Banca Dati Immobiliari, un’opportunità per i Geometri italiani

[Carlo Garbuio]

esatto,hai capito male, rileggi dall'inizio

 

[Ponz]

Si è arroccato: troppi tecnici fanno stime commerciali penose. Ne ri-discuto tutti i giorni da quanto faccio questo mestiere, quasi sempre sono all'eccesso, quasi come se guadagnassero sul valore stimato.... Un conto è una stima costo di costruzione, siti e cementi, ecc., un conto è una stima di quanto può valere un immobile sul mercato.

La stima di quanto un immobile può esser venduto è roba da agenti immobiliari (e anche noi siamo ancora insufficientemente preparati).

Es: un immobile che ha un costo di costruzione o di trasformazione pari a 100mila euro, magari può esser venduto a un massimo di 60mila.

Il tecnico arriva alla prima metà della frase, l'agente la finisce.

La stima di un danno, di un lavoro, o la CTU in molte cause e situazioni, roba da tecnici.

Sono stato a fare una acquisizione di un complesso colonico da ristrutturare, il tecnico ha stimato un valore che corrisponde a di 1450 euro/mq.
Io gli ho chiesto quanto potrebbe costare la ristrutturazione al mq, ha risposto intorno ai 1200 minimo.

Poi gli ho chiesto come pensa di vendere un immobile che finito costa 1,5 volte del nuovo.... risposta: "se lo deve svendere, meglio se lo tiene".

Al che io gli ho spiegato il concetto di svendita, perchè evidentemente era molto in confusione.

Le sentenze sono quelle che stanno capitando tra capo e collo dei periti che hanno stimato valori immobiliari elevati per finanziamenti e mutui e che oggi sono chiamati a risponderne: cse potranno provare il processo con il quale sono giunti al risultato e questo sarà fondatamente concreto, nulla rischieranno, altrimenti...

Per altro, come ho scritto pochi giorni fa, ho avuto occasione proprio di ridiscuterne una su un fondo commerciale a montecatini, periziato per un valore al mq (e già qui) di 7000 euro, sarebbe interessante chiedergli come sia possibile che quel bene valga x volte i valori che il mercato detta... e da dove lo abbia desunto.

Poi scusate, ma tutte le telefonate di tecnici che mi fanno per sapere i prezzi... come mai me le fanno?

 

[mata]

Si è arroccato: troppi tecnici fanno stime commerciali penose. Ne ri-discuto tutti i giorni da quanto faccio questo mestiere, quasi sempre sono all'eccesso, quasi come se guadagnassero sul valore stimato.... Un conto è una stima costo di costruzione, siti e cementi, ecc., un conto è una stima di quanto può valere un immobile sul mercato.

La stima di quanto un immobile può esser venduto è roba da agenti immobiliari (e anche noi siamo ancora insufficientemente preparati).

La stima di un danno, di un lavoro, o la CTU in molte cause e situazioni, roba da tecnici.

Le sentenze sono quelle che stanno capitando tra capo e collo dei periti che hanno stimato valori immobiliari elevati per finanziamenti e mutui e che oggi sono chiamati a risponderne.

Per altro, come ho scritto pochi giorni fa, ho avuto occasione proprio di ridiscuterne una su un fondo commerciale a montecatini, periziato per un valore al mq (e già qui) di 7000 euro.

Poi scusate, ma tutte le telefonate di tecnici che mi fanno per sapere i prezzi... come mai me le fanno?

Beh, le domande che ti fanno è solo perchè tu disponi di un campione, cioè sai i prezzi ai quali sono state compravenduti certi immobili in un dato momento ed in un certo posto; questo campione è amche reperibile attraverso altri dati, riscontrabili presso le conservatorie, oppure i borsini immobiliari. Pertanto quello di cui tu disponi non è la competenza -con tutto il rispetto- per fare una stima, bensì la conoscenza di certi dati. Poi che tante stime siano fatte in mezz'ora perchè non ti pagano, è un altro discorso. Come il fatto che fare una valutazione sommaria, magari l'AI la fa subito perchè è a conoscenza del mercato, però non può fare una vera e propria stima, che comprende anche: l'aspetto edilizio (conformità o meno al progetto e/o impianti); quello urbanistico (collocazione nel piano regolatore, possibilità o meno di fare certi interventi: ampliamenti, cambi di destinazione d'uso, ecc.); quello relativo al catasto; quello relativo al tipo di struttura e di finiture. Vabbè che la scuola serve a poco, ma se non la fa un tecnico, chi lo deve fare?

 

[Ponz]

Ho integrato, se vuoi rileggi: ci sono degli aneddoti (2 su un migliaio che potrei raccontarti) che ti illumineranno su ciò che si sostiene. Il campione al quale ti riferisci è quello che userà nella stima aggiustandola con i famosi coefficienti di merito... cioè la famosa stima retroattiva: ho un valore che ho in testa e ci arrivo aggiustando i coefficienti, fin quando non torna.

Riassumendo: in media è meglio se i tecnici non fanno stime per il mercato ( a meno che non abbiano dati concreti sui quali fare computazioni).

Se invece devo fargli stimare cose che sono del loro campo non chiamo certo un agente immobiliare.

 

[mata]

Beh, di aneddoti puoi raccontarne quanti vuoi, se uno fa male il suo lavoro è un suo problema. Ma è il "suo" lavoro. Il fatto è che tanti son superficiali e, siccome il lavoro di un professionista non si vede, non viene pagato a dovere. Se dovessi raccontarti io di quanto agenti immobiliari vendevano case mezze abusive o case agricole per civili, non mi basterebbe una settimana: non è per questo che pretendo di fare l'agente immobiliare

 

[Ponz]

Beh, di aneddoti puoi raccontarne quanti vuoi, se uno fa male il suo lavoro è un suo problema. Ma è il "suo" lavoro. Il fatto è che tanti son superficiali e, siccome il lavoro di un professionista non si vede, non viene pagato a dovere. Se dovessi raccontarti io di quanto agenti immobiliari vendevano case mezze abusive o case agricole per civili, non mi basterebbe una settimana: non è per questo che pretendo di fare l'agente immobiliare

Hai perfettamente ragione su questo, ma secondo me si va oltre: voi tecnici NON avete il polso del mercato, quindi su cosa basate le stime? Su un "campione"?

Ma se i prezzi variano da lato a lato della via.... e questo lo sappiamo solo noi.

Vorrei vedere un tecnico di firenze valutare un appartamento nel "palazzo arlecchino" di Pistoia.

Usate i valori "omi"?

Ci salvi il grande architetto dell'universo!

Se devo far stimare un danno chiamo un tecnico. Se devo sapere quanto vale, ANZI, quanto posso strappare dal mercato con un immobile a canicattì, chiamo un agente immobiliare.

 

[mata]

Uno dovrebbe innanzitutto spiegare nella sua relazione il perchè attribuisce un dato valore, ovviamente a persone non del mestiere. Personalmente non redigo molte perizie per appartamenti, ma soltanto per industriali e/o commerciali; nel mio caso cercherei confronti di appartamenti simili compravenduti dal 2006 in poi ed appoggiandomi ai borsini immobiliari solo come base (sono un campione delle vendite, richieste agenzie, ecc.). Purtroppo, anche leggendo gli atti, non riesci a capire (anche se l'immobile magari e nello stesso edificio) in che condizioni era ed allora vedo se è stato oggetto o meno di opere (sempre leggendo il medesimo atto). E' ovvio che, in questo caso, l'aiuto di un AI è utile, ma lo stesso (a parte il conflitto d'interessi) non potrà mai fare il lavoro del tecnico, per i motivi che ti ho descritti prima, legati alle competenze edilizie, urbanistiche, catastali e costruttive.[DOUBLEPOST=1382463518,1382463444][/DOUBLEPOST]Diverso ancora per un fabbricato commerciale, industriale, o per stimare una servitù od una proprietà superficiaria, ove occorrono conoscenze finanziarie[DOUBLEPOST=1382463629][/DOUBLEPOST]Per le sentenze che citi son contento che debbano rispondere di quel che fanno. Così imparano a fare "finte" perizie, non controllando un kaiser, per pochi euro. temo però che, nelle sentenze che citi, le perizie fossero "manovrate" e non dovute ad imperizie

 

[Ponz]

Purtroppo, anche leggendo gli atti, non riesci a capire (anche se l'immobile magari e nello stesso edificio) in che condizioni era ed allora vedo se è stato oggetto o meno di opere (sempre leggendo il medesimo atto). E' ovvio che, in questo caso, l'aiuto di un AI è utile, ma lo stesso (a parte il conflitto d'interessi) non potrà mai fare il lavoro del tecnico, per i motivi che ti ho descritti prima, legati alle competenze edilizie, urbanistiche, catastali e costruttive.

E il tecnico non potrà mai fare una stima commerciale che abbia un senso, senza avvalersi di un agente o delle sue conoscenze.

Sugli immobili commerciali hai in gran parte ragione, ma anche li, la conoscenza del mercato la spunta eccome. Quindi, l'investimento, va valutato ascoltando anche chi il mercato lo conosce meglio (cioè un agente specializzato in quel settore).

Così imparano a fare "finte" perizie, non controllando un kaiser, per pochi euro. temo però che, nelle sentenze che citi, le perizie fossero "manovrate" e non dovute ad imperizie

Mica sempre...

Rimane il fatto, innegabile se non da chi vuol negare la realtà quotidiana che si vive on the road, che la maggioranza dei casi la stima di un tecnico del valore di mercato c'entra davvero poco con il mercato, e di sicuro un agente non fa il lavoro dei tecnici, perchè, semplicemente, non può.

 

[paperboy]

Se leggete bene non è un'associazione che mette a disposizione i dati, ma un'azienda a scopo di lucro (IVSdata srl), i dati che mette a disposizioni sono di geometri che condividono dati a pagamento con cifre che vanno dai 10 ai 30 euro per comparabile e che a loro libera scelta possono condividerle sempre a scopo di lucro con la piattaforma IVS.go alla quale puoi registrarti gratuitamente (ivsgo ) che consente lo stesso tipo di condivisione, è un po quello che vuole fare il libero professionista che ha messo in piedi questa piattaforma stimatrixcity , sono piattaforme che lasciano il tempo che trovano se non mettono a disposizione dei servizi per poter prelevare i dati immobiliari senza dover usare i loro applicativi a pagamento.

 

[mata]

E il tecnico non potrà mai fare una stima commerciale che abbia un senso, senza avvalersi di un agente o delle sue conoscenze.

Sugli immobili commerciali hai in gran parte ragione, ma anche li, la conoscenza del mercato la spunta eccome. Quindi, l'investimento, va valutato ascoltando anche chi il mercato lo conosce meglio (cioè un agente specializzato in quel settore).





Mica sempre...

Rimane il fatto, innegabile se non da chi vuol negare la realtà quotidiana che si vive on the road, che la maggioranza dei casi la stima di un tecnico del valore di mercato c'entra davvero poco con il mercato, e di sicuro un agente non fa il lavoro dei tecnici, perchè, semplicemente, non può.

In realtà quelle di cui tu parli non sono stime, almeno quelle che ho visto io. Son fogli A/4 dove il geometra si prendneva la responsabilità di dire che era tutto a posto, magari di uno di Arezzo che andava come dici tu a Pistoia. Uno che magari non solo non va in conservatoria (si spende ....) ma che magari non va neppure in Comune a vedere che roba è. Speroc he le cose cambieranno