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  1. Madosca

    Madosca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, dieci anni fa diedi in affitto un negozio (cat. C1) a un odontotecnico per uso laboratorio. Alla scadenza del dodicesimo anno di locazione, previa disdetta 12 mesi prima, potrò rientrare in possesso del locale senza dover dare le 18 mensilità di buonuscita? Il conduttore ha rapporti di lavoro con dentisti e non, credo, con il pubblico come una normale attività commerciale. Grazie.
     
  2. SGTorino

    SGTorino Ospite

    In caso di cessazione del rapporto di locazione di un immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, di cui all'art. 27 della Legge n. 392/1978, non dovuta ad una risoluzione per inadempimento, o disdetta, o recesso del conduttore ovvero per una delle procedure previste dal Regio Decreto n. 267/1942 (Legge Fallimentare), l'art. 34 stabilisce che il conduttore ha diritto, per le attività industriali, commerciali, artigianali o di interesse turistico, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (21 per le attività alberghiere).
    L'art 35 stabilisce che la norma in questione non si applica in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio di attività professionali.
    La norma è finalizzata a predeterminare il danno presunto che il conduttore subisce per la perdita della propria clientela, in conseguenza della cessazione del rapporto di locazione e ciò indipendentemente dall'esistenza di un danno concreto.
    Infatti, la sentenza della Cassazione n. 14.461 del 2005 ha precisato che l'indennità per la perdita dell'avviamento non è subordinata alla perdita in concreto dell'avviamento o alla prova dell'effettivo danno cagionato al conduttore a causa del rilascio dell'immobile.
    Il diritto all'indennità sorge quindi in capo al conduttore a seguito di disdetta del locatore, per il solo fatto di svolgere un'attività, prevista dal primo comma dell'art. 27, che sia a contatto diretto con il pubblico.
    Mentre il combinato disposto degli art.li 27 e 29 sancisce la durata del contratto di un immobile diverso dall'abitazione in 6 anni (9 in caso di attività alberghiera o teatrale), limitando fortemente la facoltà del locatore di non rinnovare il contratto alla prima scadenza (ecco perché si parla di 6+6), l'art. 28 stabilisce che, per le attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico o professionale di lavoro autonomo, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (o nove).
    Necessaria, pertanto, trascorsi i 12 (o 18) anni, la disdetta del locatore (o dell'inquilino, con perdita, in questo caso, del diritto all'indennità), in caso contrario, il contratto sarà da intendersi tacitamente rinnovato.
    Un caso interessante di esclusione del diritto all'indennità è la risoluzione consensuale del contratto, come ha stabilito la sentenza della Corte di Cassazione S.U. n. 2.231 del 1995.
    Altro caso di esclusione è rappresentato dalla morosità o da inadempimento contrattuale del conduttore, così come da cessazione dell'attività per effetto di sopraggiunto fallimento (Cass. n. 6.650 del 2002).
    Il diritto del conduttore all'indennità è subordinato alle modalità dell'attività esercitata, che deve essere in concreto verificata dal giudice di merito (Cass. n. 4.273 del 1997).
    E' stato altresì riconosciuto il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento ad un'impresa assicuratrice con contatti diretti con il pubblico (Cass. n. 6.876 del 2003), ad un broker di assicurazioni che svolgeva la sua attività in forma di impresa commerciale (Cass. S.U. n. 6.874 del 2003), ad una società di intermediazione immobiliare ( Cass. S.U. n. 2.646 del 1998).
    Il secondo comma dell'art. 34, infine, dispone che, qualora l'immobile, entro un anno dalla cessazione della precedente, venga adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente, quest'ultimo avrà diritto ad un'ulteriore indennità, pari a quella percepita con il rilascio (18+18 o 21+21 mensilità).
    Dovrà essere il giudice a stabilire se la nuova attività, oltre ad essere inclusa nella stessa tabella merceologica della precedente, sia ad essa affine (Cass. n. 4.225 del 1989).
     
  3. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    Esiste una sentenza della Cassazione (la numero 8847 del 12 agosto 1995) che nega l'indennità ad uno studio odontotecnico perchè, per farla breve, non ha rapporti diretti col pubblico ma presta la sua opera solo ed esclusivamente a medici.
    Il testo della sentenza lo puoi trovare tranquillamente in rete.
     
  4. Madosca

    Madosca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie, molto chiaro. Ma questa sentenza, che tra l'altro non riesco a trovare nemmeno sul sito della Corte di Cassazione, può essere impugnata da chiunque e quindi non valere per il mio caso? Il conduttore, facendo ricorso, potrebbe ottenere una sentenza che va nelle direzione opposta? Comunque grazie per l'aiuto.
     
  5. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    In Italia le sentenze non valgono come leggi, sono l'applicazione di una legge. Analizza un determinato caso e valuta se può essere applicata una legge o meno.
    Il fatto che ci sia una sentenza della corte costituzionale non significa che un giudice sia costretto ad applicarla in tutti i casi, però rappresenta indubbiamente una fonte autorevole che non può essere ignorata.
     
  6. Madosca

    Madosca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    E' chiaro. Quindi, per non rischiare di pagare le 18 mensilità, non devo disdettare il contratto, ma prorogarlo di ulteriori 6 anni mantenendo l'attuale esiguo canone che potrà essere aumentato soltanto quando il conduttore recederà spontaneamente dal contratto. Non ci sono vie di uscita. Pazienza, comunque grazie per l'aiuto.
     
  7. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Madosca, sicuramente jerrySM ha ragione nel dire che una sentenza di Corte di Cassazione "non fa primavera", nel senso che è un'autorevole indicazione ma non l'unica. Infatti, sarà prima di tutti il giudice di merito a stabilire, in concreto, vista l'attività svolta dall'odontotecnico, se ricorrano o meno i requisiti per avere diritto all'indennità per la perdita di avviamento. Ai miei clienti consiglio sempre due cose:
    1) ove possibile, di verificare personalmente che "giro" di clientela esiste veramente intorno all'attività e quindi dentro all'immobile locato;
    2) in caso di frequentazioni che esulino dalla clientela abituale proprie di uno studio dentistico o similare e ritenuto che il canone percepito sia manifestamente basso rispetto ad uno di mercato, assumersi la loro quota di alea e dare disdetta.
     
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  8. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    Come giustamente ti ha risposto SGTorino, se ritieni che il canone è di molto inferiore al reale valore dell'immobile e visto che già in precedenza in un caso come il tuo il giudice ha dato ragione al locatore, potresti anche correre il rischio di arrivare ad una causa.
    In fin dei conti uno studio di odontotecnico non può lavorare direttamente col pubblico (un tecnico non può curare un paziente) ma solo con medici, da qui la motivazione della sentenza che ha negato l'indennita di avviamento. Sicuramente però un legale ti potrà fornire un parere mooooolto più autorevole del mio e, ripeto, valutare se vale la pena correre il rischio o meno ;)
     
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  9. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Alcuni anni fa ho locato un laboratorio ad un odontotecnico.
    Ricordo che nel contratto avevo messo in evidenza la mancanza di contatti con il pubblico, anche se le norme non davano la possibilità di un indennizzo di avviamento per una attività come quella. E' stato un surplus di prudenza.
    Comunque è altamente improbabile che un giudice possa concedere tale indennità.
    Dato che il canone di locazione è basso, almeno a tuo giudizio, credo varrebbe la pena di cercare di ottenere un aumento con un confronto diretto e pacato.
    Se lo otterrai potrete fare due righe di impegno reciproco per la firma di un nuovo contratto.
     
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  10. karuba

    karuba Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    non dovuta nessuna buonuscita
     
  11. Madosca

    Madosca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Marcello, nel contratto che ho fatto io non ho specificato "mancanza di contatti con il pubblico", ma soltanto "uso laboratorio e non altro". E' nato un nuovo problema però, visto il protrarsi della crisi, altro che aumentare il canone: mi è stato chiesto di abbassarlo. Comunque per quanto riguarda la buonuscita mi sento più tranquilla. Ringrazio tutti per i consigli.
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Riguardo l’attività di odontotecnico, la Corte costituzionale, con sentenza n°423 del 2006, ha precisato che l’attività in questione rientra nella disciplina delle professioni sanitarie e non nella disciplina dell’artigianato. Ora, gli artt. 35 e 41 della legge n°392/1978 ricomprendono le locazioni di immobili destinati all’esercizio di attività professionali nell’ambito delle locazioni a tutela semipiena, per le quali non spettano rispettivamente nè l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale né l’applicabilità dell’istituto della prelazione nelle sue diverse forme.

    La ratio della previsione di una tutela semipiena, in questo caso, con esclusione in particolare dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, si fonda sul carattere personale-intellettuale, e perciò fiduciario, della prestazione fornita dal professionista (Corte cost. 25 marzo 1980, n°36).

    Le attività professionali cui la legge intende riferirsi (comma 2 dell’art. 27 della legge n°392/1978) sono, in prima approssimazione, le cosiddette professioni liberali (con iscrizioni in un albo o registro) alle quali alludono gli artt. 2229 e seguenti del cod. civ. (medici, geometri, ingegneri, avvocati ecc.) ma l’espressione deve essere intesa in senso ampio, comprendendo anche attività di tipo letterario o artistico (scrittori, scultori, pittori ecc.) e nuove professionalità (ad es. interpreti, osteopati, consulenti del web ecc.).

    Occorre, d’altro canto, considerare che anche i professionisti intellettuali possono assumere la veste di imprenditori commerciali quando esercitano la professione nell’ambito di una attività organizzata in forma d’impresa. La questione ricorre spesso con particolare riguardo alle attività sanitarie, nelle quali l’elemento personale è costantemente presente, ma può prevalere quello imprenditoriale: è evidente che la natura personale e professionale dell’attività svolta deve prevalere rispetto all’organizzazione imprenditoriale della prestazione (e tale parrebbe inquadrarsi il caso proposto). Perchè, diversamente, in presenza di una vera e propria organizzazione imprenditoriale, nell’ambito della quale viene esercitata l’attività in questione, la locazione va inquadrata, invece, nell’ambito applicativo dell’art. 27, comma 1, della legge n°392/1978.

    Si può dire che, di norma, quando la natura imprenditoriale-commerciale dell’attività e/o l’organizzazione aziendale prevalgono sull’attività professionale, la giurisprudenza ha riconosciuto la sussistenza del contatto con il pubblico. L’elemento personale e professionale è stato ritenuto prevalente nell’attività di odontotecnico (sentenza citata). Al pari, può essere qualificata come attività professionale quella del titolare di un laboratorio di analisi cliniche (Pretura di Napoli, 7 marzo 1996, n°1762). Al contrario, non può essere qualificata come attività professionale quella avente ad oggetto una casa di cura, che ha natura commerciale (Cass. n°4505/2001). E’ infine imprenditore il farmacista (Cass. n°1149/1986).
     
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