Cambia propietario da soggetto esente IVA ad imponibile IVA: al canone di locazione cosa succede?

[kolia cassin]

Stiamo trattando la vendita di un immobile strumentale locato a società di capitali che - operando nella sanità - non riesce a scaricare l'IVA se non in minima parte. L'acquirente comprerebbe come persona fisica proponendo di rifare il contratto di locazione con un piccolo aggiornamento del canone di locazione (l'8%) a fronte della "eliminazione" dell'IVA, altrimenti acquisirebbe come società mantenendo in essere l'attuale contratto con IVA. Il conduttore mi obbietta che ha il timore che un successivo passaggio di proprietà dalla persona fisica (attuale promissario acquirente) a soggetto IVA comporterebbe nuovamente l'aggravio del'IVA che si andrebbe a sommare all'aumento del canone di locazione del nuovo contratto eventualmente stipulato. In tal senso mi chiede riferimenti normativi: qualcuno mi può aiutare?

 

[Abakab]

Credo che questo possa esserti utile:

http://www.portaleaziende.it/news/regime-IVA-delle-cessioni-e-locazioni-di-fabbricati/

 

[kolia cassin]

Sul fatto che un cessionario (quando acquista un immobile già locato) possa esercitare l'opzione IVA sull'acquisto e sulla locazione mi è chiaro, e la normativa è molto semplice. Ma può imporre all'inquilino del precedente proprietario che fino a ieri pagava la locazione esente IVA l'aggravio di quest'ultima?

 

[Limpida]

Sul fatto che un cessionario (quando acquista un immobile già locato) possa esercitare l'opzione IVA sull'acquisto e sulla locazione mi è chiaro, e la normativa è molto semplice. Ma può imporre all'inquilino del precedente proprietario che fino a ieri pagava la locazione esente IVA l'aggravio di quest'ultima?

Come fa il cessionario ad imporre l'aggravio dell'IVA se nel contratto di locazione in essere é esente IVA?

 

[kolia cassin]

Anch'io la penso come te, ma gli attuali inquilini mi chiedono garanzie e riferimenti normativi che non trovo.

 

[studiopci]

Allora una delucidazione della problematica la troverai nel DL 83/2012 che ha riscritto interamente il regime IVA delle cessioni di beni immobili. In particolare l’articolo 9 del DL ha sostituito integralmente i numero 8-bis e 8-ter dell’articolo 10 DPR 633/1972, i quali contengono la disciplina IVA, rispettivamente delle locazione di beni immobili (abitativi e strumentali), le cessioni di immobili abitativi e le cessioni di immobili strumentali.
In questo nuovo D.L. è specificato che l'esenzione IVA si applica per le abitazioni residenziali a meno che il locatore non sia il costruttore o la società che ha ristrutturato l'immobile. Una lettura più attenta chiarirà meglio le cose. Fabrizio