente allerea autorimesse)
- Spesa verifica analisi acqua potabile;
- Spesa per intervento su tubazione centrale termica (ricerca guasto);
- Riparazione impianto videocitofono (tale spesa si trova nella stessa fattura che comprende anche la spesa riparazione sbarra che serve per accedere ai posti auto e non viene utilizzata dai proprietari delle autorimesse;
Giorno 18 è stata convocata l'assemblea ordinaria per l'approvazione della gestione 24-25 stò valutando di inviare mail all'amm.re nella quale segnalare / contestare queste spese in modo tale che se lui in assemblea fa scena muta io posso informare a tutti i condomini presenti quello che ho rilevato nella contabilità facendo verbalizzare il mio intervento.
Mi date il vostro parere / consiglio in merito.
grazie

 

[francesca63]

Spesa inerente la fossa biologica (le autorimesse non fanno uso e non sono collegate al tubo di scarico;
- Spesa inerente alla verifica ascensore (i condomini esterni al condominio accedono dalla strada pubblica direttamente allerea autorimesse)
- Spesa verifica analisi acqua potabile;
- Spesa per intervento su tubazione centrale termica (ricerca guasto);
- Riparazione impianto videocitofono

Ovviamente queste spese non competono ai proprietari di box ( che siano proprietari di appartamento o meno ).
Come fai a sostenere che sono state addebitate a tutti ?
In ogni caso mandare mail non ha senso, secondo me; o chiami e chiedi spiegazioni, o ne parli direttamente in assemblea, chiedendo espressamente che il tuo intervento venga messo a verbale.
Naturalmente devi essere certo della errata attribuzione, quindi analizza bene i conti, e chiedi di visionare documenti aggiuntivi se necessario.
L’obiettivo dovrebbe essere quello di convincere i presenti, ed arrivare ad una delibera che imponga la correzione della ripartizione delle spese.
Se invece il consuntivo sarà approvato, puoi solo votare contro e fare causa.

 

[Mimi]

Come fai a sostenere che sono state addebitate a tutti ?

Dal resoconto gestione 2024-2025 ad esempio:
Nelle Spese Generali di Proprietà ci sono le fatture
- inerente alla verifica periodica ascensore;
- Campionamento e analisi acque potabilw;
- Intervento su tubazione Centrale Termica;
- ed una fattura che comprende 2 lavorazioni eseguite precisamente
a) Riparazione impianto videocitofano
b) Riparazione Sbarra;
Nelle Spese Generali Inquilino ci sono le fatture
- Aspirazione fosse biologica;
- Interventi per disotturazione e lavaggio tubi di scarico (colonna acque nere)
Il totale di queste 2 spese è stato ripartito in base ai millesimi di proprietà a tutti i condomini e precisamente
- mm delle unità abitative
- mm dei 47 box
- mm dei 24 posti auto
Inoltre ci sarebbe anche una problematica in merito alla % da riconoscere sui lavori straordinari, alcune voci si prende il 5% altre voci il 7% ed infine ce anche il 10% su la spesa straordinaria relativa alla perizia per il tetto, sul suo preventivo cè scritto solo che la % sarà di volta in volta concordata...... intanto i lavori sono stati fatti e la sua percentuale è stata segnata in assemblea dovrei convincere tutti a far deliberare percentuali prestabilite....perchè questo modo a me sembra una presa per il C........

parli direttamente in assemblea, chiedendo espressamente che il tuo intervento venga messo a verbale.

su questo la vedo nera in precedenza è gia stato richiesto di inserire nel verbale il mio intervento e non è stato fatto, avrei dovuto agire al momento della consegna del verbale ma ho soprasseduto ed ecco oggi un ulteriore "Fregatura".
Potrei mettere in pratica questo.... cosa ne pensi
Chiedo un incontro prima dell'assemblea in modo tale che lui sia messo al corrente di tutto se l'incontro non avviene gli mando PEC nella quale riporta tutte le voci contabilizzate in modo errato, dopo di che g. 18 porto a conoscenza a tutti di questi "errori" chiedendo di verbalizzare il mio intervento.

 

[francesca63]

sul suo preventivo cè scritto solo che la % sarà di volta in volta concordata.....

E perché non l’avete concordata, quando avete approvato i lavori straordinari?
Sembra che lui ci marci su, ma voi lo aiutate con la vostra inazione.

in precedenza è gia stato richiesto di inserire nel verbale il mio intervento e non è stato fatto

Il segretario, su invito del presidente, è tenuto ad inserire gli interventi “seri”.
Quindi imponiti.
Ma più importante ancora è che tu convinca gli altri dell’errore commesso, affinché sia corretto (cioè si deliberi che il bilancio è approvato a patto che sia corretto come dovuto).

Chiedo un incontro prima dell'assemblea in modo tale che lui sia messo al corrente di tutto se l'incontro non avviene gli mando PEC nella quale riporta tutte le voci contabilizzate in modo errato, dopo di che g. 18 porto a conoscenza a tutti di questi "errori" chiedendo di verbalizzare il mio intervento.

Prova a chiedere l’incontro.
Per la Pec, male non fa ma non aggiunge molto.
Quello che conta è l’assemblea.