gioc83

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno,

ho da poco venduto un appartamento in comproprieta' con mia sorella ed estinto il mutuo contestualmente al rogito. La nostra banca ha inviato quietanza di estinzione.

Vorrei capire come funziona ora per l'estinzione dell'ipoteca associata al mutuo. Nel mio zainetto fiscale, vedo che risulta la registrazione dell'ipoteca al momento dell'acquisto della casa ma ancora non la sua cancellazione. Vedo invece che la registrazione dell'atto di vendita e' avvenuta un paio di giorni dopo il rogito.

Vorrei precisare, che la parte mutuataria del nostro mutuo e' diversa dai proprietari. Fu infatti uno dei nostri genitori ad accollarselo.

Da quanto ho capito e' la banca che una volta saldato il mutuo procede a cancellare l'ipoteca, corretto?
Vorrei pero' capire nei dettagli come funziona. Nel senso che la parte acquirente ha comprato con mutuo e dovrebbero avere una loro ipoteca ora sulla casa, ma come fa la banca a metterla se c'e' ancora la nostra?

Grazie in anticipo a chi vuole dare il suo contributo!
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Se la banca dell'acquirente non ha creato problemi evidentemente non ce ne sono.

Su un immobile possono esserci quante ipoteche vogliamo ma chi iscrive per primo ( primo grado) è più tutelato in caso di asta.

Nel tuo caso la vecchia ipoteca risulterà di primo grado ma solo da un punto di vista formale e non sostanziale. La nuova ipoteca invece sostanzialmente è di primo grado, altrimenti la nuova banca non avrebbe certo concesso il mutuo.

La cancellazione della vecchia ipoteca, se applicabile il decreto Bersani, avverrà gratuitamente a cura della banca, prova a sentirla per i tempi necessari.
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
Io mi sto preoccupando della ipoteca iscritta a mio nome, non di quelli che hanno comprato.

E comunque, che male c'e' a capire come queste cose funzionano? Non vedo quale sia il problema.
hai ragione, perdonami; ho omesso uno smiley ;)
quanto ti ha scritto @miciogatto è assolutamente corretto.
le cose sono due.
- si è potuto usufruire della Bersani e la tua banca ha comunicato a quella dell'acquirente che nulla le è più dovuto e che provvederà ad estinguere l'ipoteca.
- non si è potuto procedere in tal senso e allora il notaio rogitante, raccolto il nulla osta della tua banca alla cancellazione dell'ipoteca, procederà all'estinzione (con spese a carico del compratore).

in entrambi i casi la cosa non è immediata per cui, nell'atto di mutuo (al quale tu non hai ovviamente partecipato), il notaio citerà la canonica formula già ricordata in base alla quale la banca del compratore iscrive ipoteca di secondo grado formale ma primo sostanziale, in virtù dell'assenso alla cancellazione di quella originaria a cura sua o della tua banca.
nel peggiore dei casi potrebbero volerci 2 mesi.

come che sia l'ipoteca iscritta a tuo nome riguarda un bene che non è più di tua proprietà e, soprattutto, a favore di un soggetto che ha già dichiarato che nulla ha più da pretendere da te.
 
Ultima modifica:

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Io mi sto preoccupando della ipoteca iscritta a mio nome, non di quelli che hanno comprato.
L'utente Miciogatto è esperto in queste cose, ti ha dato la risposta corretta. Al momento del rogito la banca che viene saldata del residuo debito da l'assenso alla cancellazione e viene iscritta una nuova ipoteca dal nuovo proprietario. Finche non cancellata, la tua ipoteca è solo formale e non sostanziale. La banca comunica al Conservatore l'estinzione del debito ed entro 30 gg dall'estinzione la tua ipoteca viene cancellata (legge Bersani)
 

gioc83

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie a tutti per le gentili risposte. A me piace informarmi in modo che gia' so dove andare a parare in caso di eventuali problemi ed anche (e forse sopratutto) perche' sapere come funzionano le cose e' nella mia indole :)

Inoltre, in questo caso specifico di vendita, il processo e' stato tutto molto vago causa covid e per il fatto che io vivo all'estero e pertanto non ho potuto seguire da vicino e direttamente la compravendita.

Detto questo, riporto sotto quanto scritto nell'atto in riferimento all'ipoteca che magari e' rilevante ai fini della domanda:

[...]il cui debito residuo la parte venditrice si obbliga ad estinguere nel più breve tempo possibile e la cui cancellazione verrà effettuata dall'istituto mutuante nei modi previsti dalle leggi vigenti.

La nostra banca non era presente al momento del rogito e fino alla firma del contratto di compravendita non c'e' stata comunicazione con la stessa da parte del notaio/banca dell'acquirente. Poi, come dice eldic, non eravamo presenti all'atto di mutuo ed ai successivi adempimenti per il pagamento a noi venditori ed alla nostra banca, ma credo che comunque la nostra banca noi sia mai stata contattata per dare conferma di cancellazione del debito.

Inoltre, una volta rogitato, ci hanno fatto aspettare fuori dell'agenzia causa covid, il nostro agente immobiliare non e' venuto al rogito (ha dichiarato che il suo lavoro era finito alla firma del preliminare) ed il notaio dopo avere concluso con l'atto di mutuo degli acquirenti e' andato via. Quindi non abbiamo potuto porre domande a nessuno, altrimenti avrei chiesto delucidazioni a riguardo direttamente alle persone presenti.

Quindi, grazie alle vostre risposte, mi sembra di capire che la cancellazione dell'ipoteca debba essere svolta dalla nostra banca (decreto Bersani) e ci vuole tempo. Pero' mi farebbe piacere sapere come verificare che l'ipoteca sia effettivamente cancellata (ho letto che e' possibile fare una visura catastale) e soprattutto, se non avviene cancellazione, che conseguenze ci sono per noi ex proprietari?

Sarebbe comodo se potessi vedere cancellazione dell'ipoteca nel mio cassetto fiscale, come vedo la sua iscrizione del 2004 quando casa fu acquistata, ma essendo passata di mano casa, non so se solo gli attuali proprietari possano vedere queste informazioni. Anche nella sezione del sito dell'AdE riguardante le "Interrogazione del Registro delle Comunicazioni" non vedo niente in corso, ma magari anche questo caso non sono supposto vederlo.

Grazie ancora a tutti e buona giornata.
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
la "tua" l'ipoteca è opponibile solo dalla banca a favore della quale è stata iscritta (detto in modo becero: quella che ti ha dato i soldi) e che non ha ovviamente motivo di farlo visto che non gli devi più nulla.
quindi, da questo punto di vista, non hai conseguenze di alcun tipo (e, qualora per assurdo ci fossero, andrebbero a ricadere su un cespite non più di tua proprietà.

di contro la cancellazione della stessa per altro va tutta a vantaggio della banca che ha finanziato il tuo compratore, per cui sarà questa stessa a "muovere le acque".
tutto questo premesso, se vuoi stare tranquillo una telefonata la puoi anche fare.
non tanto alla tua banca ma a quella del compratore. in teoria non dovrebbero dirti nulla; di fatto, confermarti che l'iter di cancellazione è stato avviato è una cosa che potrebbero anche dirti.

una cosa però credo di non avere capito: il mutuo tu quando l'hai estinto?
 

gioc83

Membro Junior
Privato Cittadino
una cosa però credo di non avere capito: il mutuo tu quando l'hai estinto?

Grazie eldic. Il mutuo e' stato estinto con bonifico urgente lo stesso giorno del rogito, come confermato anche dalla mia stessa banca che aveva fatto i conti degli interessi al giorno del rogito stesso (l'ho chiamata io mentre aspettavo fuori)
 

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